TJ 75056, 24 août 2026, RG 26/01293

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [N] [X] [S]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Laurent SALEM,

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/01293 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCHKI

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le lundi 24 août 2026

DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 2] représenté par son syndic la société IMMO DE FRANCE [Localité 1] ILE DE FRANCE, SAS sise [Adresse 3]
représentée par Me Laurent SALEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1392

DÉFENDEUR
Monsieur [N] [X] [S], demeurant [Adresse 4]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 mai 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 août 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière

Décision du 24 août 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/01293 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCHKI

EXPOSE DU LITIGE

M. [N] [X] [S] est propriétaire des lots n° 32, 94 et 133 (appartement, cave, emplacement de parking) au sein d'un immeuble sis [Adresse 5] soumis au régime de la copropriété.

Par jugements en date des 26 janvier 2016, 21 mars 2018, 23 novembre 2020, 16 décembre 2021 et 01 juin 2023, M. [N] [X] [S] a été condamné au paiement des charges de copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriétés, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 6] représenté par son syndic la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 1] ILE DE FRANCE a, par acte de commissaire de justice en date du 06 janvier 2026, fait assigner M. [N] [X] [S] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de PARIS, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- 2 174,65 euros au titre de son arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires de recouvrement arrêté au 01 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
- 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 21 mai 2026.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 6] , représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il fait valoir que M. [N] [X] [S] ne paie ses charges que sur poursuites et en exécution des jugements que le syndicat est obligé d'obtenir à son encontre ; que celui-ci a payé ses charges en 2023 et 2024 et a de nouveau cessé de payer en 2025, qu'un règlement est intervenu le 21 août 2025 couvrant seulement partiellement les charges dues, que la carence constante de ce copropriétaire lui cause un préjudice en ce qu'il le contraint à faire l'avance de la trésorerie nécessaire pour le fonctionnement de la copropriété.

M. [N] [X] [S], cité à personne, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 24 août 2026 par mise à disposition au greffe.

Le conseil du syndicat des copropriétaires a transmis, en cours de délibéré, l'attestation de non recours s'agissant des décisions prises lors de l'assemblée générale du 17 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver, conformément à l'article 1353 du code civil.

En l'espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :
un extrait de la matrice cadastrale dont il ressort que M. [N] [X] [S] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant de l'immeuble [Adresse 6], soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°32, 94 et 133 ;un décompte individuel des sommes dues , pour la période du 01/04/2025 au 01/10/2025 ( appel provisions 4 eme trimestre 2025 inclus) ; les appels de charges sur la période concernée; le contrat de syndic ;le procès-verbal de l'assemblée générale en date du 17/10/2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté le budget prévisionnel et l'attestation de non recours contre cette assemblée générale ;
Il ressort des pièces produites que le compte de copropriétaire de M. [N] [X] [S] est débiteur, au 01 octobre 2025, hors frais de recouvrement qui seront examinés infra, de la somme de 1230,16 au titre des charges impayées.

M. [N] [X] [S], ni comparant, ni représenté, n'apporte de fait aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l'exigibilité de cette dette

Par conséquent M. [N] [X] [S] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 6] représenté par son syndic la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 1] ILE DE FRANCE , la somme de 1230,16 euros au titre des arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 01/10/2025, appel du 4 eme trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 06 janvier 2026.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par "frais nécessaires" au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d'administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l'objet d'une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu'en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour " constitution et transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat ", pour "suivi de contentieux" ou "suivi de procédure", qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances antérieures à la mise en demeure et postérieures à la délivrance de l'assignation.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l'espèce, au vu de ce qui précède et dès lors qu'il n'est pas justifié de diligences exceptionnelles, les frais facturés au titre de " demande de mise en demeure avocat " et " dossier avocat " ( soit 360 euros x 2) sont rejetés. Par ailleurs, les honoraires de l'avocat au titre de la mise en demeure du 25 août 2025 seront inclus dans les frais irrépétibles.

En revanche, il y a lieu de retenir les frais relatifs à la mise en demeure du 13 mai 2025 et à la lettre de relance du 05 juin 2025 soit la somme de 104,49 euros.

En conséquence, M. [N] [X] [S] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 6] représenté par son syndic la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 1] ILE DE FRANCE, la somme de 104,49 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 06 janvier 2026.

Sur la demande de dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, M. [N] [X] [S] ne justifie pas des raisons expliquant sa défaillance et il y a déjà eu cinq condamnations antérieures pour charges impayées. Une telle carence, réitérée et injustifiée cause au syndicat des copropriétaires un préjudice financier obligeant ce dernier, régulièrement, à lui faire l'avance de sa quote-part, aggravant ainsi les frais de gestion et déséquilibrant sa trésorerie.

En conséquence de ce qui précède et au regard également du montant de la créance du syndicat des copropriétaires, la demande de ce dernier sera accueillie à hauteur de 400 euros.

Sur les demandes accessoires

M. [N] [X] [S], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est, de nouveau, trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle M. [N] [X] [S] sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,