TJ 83137, 21 août 2026, RG 25/00311

REPUBLIQUE FRANCAISE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE N° :

1ère Chambre Baux commerciaux
N° RG 25/00311 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NDFS

En date du : 21 août 2026

Jugement de la 1ère Chambre en date du vingt et un août deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 juin 2026 devant Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 août 2026.

Signé par Prune HELFTER-NOAH, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. CASA LATINA, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal,
représentée par Me Laura COTZA, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE :

S.C.I. JPM, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal,
représentée par Me Hélène BOURDELOIS, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :
à :
Me Hélène BOURDELOIS - 0279
Me Laura COTZA - 274

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 24 mars 2023, la SARL CASA LATINA a fait l’acquisition d’un fonds de commerce de restauration auprès de la SARLU A2 MAINS situé [Adresse 3] à [Localité 1].

Par acte sous seing privé en date du 24 mars 2023, la SCI JPM a donné à bail commercial à la SARL CASA LATINA un local commercial d’une superficie de 80 m2, outre une terrasse de 200 m2 environ et une seconde terrasse de 60 m2 environ, situé [Adresse 4] à Bormes les [Adresse 5].

La SARL CASA LATINA a effectué des travaux de rénovation.

Par courrier en date du 26 janvier 2024, le maire de [Localité 1] a informé la SARL CASA LATINA que, suite au rapport de constatation établi par les agents de la police municipale le 4 décembre 2023, il devrait dresser un rapport d’infraction si les installations irrégulières, notamment une structure accolée au bâtiment existant, ne faisaient pas l’objet d’une demande d’autorisation ayant pour projet l’édification de la structure hors de la zone inondable.

Par courrier officiel en date du 3 juin 2024, la SARL CASA LATINA a demandé à la SCI JPM de prendre en charge les travaux et leur impact financier.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2025, la SARL CASA LATINA a fait assigner la SCI JPM devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins de :
Condamner la SCI JPM à payer à la SARL CASA LATINA la moitié des loyers versés depuis le 26 janvier 2024, date du courrier de la mairie, à partir de laquelle l’exploitation conforme du fonds de commerce a été empêchée ;Ordonner la réduction du loyer jusqu’à la fin des travaux à hauteur de 850€ compte tenu de l’impossibilité de jouir de l’intégralité des lieux ;Condamner la SCI JPM à rembourser à la SARL CASA LATINA la perte d’exploitation subie ;Condamner la SCI JPM à rembourser à la SARL CASA LATINA la somme globale de 108 869,29€ correspondant aux investissements réalisés pour le fonds de commerce, outre la somme dépensée pour la rénovation de la tonnelle à hauteur de 40 314€ ;Condamner la SCI JPM à payer à la SARL CASA LATINA la somme de 2 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamner la SCI JPM aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 13 mai 2026, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SARL CASA LATINA a repris ses demandes telles qu’elles figurent dans son acte d’assignation.

Par des conclusions signifiées par RPVA le 25 juillet 2025, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens, la SCI JPM demande au tribunal de :

Débouter la SARL CASA LATINA de l’intégralité de ses demandes ;
Condamner la SARL CASA LATINA à payer à la SCI JPM la somme de 5 000€ en réparation du préjudice subi par cette dernière du fait de la violation par la SARL CASA LATINA des stipulations du bail commercial ;Condamner la SARL CASA LATINA à payer à la SCI JPM la somme de 3 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance du 3 février 2026, le juge de la mise en état a prononcé la clôture au 18 mai 2026 et fixé l'affaire à l'audience de plaidoirie du 18 juin 2026.

A l'audience du 18 juin 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 21 août 2026 et la SARL CASA LATINA a été autorisée à déposer une note en délibéré.

Par message RPVA en date du 18 juin 2026, la SARL CASA LATINA a communiqué au tribunal une note en délibéré comportant une attestation de son expert-comptable relative au chiffre d’affaires 2025, au taux de marge et à la part du chiffre d’affaires réalisée sur la terrasse du restaurant, ainsi qu’une estimation de la perte d’exploitation alléguée, en date du 19 mai 2026.

Par message en date du 30 juin 2026, le tribunal a demandé aux parties, au visa de l’article 125 du code de procédure civile, et sans réouverture des débats, de produire leurs observations, jusqu’au 13 juillet 2026, sur le moyen relevé d’office tiré de ce que le contrat de bail commercial signé avec la SCI JPM n’inclut pas, dans les locaux pris à bail, une salle de restauration démontable de 40 m2, de sorte que la SARL CASA LATINA ne peut engager la responsabilité du bailleur pour défaut de délivrance résultant de l’impossibilité d’utiliser cette salle de restauration.

Par message RPVA en date du 7 juillet 2026, la SARL CASA LATINA a produit ses observations sur le moyen relevé d’office, estimant que l’obligation de délivrance, issue de l’article 1719 du code civil, est une obligation essentielle du bail, d’ordre public, que le bailleur ne peut espérer éluder par une rédaction lacunaire du bail, que la terrasse couverte est mentionnée dans l’acte de cession et que la société ayant cédé le fond de commerce dispose du même dirigeant que la société bailleresse.

Par deux messages RPVA en date du 2 et du 8 juillet 2026, la SCI JPM a produit ses observations sur le moyen relevé d’office, et indiqué que sa responsabilité ne pouvait être aucunement engagée sur le fondement du contrat la liant à la SARL CASA LATINA et que le contrat de bail n’était pas lacunaire puisqu’il mentionnait la salle de restauration et les deux terrasses.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité du bailleur
Il résulte des dispositions des articles 1719, 1720 et 1721 du code civil que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.
Si le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, l'obligation de prendre en charge les travaux rendus nécessaires par la vétusté, il ne peut, en raison de l'obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s'exonérer de l'obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble. En outre, la clause selon laquelle le preneur prend les lieux en l'état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance.

La SARL CASA LATINA reproche au bailleur de ne pas l’avoir informée de l’irrégularité, pour cause de défaut de permis, de la salle de restauration principale accueillant 40 à 50 personnes, située dans une structure accolée au bâtiment, de sorte que les travaux relatifs à la rénovation de ladite structure qu’elle a effectués pour plus de 40 000€ l’ont été en pure perte. Elle ajoute que la régularisation sur-place est impossible car la structure se trouve en zone rouge inondable. Elle demande donc que le bailleur soit condamné à effectuer les travaux de régularisation (enlèvement de la structure existante et reconstruction ailleurs) et à indemniser l’ensemble des préjudices subis.

La SCI JPM fait valoir qu’elle n’a jamais fait l’objet d’une quelconque procédure d’infraction aux règles d’urbanisme par les services de la police municipale tant que la couverture partielle de la terrasse par bâche faisait l’objet d’une structure démontable et que l’irrégularité constatée provient de l’édification, par la SARL CASA LATINA, d’un pan de mur bétonné en zone inondable. Elle en conclut qu’elle n’a pas manqué à son obligation de délivrance.

En l’espèce, il ressort des procès-verbaux de constat du 7 octobre 2024 et du 6 janvier 2025 ainsi que de la photographie produite (pièce n°1) par le bailleur, que la SARL CASA LATINA a effectué des travaux pour remplacer la couverture partielle de la terrasse de 200 m2 « dont 40 m2 de terrasse couverte au moyen d’une bâche démontable sur le côté », ainsi que le stipule l’acte de cession du fonds de commerce, par une couverture par bâche sur trois côtés, le quatrième côté n’étant pas bâché mais fermé « par un pan de mur plein sur lequel il est fixé, côté salle de restauration, un pan de mur végétalisé ». La facture du 12 septembre 2023 de la société JC BAT précise ainsi que les anciennes bâches ont été déposées et évacuées en décharge, qu’il a été fourni et posé une nouvelle bâche et qu’il a été procédé à la « réalisation sur murs du fond d’un placomarine sur intérieur, pose de tôle pour finition sur extérieur » et « fourniture et pose d’un habillage sur intérieur d’un mur végétalisé ».

Le rapport de constatation de la police municipale en date du 4 décembre 2023 n’est pas produit. Toutefois, il ressort clairement du courrier du maire de [Localité 1] en date du 26 janvier 2024 qu’il a été effectué à la suite des travaux réalisés par la SARL CASA LATINA sans autorisation des services d’urbanisme. En revanche, contrairement à ce qu’affirme le preneur, il ne ressort d’aucune pièce que la structure entièrement démontable préexistant aux travaux entrepris par la SARL CASA LATINA contrevenait déjà aux dispositions d’urbanisme et que le bailleur en aurait lui-même été alerté auparavant.

Cependant, il n’est pas contesté que la SCI JPM n’a jamais déclaré aux services d’urbanisme de Bormes les Mimosas l’existence d’une salle de restauration sous bâche, accolée au bâtiment. Or, d’une part le maire de [Localité 1] a enjoint à la SARL CASA LATINA de « procéder à l’enlèvement de la structure accolée au bâtiment existant ». D’autre part, l’acte de cession du fonds de commerce mentionne l’existence de « 40 m2 de terrasse couverte au moyen d’une bâche démontable ». Toutefois, la SCI JPM n’est pas partie à l’acte de cession, et le contrat de bail commercial, auquel la SCI JPM est partie, ne comporte, lui, aucune mention d’une couverture partielle de la « terrasse de 200 m2 environ sur le côté ».

Par conséquent, quand bien même la SARL CASA LATINA serait privée de la possibilité d’exploiter la salle de restauration de 40 m2 sous bâche mentionnée dans l’acte de cession du fonds de commerce conclu avec la SARLU A2 MAINS, dès lors que le contrat de bail commercial signé avec la SCI JPM n’inclut pas, dans les locaux pris à bail, une salle de restauration démontable de 40 m2, la SARL CASA LATINA ne peut engager la responsabilité du bailleur pour défaut de délivrance.

La SARL CASA LATINA sera donc déboutée de l’ensemble de ses demandes relatives à la réduction et au remboursement des loyers, ainsi qu’à l’indemnisation de ses préjudices.

Sur la responsabilité du preneur

L’article 21 du bail commercial du 24 mars 2023 stipule que « le Preneur ne pourra faire aucun travaux ni changement de distribution, ni démolition, ni percement des murs et cloisons dans le local loué sans le consentement exprès et écrit du Bailleur. (…) Il ne pourra être faite aucune installation extérieure : marquise, véranda, auvent store extérieur, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur. »

La SCI JPM soutient que la SARL CASA LATINA a effectué des travaux sans autorisation ni même information à son bailleur. Elle en conclut que la SARL CASA LATINA doit être condamnée à lui payer une somme de 5 000€ à titre de dommages et intérêts pour avoir effectué des travaux sans autorisation, en violation des stipulations du bail.

En l’espèce, aucune autorisation expresse du bailleur n’étant produite, il s’en déduit que les travaux de rénovation de la « tonnelle » entrepris par la SARL CASA LATINA pour un montant de 40 000€ environ l’ont été en violation des stipulations contractuelles précitées.

Par suite, il y a lieu de condamner la SARL CASA LATINA à payer une somme de 2 000€ à la SCI JPM à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions combinées des articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

Par conséquent, la SARL CASA LATINA, qui succombe, sera condamnée aux dépens et à payer une somme de 1 500€ à la SCI JPM au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il est rappelé que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS