TJ 35238, 20 août 2026, RG 26/02535

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 1]
JUGEMENT DU 20 Août 2026

N° RG 26/02535 - N° Portalis DBYC-W-B7K-MEWV

Jugement du 20 Août 2026
N°: 26/783

S.C.I. LES MOTTAIS

C/

[R] [D]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me LUET
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Mme [D]
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 20 Août 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 03 Juillet 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 20 Août 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.C.I. LES MOTTAIS
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Laura LUET, avocat au barreau de RENNES substitué par Me TRAVAGLINI, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

Mme [R] [D]
[Adresse 3]
[Localité 3]
comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 19 novembre 2014, la SCI LES MOTTAIS a loué à Madame [D] [R] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], devenu [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initial de 470 euros.
Par acte de commissaire de justice du 02 décembre 2025, la SCI LES MOTTAIS a fait délivrer à Madame [D] [R] un commandement de payer la somme des loyers échus de 3760 euros, outre le coût de l’acte et des taxes d’ordure ménagère.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 22 décembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2026 délivré à étude, la SCI LES MOTTAIS a fait assigner Madame [D] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
Constater la résiliation du contrat de location aux torts de Madame [D]Ordonner l'expulsion des lieux loués à Madame [D] [R] ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d'un serrurier Condamner Madame [D] [R] à payer à la SCI LES MOTTAIS la somme de 4175.88 euros représentant le montant des loyers et des charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, ce compris la dette pour les ordures ménagères de 2025Condamner Madame [D] [R] au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir avec intérêtsCondamner Madame [D] [R] à payer à la SCI LES MOTTAIS une indemnité mensuelle d'occupation sans titre ni droits dudit logement d'habitation équivalente au montant du loyer et des charges, à compter du jugement à intervenir jusqu'à la libération effective des lieux, laquelle indemnité sera indexée, comme tout le loyer, et avec intérêts de droitCondamner Madame [D] [R] au paiement de 300€ sur le fondement de l’article 1153 du code civil pour résistance abusive et injustifiéeCondamner Madame [D] [R] à verser au requérant une somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 02 décembre 2025, de la présente assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et les valeurs mobilières.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 25 mars 2026.
L’affaire a été appelée à l’audience du 19 juin 2026, mis en délibéré au 08 juillet 2026. Par mention au dossier du 19 juin 2026 suite à la comparution de Madame [R] [D], la réouverture des débats a été ordonnée au 03 juillet 2026.
A cette audience du 03 juillet 2026, la SCI LES MOTTAIS, comparant, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 3431.48 euros au 18 juin 2026 avec les redevances ménagères. Il est précisé qu’il y a une reprise de paiement du loyer courant, qu’il s’en rapporte sur la demande d’échéancier.
Madame [D] [R] est présente. Elle indique qu’elle souhaite se maintenir dans les lieux et propose de régler 50€ par mois en plus du loyer courant. Elle décrit qu’elle a été en arret maladie, que son père l’aide à payer, qu’elle est en attente d’un solde de tout compte.
L’affaire est mise en délibéré au 20 aout 2026
 
MOTIVATION DE LA DÉCISION
 
L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ».

Le jugement est contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.
 
I. Sur la recevabilité de la demande
•    Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
 
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
 
Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 22 décembre 2025, soit au moins deux mois avant la date de délivrance de l'assignation, le 25 mars 2026. Sa demande est donc recevable à ce titre.
 
•    Sur la notification au préfet
 
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
 
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 25 mars 2026 soit plus de six semaines avant l’audience du 19 juin 2026. La demande formée par le bailleur est donc recevable.
 
II. Sur les demandes principales

•    Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
 
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».
L'article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant ».
En l'espèce, si le contrat de bail initial ne contient pas de clause résolutoire, il a été renouvelé tacitement après l’entrée en vigueur de la loi modifiant l’article 24 précédemment cité et le contrat est donc réputé contenir une clause résolutoire.
Si le délai de six semaines aurait dû s’appliquer, le commandement de payer vise un délai de deux mois de sorte qu’un délai de deux mois pour régulariser la dette sera retenu.
Il est établi que les causes du commandement n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, dans les deux mois à compter du commandement de payer du 02 décembre 2025.
 
Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 03 février 2026.
•    Sur la demande de condamnation en paiement
 
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi ».

Il ressort de l'article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver » et de l'article 9 du code de procédure civile qu'il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».
En l’espèce, la SCI LES MOTTAIS verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont elle réclame l’exécution.
Le décompte de créance met en évidence que les loyers de juillet à décembre 2025 n’ont pas été réglés. Madame [D] n’apporte aucune preuve concernant le règlement de ces échéances alors que la charge de la preuve lui incombe en application de l’article 1353 alinéa 2 du code civil. La somme de 2820€ est donc due à ce titre.
Concernant les taxes d’ordures ménagères, qui sont une charge récupérable, il est produit les factures de brocéliande communauté pour l’année 2024 de 239,85€, pour l’année 2025 de 250€ et pour l’année 2026 de 255.60€. Le bailleur sollicite un reliquat de 105.88€ pour 2024, 250€ pour 2025 et 255.60€ pour 2026. Madame [D] n’apporte aucune preuve concernant le règlement de total de ces échéances alors que la charge de la preuve lui incombe en application de l’article 1353 alinéa 2 du code civil. La somme de 611.48€ est due à ce titre
La dette au titre des loyers, charges impayés concernant le local à usage d’habitation s'élève à 3431.48 euros au 18 juin 2026, terme du mois de juin 2026 inclus. Il convient donc de condamner en conséquence la locataire au paiement de cette somme.
Le bailleur n’apporte aucun fondement dans son assignation pour sa demande d’intérêt. Il sera donc dit que la somme portera intérêt au taux légal à compter du jugement.

III. Sur les délais de paiementet la suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ».
L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, il résulte des développements qui précèdent que Madame [D] [R] est redevable de la somme de 3431.48 euros au titre de la dette locative.
Madame [D] [R], présente à l'audience, demande des délais de paiement et propose de régler 50 euros par mois en plus du loyer pour apurer la dette locative. Elle sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire.
Elle a repris le paiement intégral du loyer avant l'audience, et ce depuis le mois de janvier.Elle justifie avoir reçu des indemnités journalières lors de son arrêt maladie et avoir reçu 1115.95€ de salaire en mai 2026.
Compte tenu de ces éléments, Madame [D] [R] sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de non respect des délais de paiement de la dette d’autre part, aura notamment pour effet de rendre la dette immédiatement exigible et justifiera la condamnation de Madame [D] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, dans les conditions qui seront précisées dans le dispositif.
Dans cette dernière hypothèse, Madame [D] [R] sera alors tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
Il est précisé que Madame [D] [R] est autorisée à anticiper l'apurement de cette dette et la régler dans un délai inférieur si ses ressources le lui permettent.
IV) Sur la demande en paiement pour résistance abusive
Le bailleur cite l’article 1153 alinéa 4 du code civil pour le fondement de sa demande qui a été modifié depuis le 1er octobre 2016.
L’article 1231-6 alinéa 3 dispose que « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire »
En l’espèce, aucun élément aux débats ne vient démontrer l’existence d’une mauvaise foi de la part de Madame [D] et la demande sera donc rejetée.

IV. Sur les demandes accessoires
 
•    Sur les dépens
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [D] [R] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer du 02 décembre 2025 et de l'assignation du 25 mars 2026, la notification de cet acte à l'administration et le coût de la signification de la présente décision, qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI LES MOTTAIS.
•    Sur les frais irrépétibles
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI LES MOTTAIS, Madame [D] [R] sera condamné à lui verser la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
•    Sur l’exécution provisoire
 
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
 
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE l’action recevable ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 novembre 2014 entre la SCI LES MOTTAIS, d’une part, et Madame [D] [R], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4], devenu [Adresse 3] sont réunies à la date du 03 février 2026 ;
CONDAMNEMadame [D] [R] à verser à la SCI LES MOTTAIS la somme de 3431.48 euros (décompte arrêté au 18 juin 2026, terme du mois de juin 2026 inclus), au titre des loyers, charges dus à cette date ; avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;
AUTORISE Madame [D] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 euros chacune et une 36ème mensualité qui aura pour objet de solder la dette selon le montant restant dû ;
PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu’à défaut pour Madame [D] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 4], devenu [Adresse 3] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Madame [D] [R] soit condamné à verser à la SCI LES MOTTAIS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
REJETTE la demande de paiement pour résistance abusive formulée par la SCI LES MOTAIS ;
CONDAMNE Madame [D] [R] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 02 décembre 2025 et de l'assignation du 25 mars 2026, la notification de cet acte à l'administration et le coût de la signification de la présente décision ;
CONDAMNE Madame [D] [R] à payer à la SCI LES MOTTAIS la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toute autre demande ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 20 aout 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.
           
La greffière,                                                               Le juge des contentieux de la protection,