TJ 83137, 21 août 2026, RG 25/05099

REPUBLIQUE FRANCAISE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE N° :

1ère Chambre Baux commerciaux
N° RG 25/05099 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NNS4

En date du : 21 août 2026

Jugement de la 1ère Chambre en date du vingt et un août deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 juin 2026 devant Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 août 2026.

Signé par Prune HELFTER-NOAH, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

S.C.I. LE PRAZ EMBERTON, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal,
représentée par Me Lucas TORRES, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. ZENITUDE TOULON [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal,
défaillante

Grosses délivrées le :
à :
Me Lucas TORRES - 1015

EXPOSE DU LITIGE

Par trois actes sous seing privé ayant pris effet au 1er janvier 2021, [V] [R], aux droits duquel vient la SCI LE PRAZ EMBERTON, a donné à bail commercial à la SARL ZENITUDE TOULON [Localité 1] trois villas individuelles élevées d’un étage sur rez-de-chaussée, lots de copropriété n° 12, n° 14 et n° 37, d’un ensemble dénommé LE VILLAGE VERT situé zone Z6 de la [Adresse 3] [Adresse 4] à Six-Fours-les-[Adresse 5], pour y exercer une activité de résidence avec services para-hôteliers. Chaque bail prévoyait le versement d’un loyer annuel fixe HT d’un montant de 8 345,05€ réglé trimestriellement à terme échu, soit les 31 mars, 30 juin, 30 septembre, 31 décembre, ainsi qu’un loyer variable.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par trois actes de commissaire de justice du 2 juin 2025, la SCI LE PRAZ EMBERTON a fait délivrer trois commandements de payer visant la clause résolutoire à la SARL ZENITUDE TOULON [Localité 1] pour une somme de 2 294,89€ chacun au titre des loyers du 1er trimestre 2025, outre 140,88€ de coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 5 août 2025, la SCI LE PRAZ EMBERTON a fait assigner la SARL ZENITUDE TOULON [Localité 1] devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins de :

A titre principal, et pour chacun des trois baux commerciaux :
Constater et prononcer la résiliation de plein droit du bail,Ordonner l’expulsion immédiate de la SARL ZENITUDE TOULON [Localité 1] et de tous occupants de son chef,Condamner la SARL ZENITUDE TOULON [Localité 1] à remettre les clefs en sa possession sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter du prononcé de la décision,Condamner la SARL ZENITUDE TOULON [Localité 1] à lui payer la somme de 2 294,89€ au titre de sa dette locative arrêtée au 1er juillet 2025,Condamner la SARL ZENITUDE TOULON [Localité 1] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer soit 764,96€ par mois à compter du 1er août 2025 et jusqu’à libération complète et effective des lieux,
A titre subsidiaire, et pour chacun des trois baux commerciaux :
Prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement du loyer, aux torts exclusifs du preneur,Ordonner l’expulsion immédiate de la SARL ZENITUDE TOULON [Localité 1] et de tous occupants de son chef,Condamner la SARL ZENITUDE TOULON [Localité 1] à remettre les clefs en sa possession sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter du prononcé de la décision,Condamner la SARL ZENITUDE TOULON [Localité 1] à lui payer la somme de 2 294,89€ au titre de sa dette locative arrêtée au 1er juillet 2025,Condamner la SARL ZENITUDE TOULON [Localité 1] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer soit 764,96€ par mois à compter du 1er août 2025 et jusqu’à libération complète et effective des lieux,
En tout état de cause :
Condamner la SARL ZENITUDE TOULON [Localité 1] à communiquer à la SCI LE PRAZ EMBERTON les éléments comptables permettant de définir son résultat annuel d’exploitation sur l’année 2024 pour chaque lot loué afin de calculer le loyer variable, dans un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement à intervenir, puis sous astreinte de 100€ par jour de retard,Condamner la SARL ZENITUDE TOULON [Localité 1] à payer à la SCI LE PRAZ EMBERTON la somme de 3 000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner la SARL ZENITUDE TOULON [Localité 1] aux entiers dépens de l’instance, ceux-ci incluant le coût des trois commandements de payer signifiés le 2 juin 2025.
Par ordonnance du 7 octobre 2025, le juge de la mise en état a enjoint aux parties de rencontrer un conciliateur de justice.

Par ordonnance du 3 février 2026, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de la procédure au 18 mai 2026 et renvoyé l’affaire pour être plaidée à l’audience de juge unique du 18 juin 2026.

Par courriel en date du 1er avril 2026, [N] [X], conciliateur de justice désigné, a informé le tribunal de l’échec de la tentative de conciliation.

La SARL ZENITUDE TOULON [Localité 1], régulièrement assignée à personne habilitée le 5 août 2025, n’a pas constitué avocat et n’a pas conclu.

L'affaire a été mise en délibéré au 21 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Le contrat de bail stipule que le bail sera résilié de plein droit, un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux, si le locataire n'exécute pas l'une des clauses du contrat, et notamment en cas de défaut de paiement du loyer.

S'il est admis que le commandement délivré pour une somme supérieure au montant réel de la dette demeure valable à concurrence de ce montant, il est néanmoins constant que, compte tenu de l'automaticité de l'acquisition de la clause résolutoire, le commandement, pour être valable, doit être délivré de bonne foi et être suffisamment explicite en précisant la nature des sommes réclamées afin que le locataire soit à même de déterminer le montant dû et d'en vérifier l'exigibilité.

En l'espèce, par trois actes de commissaire de justice du 2 juin 2025, la SCI LE PRAZ EMBERTON a fait délivrer trois commandements de payer visant la clause résolutoire à la SARL ZENITUDE TOULON [Localité 1] pour une somme de 2 294,89€ chacun au titre des loyers du 1er trimestre 2025, outre 140,88€ de coût de l’acte.

Il ressort de la copie d’une application bancaire produite par le bailleur que la SARL ZENITUDE TOULON [Localité 1] a effectué un virement d’un montant de 6 884,67€ le 11 juillet 2025, soit 9 jours après l’expiration du délai d’un mois laissé par les trois commandements de payer pour régulariser l’impayé de 3 x 2 294,89€, soit 6 884,67€ pour les trois lots. Au demeurant, le décompte actualisé de dette locative produit par le demandeur atteste de l’absence de paiement des loyers ultérieurs et de l’existence d’un impayé de loyers de 11 474,45€ pour chacun des trois lots au jour de l’audience.

En l’absence de régularisation des causes du commandement de payer dans le délai d’un mois, il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à la date du 3 juillet 2025, pour chacun des trois lots.

Sur la demande d'expulsion

En raison de l'acquisition de la clause résolutoire, la SARL ZENITUDE TOULON [Localité 1] est sans droit ni titre depuis le 3 juillet 2025. Le bailleur est donc bien fondé à demander son expulsion, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de condamnation au paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile :
« Après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.
Sont cependant recevables (…) les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse... »

Dans son assignation, la SCI LE PRAZ EMBERTON demande de condamner la SARL ZENITUDE TOULON [Localité 1] à lui payer une somme de 2 294,89€ pour chacun des trois lots au titre de sa dette locative arrêtée au 11 juillet 2025. Elle produit, certes, un décompte actualisé établissant l’existence d’une dette locative de 11 474,45€ pour chaque lot à la date de l’audience. Toutefois, elle n’a signifié aucune conclusion actualisant sa demande de condamnation au titre de la dette locative. Ses demandes sont donc celles figurant dans son acte d’assignation.

Par suite, la SARL ZENITUDE TOULON [Localité 1] doit être condamnée à payer à la SCI LE PRAZ EMBERTON une somme de 2 294,89€ pour chacun des trois lots au titre de sa dette locative arrêtée au 11 juillet 2025.

Sur la remise des clés

Il y a lieu de faire droit à la demande de remise des clés du local pris à bail, dans un délai de 5 jours à compter de la présente décision, sous astreinte de 50€ par jour de retard pendant 6 mois.

Sur l’indemnité d’occupation

L'occupation des lieux sans droit ni titre cause nécessairement un préjudice au propriétaire qu'il convient de réparer jusqu'à libération des lieux.
Il y a donc lieu, pour chacun des trois lots, de condamner la SARL ZENITUDE TOULON [Localité 1] à payer à la SCI LE PRAZ EMBERTON une somme de 2 294,89€ / 3, soit 764,96€ par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er août 2025, ainsi que le demande le bailleur, et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande de communication des éléments comptables

Aux termes de l’article 133 du code de procédure civile, si la communication des pièces n'est pas faite, il peut être demandé, sans forme, au juge d'enjoindre cette communication.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande du bailleur d’enjoindre à la SARL ZENITUDE TOULON [Localité 1] de communiquer à la SCI LE PRAZ EMBERTON les éléments comptables relatifs à l’année 2024 pour lui permettre d’évaluer le loyer variable dû au titre du contrat de bail commercial de chacun des trois lots. Il n’y a cependant pas lieu d’assortir cette injonction d’une astreinte.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions combinées des articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

En l'espèce, la SARL ZENITUDE TOULON [Localité 1] étant la partie perdante, elle est condamnée à payer à la SCI LE PRAZ EMBERTON une somme de 2 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La SARL ZENITUDE TOULON [Localité 1] est également condamnée aux dépens, qui comprennent le coût des trois commandements de payer de 140,88€ chacun.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS