TJ 77284, 12 août 2026, RG 26/00909

Min N° 26/00747
N° RG 26/00909 - N° Portalis DB2Y-W-B7K-CEKCT

S.A. D’HLM [Localité 1]

C/
Mme [D] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 août 2026

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me JOVE-LANGAGNE-BOISSAVY, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [D] [K]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia
Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 20 mai 2026

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me JOVE-LANGAGNE-BOISSAVY

Copie délivrée
le :
à : Madame [D] [K]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 janvier 2025, la Société anonyme d’habitations à loyers modérés (la SA [Adresse 4]) [Localité 1] a donné à bail à Madame [D] [K] un logement situé appartement n°[Adresse 5], pour un loyer mensuel de 350,35 euros, et 157,57 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 novembre 2025, la SA D'HLM [Localité 1] a fait signifier à Madame [D] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.017,97 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 24 novembre 2025, la SA D'HLM [Localité 1] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 4 février 2026, la SA D'HLM [Localité 1] a fait assigner Madame [D] [K] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion immédiate de Madame [D] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, de déménageurs et d’un serrurier,condamner Madame [D] [K] au paiement des sommes suivantes :la somme de 1.341,11 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du mois de janvier 2026 jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,rappeler le caractère exécutoire de la décision à intervenir.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 5 février 2026.

À l'audience du 20 mai 2026, la SA D'HLM [Localité 1], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1.311,09 euros arrêtée au 13 mai 2026, loyer du mois d’avril 2026 inclus.

Elle soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [D] [K] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 19 novembre 2025. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle explique que la locataire bénéficie d’une mesure de protection judiciaire de type curatelle renforcée, qu’elle a repris le paiement du loyer courant, qu’elle est en lien avec elle pour le remboursement de la dette locative, et indique ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement les plus larges.

Madame [D] [K], régulièrement assignée à personne, ne comparait pas et n'est pas représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré à la date du 12 août 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [D] [K] assignée à personne, ne comparait pas et n'est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 5 février 2026, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SA D'HLM [Localité 1] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 novembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA [Adresse 6] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 10 janvier 2025, du commandement de payer délivré le 19 novembre 2025 et du décompte de la créance actualisé au 13 mai 2026 que la SA D'HLM [Localité 1] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [D] [K] à payer à la SA [Adresse 6] la somme de 1.311,09 euros, au titre des sommes dues au 13 mai 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 19 novembre 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 31 décembre 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 10 janvier 2025 à compter du 1er janvier 2026.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments communiqués que Madame [D] [K] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, la SA D'HLM [Localité 1] n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Madame [D] [K] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [D] [K] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les modalités de l'expulsion :

Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.
Il convient de débouter la SA D'HLM [Localité 1] de sa demande sur ce chef.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [D] [K] :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 1er janvier 2026, Madame [D] [K] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [D] [K] à son paiement à compter de 1er janvier 2026, date de résiliation du bail, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [D] [K] succombant en la cause, il convient de la condamner aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 19 novembre 2025.
En vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA [Adresse 6] les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS