TJ 75056, 14 août 2026, RG 26/05267

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 14/08/2026
à : - Me C. GRINHOLTZ-ATTAL
- M. [D] [X]

Copie exécutoire délivrée
le : 14/08/2026
à : - M. [D] [X]

La Greffière,

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP référé

N° RG 26/05267 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCUJG

N° de MINUTE :
8/2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 14 août 2026

DEMANDEUR
Monsieur [B] [Z], demeurant [Adresse 1] -
représenté par Me Céline GRINHOLTZ-ATTAL, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : C0520

DÉFENDEUR
Monsieur [R] [X], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Delphine THOUILLON, Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection
assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 23 juin 2026

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 août 2026 par Madame Delphine THOUILLON, Vice-Présidente, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

Décision du 14 août 2026
PCP JCP référé - N° RG 26/05267 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCUJG

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 janvier 2024, M. [B] [Z] a consenti un bail d’habitation exclu du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 d’une durée d’un an à compter du 15 janvier 2024, renouvelable par tacite reconduction, à M. [R], [Y] [X] sur des locaux meublés à usage de résidence secondaire situés au [Adresse 3] (1er escalier dans la cour à droite, 2ème étage porte droite), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 3.500,00 euros et d’une provision pour charges de 200,00 euros.

Par lettre du 2 septembre 2024, M. [B] [Z] a mis en demeure M. [R], [Y] [X] de payer l’intégralité du loyer et des charges du second trimestre depuis le 15 juillet 2024 dans le délai d’un mois.

Par lettre du 10 octobre 2024, en l’absence de règlement, M. [B] [Z] a fait part de la résiliation du bail à la date du 3 octobre 2024 et a demandé à M. [R], [Y] [X] de quitter l’appartement, rappelant qu’une indemnité d’occupation restait due jusqu’à la restitution des clés et l’état des lieux.

Un état des lieux a été dressé par un commissaire de justice le 15 avril 2025, en l’absence du locataire.

Par acte de commissaire de justice du 18 mai 2026, M. [B] [Z] a assigné M. [R], [Y] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de :
- constater la résiliation du bail à compter du 2 octobre 2024,
- condamner M. [R], [Y] [X] à lui payer une indemnité d’occupation provisionnelle correspondant au montant du loyer courant indexé, provision sur charges comprises, augmenté de 10 %, soit la somme de 20.350,00 euros équivalent à une indemnité d’occupation du 15 novembre 2025 au 15 avril 2025, soit la somme de 18.500,00 euros, outre 10 % de cette somme au titre de la clause pénale,
- autoriser M. [B] [Z] a conservé le dépôt de garantie,
- condamner M. [R], [Y] [X] à lui payer la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [R], [Y] [X] aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 23 juin 2026, lors de laquelle M. [B] [Z], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses allégations, et au visa des articles L.213-4-3 et L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, des article 834 et 835 du code de procédure civile et de la clause résolutoire du contrat de bail (article 11), il expose avoir adressé une mise en demeure le 2 septembre 2024 à son locataire de payer l’intégralité du loyer et des

charges du second trimestre depuis le 15 juillet 2024 dans le délai d’un mois, ce qui n’a pas été fait. Par conséquent, à défaut d’avoir régularisé dans le mois, il en déduit que le bail a été résilié à compter du 2 octobre 2024, conformément à l’article 11 du bail, et demande au juge de constater la résiliation du contrat de bail à la date du 2 octobre 2024. Il sollicite la somme, à titre provisionnel, de 18.500,00 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 15 novembre 2025 au 15 avril 2025, pour laquelle il sollicite, en outre, l’application d’une clause pénale. Il demande, également, que la somme versée au titre du dépôt de garantie soit conservée au titre d’une indemnité en application de l’article 11 du bail.

Bien que régulièrement cité à étude de commissaire de justice, M. [R], [Y] [X] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 14 août 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l'article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat ; la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution.

L’article 11 du contrat de bail du 15 janvier 2024 stipule : « À défaut par le locataire d’exécuter une seule des conditions du présent bail, ou

encore dans le cas de violation d’une obligation légale ou réglementaire, la résiliation dudit bail sera encourue de plein droit, un mois après une mise en demeure de payer ou d’exécuter restée sans effet énonçant la volonté du bailleur d’user du bénéfice de la présente clause, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et sans que l’effet de la résiliation ainsi encourue puisse être empêché ou suspendu par aucune offre ou consignation ultérieure.

