TJ 38544, 20 août 2026, RG 26/00092

MINUTE N° : 26/
ORDONNANCE DU : 20 Août 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00092 - N° Portalis DBYI-W-B7K-DTYD
NATURE AFFAIRE : 30B/ Sans procédure particulière
AFFAIRE : S.C.I. TM CASSIS C/ S.A.R.L. AK SARAY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

Chambre 1 Cabinet 3 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame BERGOUGNOUS, Présidente

GREFFIER : Madame ROLLET GINESTET

DESTINATAIRES :
la SELARL CABINET GRABARCZYK
la SCP PYRAMIDE AVOCATS
Délivrées le :
Copie exécutoire a été délivrée à Me ROMULUS le :

DEMANDERESSE

S.C.I. TM CASSIS, prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le numéro 316 656 909, dont le siège social est sis Les Terres Marines BP 44 - 13714 CASSIS CÉDEX
représentée par Maître Philippe ROMULUS de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. AK SARAY, prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS de VIENNE sous le numéro 897 867 586, dont le siège social est sis 130 Rue des Glières - 38150 SALAISE SUR SANNE
représentée par Maître Cédric TEIXEIRA de la SELARL CABINET GRABARCZYK, avocats au barreau de VIENNE

Débats tenus à l'audience du 02 Juillet 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 20 Août 2026
Ordonnance rendue le 20 Août 2026, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 20 juin 2016, la SCI TM CASSIS a donné à bail commercial à la société FRANCE FAST FOOD DISTRIBUTION des locaux situés 130 rue des Glières à Salaise-sur-Sanne (38150), pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2016, moyennant un loyer mensuel de 4 200 euros hors taxes, outres les charges locatives et taxes foncières.

La société GÖRTAT SALAISE, créée le 4 juillet 2016, s’est substituée à la société FRANCE FAST FOOD DISTRIBUTION.

Par acte de cession en date du 1er juin 2021, la société GÖRTAT SALAISE a cédé son fonds de commerce et son droit au bail des locaux dans lesquels est exploité ledit fonds à la société AK SARAY.

Plusieurs incidents de paiements sont intervenus.

La bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2025, à la société AK SARAY, pour une somme de 75 037,60 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté à cette date.

Par acte de commissaire de justice délivré le 15 avril 2026, la SCI TM CASSIS a fait assigner la société AK SARAY devant la présidente du tribunal judiciaire de Vienne statuant en référés aux fins de voir, au visa de l’article L145-41 du Code de commerce, prononcer son expulsion et la condamner au paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation et clause pénale contractuelle afférente.

Appelée à l’audience du 11 juin 2026, l’affaire a été successivement renvoyée, à la demande des parties, aux audiences des 25 juin 2026 et 2 juillet 2026.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, la SCI TM CASSIS demande au juge des référés de :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

- ordonner l’expulsion de la société AK SARAY et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

- ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira à la bailleresse aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L433-1 et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

- la condamner au paiement d’une somme provisionnelle de 134 819,88 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 16 mars 2026,

- la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des loyers, charges et taxes, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

- la condamner au paiement d’une somme provisionnelle de 18 037,60 euros au titre de l’indemnité égale à 1,5 % plus les taxes, par mois ou fractions de mois de retard,

- la débouter de ses demandes,

- la condamner au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement et de levée des états d’inscription.

Elle expose que la société AK SARAY est continuellement défaillante dans son obligation de payer les loyers et charges.

Elle déclare s’opposer à l’octroi de délais de paiement à la locataire, dans la mesure où celle-ci ne s’acquitte plus de ses loyers depuis deux ans environ.

Par conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, la société AK SARAY demande au juge des référés de :

- lui octroyer des délais de paiement sur 24 mois,

- suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’au paiement complet de la dette locative,

- débouter la SCI TM CASSIS de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle fait valoir qu’elle ne conteste pas être redevable d’un arriéré locatif auprès de sa bailleresse. Elle indique avoir rencontré des difficultés de trésorerie, et sollicite à ce titre des délais de paiement.

L’assignation en expulsion a été dénoncée au créancier inscrit.

Conformément à l’article 446-1 du Code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes :

Selon les dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article susvisé, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L145-41, alinéa 1er, du Code de commerce dispose que “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai”.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à la condition que :

- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En vertu de l’article L145-41, alinéa 2, du code précité, “les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du Code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par la bailleresse. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, la bailleresse entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L145-17, alinéa 1er, du Code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant à la locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte, à savoir la somme de 75 037,60 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 19 mars 2025.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI TM CASSIS n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleresse face à une locataire ne respectant pas les clauses du bail, alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

La défenderesse sollicite des délais de paiement en expliquant avoir eu des difficultés de trésorerie. Elle fait état de son projet de développement d’activités, et produit, en ce sens, un dossier prévisionnel comptable pour les trois prochains exercices.

Au regard des délais écoulés depuis les premiers défauts de paiement, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du Code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire […] [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société AK SARAY et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution, et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

- Sur les demandes de provision :

L’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile prévoit que “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Aux termes de l’article 1728 du Code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En vertu de l’article 1353 de ce même code, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société AK SARAY, depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision, au titre d’une créance non sérieusement contestable, relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, au vu du décompte produit par la SCI TM CASSIS, l’obligation de la société AK SARAY au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 17 mars 2026 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 134 819,88 euros, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société AK SARAY.

Il n’y a pas lieu de prévoir que les intérêts courront à compter de l’ordonnance, cet effet, de droit, résultant de l’article 1231-7 du Code civil.

Enfin, la clause pénale dont se prévaut la bailleresse, à l’appui de sa demande d’indemnité égale à 1,5 % plus les taxes, par mois ou fractions de mois de retard (soit la somme de 18 037,60 euros), est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en raison de son caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n'est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

- Sur les autres demandes :

Selon l’article 491 du Code de procédure civile, le juge statuant en référés, statue également sur les dépens.

L’article 696 de ce même code prévoit que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

La société AK SARAY, défenderesse condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant le coût du commandement de payer, de l’assignation, de levée des états d’inscription et de signification de la présente ordonnance.

L’article 700 du code précité dispose que “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %”.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société AK SARAY ne permet d’écarter la demande de la SCI TM CASSIS formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS