TJ 33063, 21 août 2026, RG 24/01556

Du 21 août 2026

PPP Contentieux général

N° RG 24/01556 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZIFL

[G] [J], [W] [D], [G] [J], [W] [D]

C/

[F] [Z], [M] [S]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]
[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 21 août 2026

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

CADRE-GREFFIERE : Madame Cécile TREBOUET,

DEMANDEURS :

Monsieur [G] [J]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représenté par Me Stephan DARRACQ (avocat au barreau de BORDEAUX) substitué par Me Charlotte VINCENT (avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [W] [D]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représenté par Me Stephan DARRACQ (avocat au barreau de BORDEAUX) substitué par Me Charlotte VINCENT (avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Madame [F] [Z]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Ni comparante, ni représentée

Monsieur [M] [S]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Ni comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique en date du 28 avril 2026.

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé à effet du 12 décembre 2011, d’une durée de trois ans renouvelable, M. [G] [J] et Mme [W] [K] ont consenti un bail d'habitation à Mme [F] [Z] et à M. [M] [S], portant sur un logement situé à [Localité 3], [Adresse 5].

Par courrier recommandé du 17 mai 2023, réceptionné le 23 mai 2023, M. [G] [J] et Mme [W] [K] ont fait délivrer à Mme [F] [Z] un congé à effet du 11 décembre 2023 pour vente avec offre de vente au prix de 170.000 euros.

Indiquant que Mme [F] [Z] n’a pas accepté l’offre de vente et se maintient dans les lieux malgré le terme du bail, M. [G] [J] et Mme [W] [K] l’ont faite assigner par acte en date du 29 avril 2024 à l’audience du 25 juin 2024 pour faire valider le congé et obtenir son départ des lieux sous astreinte et son expulsion, sa condamnation au paiement d’une indemnité d'occupation jusqu’à la libération des lieux, de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, d'une indemnité de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et des entiers dépens.
L’examen de l’affaire, enrôlée sous le numéro RG 24-1556, a été reporté au 24 septembre 2024, puis au 15 octobre 2024, puis au 14 janvier 2025 et 1er avril 2025 pour citation de Mme [F] [Z] et signification de conclusions additionnelles.

Mme [F] [Z] ayant été de nouveau citée le 28 février 2025, l’affaire a été examinée à l’audience du 1er avril 2025, en l’absence de la défenderesse.

M. [G] [J] et Mme [W] [K] , représentés par avocat, ont soutenu leurs conclusions signifiées à la défenderesse, aux termes desquelles ils demandaient au juge des contentieux de la protection de :
- les recevoir dans leurs prétentions,
- déclarer que le congé notifié à Madame [Z] est valable et de plein effet
- juger par conséquent que Madame [E] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4] depuis le 12 décembre 2023
- ordonner par conséquent l’expulsion de Madame [Z] et de tout bien et occupant de son chef en cas de maintien dans les lieux après cette date avec recours à la force publique
- condamner Madame [Z] à régler une astreinte de 100 € par jour de retard pour tout jour de maintien dans les lieux au-delà du 11 décembre 2023
- se réserver compétence pour liquider l’astreinte
- condamner Madame [Z] à leur payer une indemnité d’occupation de 620 € par mois jusqu’à la complète libération des lieux constatée par la remise des clés, tout mois commencé étant dû
- condamner Madame [Z] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de leur préjudice moral subi du fait de la prolongation de l’occupation de Madame [Z] au-delà du délai imparti par le congé
- condamner Madame [Z] au paiement de la somme de 14.084,02 € au titre de l’indemnisation des dégradations locatives
- condamner Madame [P] au paiement de la somme de 244 € au titre des charges non réglées
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir de toutes les condamnations prononcées par le jugement, en principal et intérêt, dommages et intérêts, indemnités de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que pour les dépens
- condamner Madame [Z] à leur payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure comprenant notamment les frais d’exécution, dont le droit proportionnel prévu au numéro 129 du tableau 3-1 annexé""à l’article R.444-3 du Code de commerce.

Par mention au dossier le juge des contentieux de la protection a rouvert les débats à l’audience du 7 octobre 2025 afin :
- que Mme [W] [K] justifie de sa qualité à agir, M. [J] apparaissant seul propriétaire sur l’avis de taxes foncières
- de mise en cause de M. [M] [S] le bail étant signé part Mme [Z] et lui en qualité de colocataires
- de s’expliquer sur le maintien de la demande d’expulsion alors que la demande d’indemnisation des réparations locatives laisse supposer que les locataires ont quitté les lieux donnés à bail
- de produire l’état des lieux de sortie s’il en a été réalisé un.

Par acte délivré le 17 octobre 2025, M. [G] [J] et Mme [W] [K] ont fait assigner M. [M] [S] aux fins de mise en cause dans le précédent litige. Cette assignation pour l’audience du 28 avril 2026 a été enrôlée sous le numéro 25 - 3274.

A cette audience, et aux termes de leurs conclusions signifiées et assignation, M. [G] [J] et Mme [W] [K], représentés par avocat, demandent au juge des contentieux de la protection de :
- les recevoir dans leurs prétentions,
- ordonner la jonction de l’instance numéro 25 - 3274 à l’instance numéro 24-1556
- déclarer que le congé notifié à Madame [Z] et M. [M] [S] est valable et de plein effet
- juger par conséquent que Madame [Z] et M. [M] [S] sont occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4] depuis le 12 décembre 2023
- condamner in solidum Madame [Z] et M. [M] [S] à leur payer une indemnité d’occupation de 620 € par mois jusqu’à la complète libération des lieux constatée par la remise des clés, tout mois commencé étant dû, soit la somme de 3.720 euros
- condamner in solidum Madame [Z] et M. [M] [S] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de leur préjudice moral subi du fait de la prolongation de l’occupation de Madame [Z] au-delà du délai imparti par le congé
- condamner in solidum Madame [Z] et M. [M] [S] au paiement de la somme de 14.084,02 € au titre de l’indemnisation des dégradations locatives
- condamner in solidum Madame [Z] et M. [M] [S] au paiement de la somme de 244 € au titre des charges non réglées
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir de toutes les condamnations prononcées par le jugement, en principal et intérêt, dommages et intérêts, indemnités de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que pour les dépens
- condamner in solidum Madame [Z] et M. [M] [S] à leur payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure comprenant notamment les frais d’exécution, dont le droit proportionnel prévu au numéro 129 du tableau 3-1 annexé à l’article R.444-3 du Code de commerce.

M. [G] [J] et Mme [W] [K], qui précisent que M. [M] [S] a quitté les lieux peu de temps après la conclusion du contrat en raison de sa séparation d’avec Mme [F] [Z], observent que Mme [F] [Z] n’a pas levé l’option d’achat à la suite du congé pour vente qui lui a été notifié, qu’elle n’a pas non plus quitté les lieux à la date d’effet du congé et qu’ils ont été contraints d’engager la procédure. Ils précisent qu’elle a quitté les lieux le 2 mai 2024 et qu’elle était donc occupante sans droit ni titre jusqu’à cette date. Ils demandent le bénéfice d’un indemnité d'occupation pendant le temps d’occupation, tout mois commencé devant être dû en son entier. Ils expliquent que le logement était en bon état, propre et entretenu lors de l’entrée dans les lieux, mais qu’il a été laissé dans un état déplorable tant à l’intérieur qu’à l’extérieur, ce qui les a contraints à des dépenses importantes pour la remise en état. Ils indiquent en outre que le toiture a été fortement endommagée lors d’un orage de grêle en juin 2022 sans que les locataires les en informent, ce qui a endommagé les tapisseries, et que des biens ont été emportés par Mme [F] [Z] et M. [M] [S]. Ils indiquent avoir dû supporter en 2021 des frais de réparation de la toiture que l’assurance a refusé de prendre en charge car Mme [F] [Z] et M. [M] [S] ne les avaient pas avertis d’un sinistre, leur déclaration auprès de l’assurance étant trop tardive. Ils ajoutent que Mme [F] [Z] et M. [M] [S] sont redevables de la taxe d’ordures ménagères de l’année 2024.

Mme [F] [Z], initialement citée à domicile avec avis de dépôt en l’étude du commissaire de justice et à laquelle les dernières conclusions ont été dénoncées selon les mêmes modalités par acte du 13 avril 2026, et M. [M] [S] cité selon les modalités prévues par l’article 659 du code de procédure civile, le commissaire de justice n’ayant pu retrouver son domicile, n’ont pas comparu.

MOTIFS DU JUGEMENT :

Sur la jonction des procédures
En raison de sa connexité, il y a lieu de joindre l’instance enrôlée sous le numéro 25 - 3274 à l’instance enrôlée sous le numéro RG 24-1556.

Sur le défaut des défendeurs
En l’absence d’un défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

Mme [F] [Z] et M. [M] [S], qui n’ont pas été assignés en personne, n'ayant pas comparu, il convient de statuer au vu des dernières conclusions et pièces régulièrement signifiées, par jugement réputé contradictoire en premier ressort.

Sur la validation du congé et l’expulsion
L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit notamment que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

En l’espèce le bail conclu pour une durée de trois ans à effet du 12 décembre 2011, a été tacitement reconduit et expirait le 11 décembre 2023 à minuit.

Un congé pour vente avec offre de vente au prix de 170.000 euros, a été notifié à Mme [F] [Z] par courrier recommandé dont elle a accusé réception le 23 mai 2023, soit au moins six mois avant la date d’expiration du contrat.
La circonstance que cet acte n’ait pas été notifié à M. [M] [S] est indifférente dans la mesure où il résulte des explications fournies que celui-ci avait quitté le logement peu après la conclusion du bail, ce dont les bailleurs ont été informés. Il s’ensuit qu’au jour du dernier renouvellement tacite du bail, M. [M] [S] n’avait plus la qualité de locataire et que M. [G] [J] et Mme [W] [K] n’étaient pas tenus de lui délivrer congé.

Le congé est donc régulier.

Mme [F] [Z] ne justifie pas avoir accepté l’offre dans le délai imparti et ne soulève aucune contestation.

Par conséquent, elle est déchue de plein droit de tout titre d’occupation à compter du 12 décembre 2023.

Son expulsion n’a plus lieu d’être ordonnée et cette demande est abandonnée dès lors que M. [G] [J] et Mme [W] [K] indiquent qu’elle a quitté les lieux le 2 mai 2024, soit dans les suites de l’assignation qui lui a été délivrée le 29 avril 2024.

Sur l’indemnité d’occupation
Le maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, constitue un faute qui oblige l’occupant à réparer, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le préjudice qui en découle par le versement d’une indemnité d'occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu'au jour de la libération parfaite des lieux.

Mme [F] [Z] s’étant maintenue dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer à sa charge une indemnité d'occupation à compter du 12 décembre 2023 sur la base du loyer d’un montant de 620 euros, étant observé qu’elle ne justifie pas s’être acquitté du loyer dû au titre de la période du 1er au 12 décembre.

Elle sera par suite condamnée à payer 3.100 euros pour la période du 1er décembre au 30 avril 2024, outre la somme de 40 euros pour les 1er et deux mai 2024 (620/31X2).

Mme [F] [Z] sera donc condamnée à payer M. [G] [J] et Mme [W] [K] la somme de 3.140 euros à titre de loyer et indemnités d'occupation.

Dans la mesure où M. [M] [S] n’avait plus la qualité de locataire de longue date et où il n’était pas occupant des lieux, il n’y a pas lieu de mettre à sa charge les sommes précitées.

Sur la demande en paiement au titre des frais de remise en état
En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les locataires sont notamment obligés :
- d’user paisiblement des lieux loués,
- de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent une cause étrangère exonératoire,
- de prendre à leur charge l’entretien courant du logement, des équipements et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par Décret en Conseil d’Etat

En application de l’article 3-2 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

La comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie permet de vérifier le manquement ou non d’un locataire à ses obligations d’entretien et de restitution des lieux sans dégradation.

Il incombe au bailleur d'établir l’existence et la nature des dégradations dont il entend demander réparation.

En l’espèce M. [G] [J] et Mme [W] [K] versent aux débats l’état des lieux d’entrée en date du 9 décembre 2011 dont il ressort que le logement a été délivré propre et en état d’usage.

A l’inverse ils ne produisent pas d’état des lieux de sortie et ne fournissent pas de procès-verbal de constat permettant d’établir avec objectivité l’état de lieux lorsque Mme [F] [Z] a quitté le logement.

Les photographies qu’ils produisent ne présentent aucune garantie quant à leur date et conditions de réalisation et ne peuvent valablement être opposés à Mme [F] [Z] pour établir la réalité des désordres et pertes dont ils demandent réparation.

Il n’est pas plus établi la survenance d’infiltrations en toiture dont ils n’auraient pas été informés par la locataire, ni que la facture du 6 mai 2021 pour remaniage de toiture soit restée à leur charge en raison d’un défaut d’information en temps utile pour établir une déclaration d’assurance. Le refus de pris en charge n’est d’ailleurs pas étayé par des pièces, et la nécessité d’un remaniage d’une toiture d’évidence ancienne n’apparaît pas anormale.

En conséquence M. [G] [J] et Mme [W] [K] seront déboutés en leur demande tendant à l’indemnisation de dégradations.

Sur la demande en paiement au titre de la taxe d’ordures ménagères
Il incombe au locataire de supporter les charges récupérables au prorata du temps d’occupation des lieux.

En l’espèce M. [G] [J] et Mme [W] [K] réclament la somme de 244 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères pour l’année 2024.

Mme [F] [Z] étant redevable de cette taxe pour la période du 1er janvier au 2 mai 2024, elle sera condamnée de ce chef au paiement de la somme de 82 euros pour 123 jours d’occupation en 2024.

Sur les dommages et intérêts
Selon l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

M. [G] [J] et Mme [W] [K] réclament une somme de 5.000 euros à titre de dédommagement du préjudice moral résultant de l’occupation prolongée des lieux.

Le préjudice moral doit s’analyser comme une souffrance psychologique endurée par une personne, victime d’un dommage qui occasionne des répercutions morales ou mentales.

Or en l’espèce, si certes Mme [F] [Z] a occupé les lieux durant cinq mois et demi après la fin du bail, il n’est produit aucun élément permettant de caractériser une répercussion morale pour les demandeurs.

De plus il n’est pas établi par les éléments du dossier que la mauvaise foi de Mme [F] [Z] soit seule à l’origine de son maintien dans les lieux.

La demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires
Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Les dépens seront supportés par Mme [F] [Z], partie perdante dans le cadre de la présente instance.
Les frais de l’exécution forcé n’entrent pas dans les dépens de l’instance et la juridiction n’a pas lieu de statuer sur leur sort.
De plus la prestation de recouvrement ou d'encaissement visée à l’article A.444-32 du code de commerce, prévue figurant au numéro 129 du tableau 3-1 du tarif des huissiers de justice est à la charge du créancier, et n’a pas lieu d’être mis à la charge du débiteur lui-même redevable de la prestation de recouvrement ou d'encaissement figurant au numéro 128 du même tableau.

En outre, en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, Mme [F] [Z] sera condamnée à payer à M. [G] [J] et Mme [W] [K] la somme de 1.000 euros.

Les demandes formées à l’encontre de M. [M] [S] seront rejetées.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :