TJ 75056, 24 août 2026, RG 26/00718

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [A] [F]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Eytan BENICHOU

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/00718 - N° Portalis 352J-W-B7J-DCCPC

N° MINUTE : 6 JCP

JUGEMENT
rendu le lundi 24 août 2026

DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SARL REGARDS IMMOBILIER
dont le siège social est situé [Adresse 2]
représenté par Me Eytan BENICHOU, avocat au barreau de PARIS, toque : C1714

DÉFENDEUR
Monsieur [A] [F]
domicilié : chez NEED SOLUTIONS, [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, statuant en juge unique assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 juin 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 août 2026 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 24 août 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/00718 - N° Portalis 352J-W-B7J-DCCPC

EXPOSE DU LITIGE

M. [A] [F] est propriétaire du lot n°35 dans l'immeuble sis [Adresse 1], cadastré BK [Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété représentant 19/1004ème de tantièmes.

Faisant valoir des impayés, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic la société SARL REGARDS IMMOBILIER sise [Adresse 4], a assigné M. [A] [F] devant le juge du tribunal judiciaire de Paris (pôle civil de proximité), par acte de commissaire de justice du 8 décembre 2025 remis à personne, en paiement des sommes suivantes, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
4 747,64 euros majorés des intérêts de retard à compter de la mise en demeure du 7 mars 2025,2 500 euros de dommages et intérêts,1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
A l'audience du 4 juin 2026, le demandeur comparait représenté par son conseil qui maintient sa demande initiale et précise que les frais nécessaires s'élèvent à 312 euros. Il est autorisé à déposer son dossier de plaidoirie.

Bien que cité à personne le défendeur ne comparait pas sans motif légitime et n'est pas représenté.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, le jugement à intervenir sera réputé contradictoire.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.Décision du 24 août 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/00718 - N° Portalis 352J-W-B7J-DCCPC

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
le relevé de matrice cadastrale concernant l'immeuble et établissant la propriété de M. [A] [F] sur le lot n°35 dans l'immeuble sis [Adresse 1] et précisant les tantièmes (Cf. supra),les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2025, faisant apparaître les relevés de compte individuel,un décompte pour la période du 26 juin 2018 au 1er octobre 2025 (4 747,64 euros dus en ce compris 144 euros de frais recouvrant trois mises en demeure à 48 euros (les 19 novembre 2019, 13 mai 2024 et 12 février 2025) ainsi que le financement de frais d'avocat de 28,39 euros le 1er juillet 2024 et 28,39 euros le 1er octobre 2025, soit un total de 200,78 euros, outre la somme de 312 euros pour frais de mise en demeure par avocat en date du 7 mars 2025 annoncée à l'audience qui ne figurent pas au décompte mais relève des frais de l'article 700 du code de procédure civile ;les procès-verbaux des assemblées générales des 28 avril 2021, 2 mai 2022, 12 juin 2023, 1er juillet 2024, 23 juillet 2025 comportant approbation des comptes et votant le budget prévisionnel 2025 outre le fonds travaux et les travaux appelés sur la période,le contrat de syndic.
En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie, après déduction des frais énumérés précédemment, à hauteur de la somme de 4 546,86 euros portant sur la période allant du 26 juin 2018 au 1er octobre 2025, incluant le dernier appel provisionnel de l'exercice 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal sur la somme de 1 912,65 euros à compter de la mise en demeure réceptionnée le 7 mars 2025 et de l'assignation du 8 décembre 2025 pour le surplus.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

A défaut de demande spéciale formée au dispositif de l'assignation, il ne saurait être statué sur les sommes constituant des frais de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et figurant sans distinction dans le décompte produit.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence malgré mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il est établi que le défendeur a payé irrégulièrement les charges dues au cours des années 2018 à 2025. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier les paiements manquants.

Compte tenu des sommes dues, M. [A] [F] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [A] [F], qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS