TJ 26362, 20 août 2026, RG 26/00164

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE
[Localité 1]

JUGEMENT DU 20 Août 2026

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Minute n°
DOSSIER N° : N° RG 26/00164 - N° Portalis DBXS-W-B7K-I42E

DEMANDERESSE

La S.A. ADIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

valablement représentée par Mme [N] [X], munie d'un pouvoir

DÉFENDEUR

Monsieur [Q] [G], demeurant [Adresse 2]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Anabelle MELKA, juge des contentieux de la protection
En présence de [W] [M], auditrice de justice
Greffière lors des débats : Loetitia MANNING
Greffière lors du prononcé de la décision : Sandrine LAMBERT

Débats tenus à l'audience du 28 Mai 2026
Jugement prononcé le 20 Août 2026, par mise à disposition au greffe

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.A. ADIS a donné à bail à M. [Q] [G] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], - rez-de-chaussée, à [Localité 2] par contrat du 26 septembre 2024, pour un loyer mensuel initial hors charges de 549,69 euros.

Des loyers étant demeurés impayés et l’assurance non justifiée, la S.A. ADIS a fait signifier un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire le 31 juillet 2025 et un commandement d'avoir à justifier de l'assurance le 30 octobre 2025 et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par acte du 5 février 2026 délivré à personne pour :
- faire constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [Q] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
- obtenir la condamnation de M. [Q] [G] au paiement :
* de la somme de 2 014,94 euros arrêtée au 1er janvier 2026 au titre de l’arriéré locatif et des charges, augmenté des intérêts au taux légal,
* d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués,
* de la somme de 500 euros de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil,
* de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
* des dépens en ce compris le coût du commandement,

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 21 mai 2026. Il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

À l’audience du 28 mai 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la S.A. ADIS a maintenu ses demandes, sauf à préciser que la dette s’élevait désormais à 2 530,18 euros au 19 mai 2026, hors frais de procédure s’élevant à 269,70 euros. Elle a indiqué être opposée à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [Q] [G] a comparu et a demandé des délais de paiement en vue d’apurer la dette dont le principe et le montant ne sont pas contestés. Il a proposé de verser 100 euros en plus du loyer courant. Il a par ailleurs demandé la suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les parties n’ont pas fait connaître l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [Q] [G].

L’affaire a été mise en délibéré au 20 août 2026, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par ailleurs, en vertu de l’article 24 II de la loi susvisée, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien de leur versement. Cette saisine s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 10 février 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

En outre, la S.A. ADIS justifie avoir avisé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 4 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 février 2026, conformément aux dispositions précitées.

L'action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 7g de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l'objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d'un ordre public de protection du locataire, il est possible d'y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 26 septembre 2024 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l'issue d'un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 juillet 2025, pour la somme en principal de 632,66 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er octobre 2025.

M. [Q] [G] est, à compter de cette date, occupant sans droit ni titre du logement donné à bail.

Sur les demandes de condamnation au paiement

La S.A. ADIS produit un décompte démontrant que M. [Q] [G] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2 530,18 euros au 19 mai 2026.

M. [Q] [G] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu'il reconnaît d'ailleurs à l'audience.

M. [Q] [G] sera dès lors condamné à verser à la S.A. ADIS la somme de 2 530,18 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 19 mai 2026.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Enfin, l’article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge, Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l'espèce, M. [Q] [D] explique avoir eu des difficultés financières suite à la perte de son emploi. Aujourd'hui, il a repris une activité et est bénéficiaire de la prime d'activité, de sorte qu'il perçoit des revenus mensuels de 1 800 euros. De plus, il bénéficie de l'aide au logement, laquelle a été suspendue compte tenu de la présente procédure. En conséquence, la charge locative ne représente qu'un tiers de ses revenus, lui laissant la possibilité de s'acquitter de ses charges familiales et courantes tout en apurant la dette par versements mensuels de 100 euros en plus de l'échéance courante. Par ailleurs, il résulte du décompte que M. [Q] [D] a opéré un versement de 315,75 euros le 13 mai 2026 représentant son loyer résiduel ainsi qu'un complément de 30 euros.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlement effectuées à l'audience, un délai sera accordé à M. [Q] [G] pour régler la dette locative, et il y a lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit. Il sera tenu de verser, en plus du loyer courant et des provisions sur charges une somme mensuelle de 100 euros sur une durée de vingt six mois, la dernière mensualité apurant le solde.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué et le bail ne sera pas résilié.

En revanche, si le locataire ne respecte pas les modalités de l’échéancier, ou ne paie pas le loyer courant ainsi que les charges, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets : le bail sera résilié, l’expulsion du locataire ordonnée, et une indemnité mensuelle d’occupation mise à sa charge jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, la S.A. ADIS ne justifie ni d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par son débiteur , ni de la mauvaise foi de ce dernier, de sorte que sa demande de dommages et intérêts sur ce fondement ne pourra qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [Q] [G], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur. Toutefois, le commandement de justifier de l'assurance du 30 octobre 2025, non nécessaire à la présente procédure et sans objet compte tenu de la résiliation du bail pour défaut de paiement intervenue avant l'achèvement du délai d'un mois du commandement de justifier de l'assurance devra rester à la charge de la S.A. ADIS.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner M. [Q] [G] à payer à la S.A. ADIS la somme de 75 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS