TJ 59350, 10 août 2026, RG 25/12206

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/12206 - N° Portalis DBZS-W-B7J-2CDN

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 10 Août 2026

[B] [H]
[S] [H]

C/

[P] [Z]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 10 Août 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

Mme [B] [H]
demeurant [Adresse 1]

Mme [S] [H]
demeurant [Adresse 2]

représentés par Me Jeanne FAYEULLE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

M. [P] [Z], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 22 Mai 2026

Julie DOMENET,Juge placée auprès du Premier président de la cour d’appel de Douai, déléguée au tribunal judiciaire de Lille par ordonnance du 04 décembre 2025 pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection du 05 janvier 2026 au 30 août 2026 inclus, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 10 Août 2026, date indiquée à l'issue des débats par Julie DOMENET,Juge placée auprès du Premier président de la cour d’appel de Douai, déléguée au tribunal judiciaire de Lille par ordonnance du 04 décembre 2025 pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection du 05 janvier 2026 au 30 août 2026 inclus, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Suivant acte sous seing privé en date du 16 mai 2024, à effet au même jour Mme [G] [N] veuve [H] a donné à bail à M. [P] [Z] un logement avec parking situés [Adresse 4], 8ème étage, porte n°90 et emplacement de stationnement n°152, à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial révisable de 407,00 euros pour le logement et 63,00 euros pour le parking, outre une provision sur charges de 237,00 euros, pour une durée trois ans renouvelable.
M. [B] [H] et Mme [S] [H], seuls héritiers de Mme [G] [N] veuve [H], ont pris la qualité de bailleur à la suite du décès de celle-ci le 13 décembre 2024.  
Par acte de commissaire de justice du 5 août 2025, M. [B] [H] et Mme [S] [H] a fait signifier à M. [P] [Z] un commandement de leur payer dans les deux mois la somme principale de 3 039,83 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail.
Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Nord (Ccapex) par courrier reçu le 6 août 2025.
Puis, par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2025, M. [B] [H] et Mme [S] [H] ont fait assigner M. [P] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :
-          Constater et, à défaut, prononcer la résiliation du bail en cause pour défaut de paiement des loyers et charges ;
-          Dire que M. [P] [Z] est occupant sans droit ni titre et en conséquence, ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant introduit par lui dans les lieux dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
-          Dire qu’il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les lieux, dans tel garde meuble qu’il plaira au requérant et ce, aux frais des défendeurs ;
-          Condamner M. [P] [Z] au paiement de la somme de 2 997,79 euros correspondant aux loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers en date du 5 août 2025 ;
-          Condamner M. [P] [Z] au paiement des indemnités d’occupation faisant suite à la résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, indemnités d’un montant équivalent à celui des loyers et des charges ;
-          Condamner M. [P] [Z] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
-          Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
-          Condamner M. [P] [Z] au paiement de tous frais et dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.
A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'il a été mis en demeure de le faire par commandement de payer, qu'il n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.
Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 23 octobre 2025.
L’affaire est appelée et retenue à l’audience du 22 mai 2026.
A l’audience, M. [B] [H] et Mme [S] [H] sont représentés par leur avocate. Les bailleurs maintiennent les demandes telles que contenues dans leur assignation, actualisant toutefois la dette locative à la somme de 3 533,90 euros.
M. [P] [Z] comparaît en personne. Il reconnaît le principe et le montant de la dette. Il précise qu’il a repris le paiement de son loyer et charges et demande à pouvoir rester dans les lieux moyennant l’apurement de sa dette selon des délais de 150 euros par mois en plus du paiement du loyer courant. Il dit avoir été embauché en contrat à durée indéterminée et affirme n’avoir aucun crédit à sa charge, de sorte qu’il se dit en mesure de pouvoir régler sa dette locative.
Les bailleurs s’opposent à la demande de délai de paiement suspensifs de la résiliation du bail ainsi formée par M. [P] [Z].
A l’issue de l’audience, les parties sont informées que la décision sera rendue au 10 août 2026.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Sur la loi applicable
Le contrat en cause est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.
Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail
L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
En outre, l'article 24 III de la loi précitée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.
En l'espèce, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 23 octobre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience le 22 mai 2026.
Au surplus, la saisine de la Ccapex est intervenue le 6 août 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation du 23 octobre 2025.
L’action en résiliation de bail est donc recevable.
Sur la résiliation du bail et l’expulsion
L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 telles que réformées par la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
Le bail conclu le 16 mai 2024, à effet au même jour contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges prenant effet deux mois après un commandement demeuré infructueux.
M. [B] [H] et Mme [S] [H] justifient avoir, par acte de commissaire de justice du 5 août 2025, fait signifier à M. [P] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d’obtenir le règlement d’une somme de 3 039,83 euros au titre des loyers et charges impayés.
Suivant le décompte arrêté au 15 mai 2026 produit par M. [B] [H] et Mme [S] [H], les causes du commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai imparti, le versement effectué dans ledit délai n’ayant pas permis de régulariser l’intégralité des causes du commandement.
Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sont réunies à la date du 6 octobre 2025.
Sur les sommes dues
Il résulte des articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.
En l’espèce, M. [B] [H] et Mme [S] [H] verse aux débats les pièces suivantes :
−      le contrat de bail souscrit entre les parties le 16 mai 2024 à effet au même jour ;
−      le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 5 août 2025 ;
−      le décompte de la créance arrêté au 15 mai 2026, mois de mai 2026 inclus.
En l’occurrence, le décompte produit par M. [B] [H] et Mme [S] [H] fait ressortir une dette d’un montant de 3 889,46 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 15 mai 2026, échéance du mois de mai 2026 comprise.
Il convient de déduire du montant de la dette la somme de 432,24 euros de frais de procédure qui ne sont pas dus au titre des loyers et charges impayés mais à celui des dépens.
Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 3 457,22 euros.
M. [P] [Z] reconnaît le principe et le montant de la dette.
M. [P] [Z] sera donc condamné à payer à M. [B] [H] et Mme [S] [H] la somme de 3 457,22 euros au titre des loyers et charges impayés au 15 mai 2026, échéance du mois de mai 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 5 août 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 3 039,83 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.
Sur la demande de délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire
Selon l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, modifié par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. 
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.
Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, M. [P] [Z] demande de verser la somme de 150,00 euros par mois en remboursement de la dette locative avec suspension de la résiliation du bail.
M. [B] [H] et Mme [S] [H] s’opposent à l'octroi de délais de paiement.
Il résulte de l’analyse du décompte actualisé que M. [P] [Z] a repris le paiement de son loyer et de ses charges de manière régulière depuis le mois de février 2025 et qu’il effectue régulièrement des paiements supplémentaires pour participer à l’apurement de la dette. Ainsi, en février, mars et avril 2026, il a payé son loyer courant, augmenté de 197 euros en moyenne.
De fait, les efforts de paiement du locataire sont constants car la dette de loyer n'a subi qu'une faible augmentation depuis le 05 août 2025, date du commandement de payer.
Compte tenu de la reprise des paiements des loyers courants augmentés d’un supplément, M. [P] [Z] sera autorisé à s'acquitter de sa dette par 23 mensualités d'un montant de 150,00 euros et une 24ème portant solde de la dette, en plus du loyer courant et des charges, selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l'égard de M. [P] [Z] pendant le cours des délais ainsi accordés.
Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.
Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance du loyer courant ou des mensualités supplémentaires dans les délais, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et M. [B] [H] et Mme [S] [H] pourront faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants dans les conditions fixées au présent dispositif. M. [P] [Z] sera alors tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à son départ définitif des lieux.
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
M. [P] [Z] sera condamné aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la Ccapex et à la préfecture.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Tenus aux dépens, M. [P] [Z] sera condamné à payer à M. [B] [H] et Mme [S] [H] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Le jugement est de plein droit exécutoire par provision en application de l'article 514 du code de procédure civile à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, ni d’en rappeler le principe applicable de plein droit au dispositif de ce jugement.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire, rendu après débats publics, en premier ressort et mis à disposition au greffe,
Déclare l’action de M. [B] [H] et Mme [S] [H] recevable ;
Constate qu’au 06 octobre 2025 sont réunies les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail à usage d'habitation concernant les locaux situés [Adresse 5] 2, 8ème étage, porte n°90 et emplacement de stationnement n°152 à [Localité 3], conclu le 16 mai 2024 entre M. [B] [H] et Mme [S] [H], d'une part, et M. [P] [Z], d'autre part ;
Condamne M. [P] [Z] à payer à M. [B] [H] et Mme [S] [H] la somme de
3 457,22 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 15 mai 2026, échéance du mois de mai 2026 incluse, avec intérêt légal à compter du 5 août 2025, date du commandement de payer, pour la somme de 3 039,83 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ;
Autorise M. [P] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 150,00 euros chacune, outre une 24ème mensualité égale au solde de la dette ;
Dit que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 25 de chaque mois et pour la première fois le 25 du mois suivant la signification du présent jugement en plus du paiement du loyer et des charges courants;
Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
En revanche,
A défaut de paiement de toute mensualité (qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou d’une mensualité de l’arriéré) et 15 jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
-          dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;
-          constate au 06 octobre 2025 la résiliation du bail en cause ;  
-          dit qu'à défaut pour M. [P] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 6], Résidence [Etablissement 1] 2, 8ème étage, porte n°90 et emplacement de stationnement n°152 à [Localité 3] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [B] [H] et Mme [S] [H] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est;
-          condamne en tant que de besoin M. [P] [Z] à payer à M. [B] [H] et Mme [S] [H] à compter du 06 octobre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges (suivant les variations prévues au contrant) ;
-          rappelle que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d'exécution, en ce qu’elles énoncent « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;
-          rappelle que M. [P] [Z] pourra saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire cerfa n°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'état dans le nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement
Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 7]
[Adresse 8]
Condamne M. [P] [Z] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la Ccapex et à la préfecture ;
Condamne M. [P] [Z] à payer à M. [B] [H] et Mme [S] [H] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;
Rappelle que ce jugement est susceptible d’appel dans le délai d’un mois à compter de sa notification.
Le greffier                                                      La juge des contentieux de la protection
 
 
 

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;