Si malgré cette condition essentielle du bail, le locataire refuse d’évacuer la chose louée, il suffira pour le contraindre sans un délai, d’une simple ordonnance de référé qui sera exécutoire par provision et nonobstant opposition ou appel. Si le locataire se maintient dans les lieux loués au-delà de la date d’expiration du bail, son expulsion sera obtenue en appuyant quand la même procédure de référé. ».

Il résulte de cette stipulation, combinée avec l'article 1225 du code civil, que l'acquisition de la clause résolutoire est subordonnée à la délivrance préalable d'une mise en demeure au locataire, dont il appartient au bailleur qui s'en prévaut d'établir la réalité.

En l'espèce, M. [B] [Z] verse aux débats un courrier daté du 2 septembre 2024, présenté comme une lettre recommandée avec accusé de réception, mettant M. [R], [Y] [X] en demeure de régler l'intégralité du loyer et des charges dont il se serait rendu débiteur depuis le 15 juillet 2024, ainsi qu'un courrier du 10 octobre 2024, également présenté comme recommandé, notifiant la résiliation du bail à effet du 3 octobre 2024. Or, aucun accusé de réception n'est produit à l'appui de ces deux courriers, de sorte que leur réception effective par M. [R], [Y] [X] n'est pas établie. Par ailleurs, aucun décompte des sommes prétendûment impayées n'est davantage communiqué. La période même de l'impayé allégué demeure imprécise, le courrier du 2 septembre 2024 visant un défaut de paiement portant sur le loyer et les charges « du second semestre depuis le 15 juillet », formulation qui ne correspond à aucune échéance semestrielle habituelle sans que le bail ne soit autrement invoqué pour en justifier. Dans ces conditions, la délivrance d'une mise en demeure régulière au locataire, condition à la fois contractuelle et légale de la mise en œuvre de la clause résolutoire, ne peut être tenue pour acquise avec l'évidence requise devant le juge des référés, de sorte que le moyen tiré de l'acquisition de la clause résolutoire se heurte à une contestation sérieuse au sens de l'article 834 du code de procédure civile.

Cette même incertitude fait obstacle à ce que le trouble allégué, à savoir l'occupation du logement par M. [R], [Y] [X] postérieurement à la résiliation prétendue du bail, puisse être qualifié de manifestement illicite au sens de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile. En effet, le caractère illicite de cette occupation dépend directement de la régularité de la mise en œuvre de la clause résolutoire, laquelle suppose la preuve d'une mise en demeure effectivement reçue conformément à l'article 11 du bail. Cette question, qui implique une appréciation de la validité de l'acte de résiliation lui-même, excède les pouvoirs du juge des référés et relève de la compétence du juge du fond.

Il n'y a, dès lors, pas lieu à référé sur la demande de constat de la résiliation du bail, ni sur le fondement de l'article 834 du code de procédure civile, ni sur celui de l'article 835 alinéa 1er du même code.

Sur les demandes accessoires

Les demandes de condamnation de M. [R], [Y] [X] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle, outre les demandes relatives à la clause pénale et au dépôt de garantie, procèdent toutes du constat préalable de la résiliation du bail. La demande principale n'ayant pu prospérer sur aucun des deux fondements invoqués, il n'y a pas davantage lieu à référé sur ces demandes accessoires.

Il sera, au surplus, observé que la période retenue pour le calcul de l'indemnité d'occupation provisionnelle ne pourrait, en toute hypothèse, être admise avec l'évidence requise en référé. D'une part, la résiliation étant réputée acquise, selon l'assignation, dès le 3 octobre 2024, l'établissement de l'état des lieux de sortie n'est intervenu que plus de six mois plus tard, le 15 avril 2025, sans qu'aucune diligence intermédiaire ne soit justifiée pour expliquer ce délai. D'autre part, le procès-verbal de constat du 15 avril 2025 mentionne que le locataire sortant, absent lors de sa réalisation, « a laissé un jeu de clés au gestionnaire », ce dont il pourrait résulter que la restitution des lieux était intervenue antérieurement à cette date, tandis que l'assignation affirme que M. [R], [Y] [X] ne serait parti que le 15 avril 2025, sans en justifier. Les pièces produites ne permettent pas de retenir avec certitude le terme de la période d'occupation indemnisable.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision contraire du juge.

M. [B] [Z], qui succombe en ses demandes, sera condamné aux dépens de l'instance.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. M. [B] [Z], partie perdante, sera débouté de sa propre demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS