TJ 75056, 24 août 2026, RG 25/04640

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Xavier DEMEUZOY, Monsieur [S] [R]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/04640 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZTW

N° MINUTE : 1 JCP

JUGEMENT
rendu le lundi 24 août 2026

DEMANDEURS
Madame [B] [I] [F]
domiciliée : chez Mme [X] [I]-[K], [Adresse 1]

Madame [U] [Q]
domiciliée : chez Mme [X] [I]-[K], [Adresse 1]

Madame [X] [I] [F]
demeurant [Adresse 1]

Monsieur [J] [I] [F]
domicilié : chez Mme [X] [I]-[K], [Adresse 1]

Monsieur [V] [I] [F]
domicilié : chez Mme [X] [I]-[K], [Adresse 1]

tous représentés par Me Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS, toque : D1735

DÉFENDEUR
Monsieur [S] [R]
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

Décision du 24 août 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/04640 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZTW

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 août 2026 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Clémence MULLER, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 17 décembre 2005, M. [C] [I] [F] époux de Mme [U] [Q], a fait donation à ses seuls enfants Mme [B] [I] [F], Mme [X] [I] [F], M. [V] [I] [F] et M. [J] [I] [F], des trois neuvièmes en nue-propriété du lot 4 cadastré section DI-[Adresse 3], composé d'un appartement sis au premier étage droite en façade sur le [Adresse 4], deux chambres de personnel numéros 10 et 17 au septième étage, deux caves numéros 8 et 12 et les 96/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales. Chaque donataire a reçu un douzième en nue-propriété du bien donné.

Mme [X] [I] [F] et son époux, M. [L] [K] [W] avaient déjà acquis auprès de M. [C] [I] [F] le 6 décembre 1994, un quart indivis du bien.

Par acte notarié du 3 août 2006, M. [C] [I] [F] stipule, à compter de son décès, la réversion de l'usufruit au profit de son épouse Mme [U] [Q].

Par acte notarié du 13 avril 2012, M. [C] [I] [F] réitère une donation à ses seuls enfants Mme [B] [I] [F], Mme [X] [I] [F], M. [V] [I] [F] et M. [J] [I] [F], sur le bien à hauteur de cinq douzièmes en nue-propriété avec réserve de l'usufruit au bénéfice de son épouse en cas de décès.

M. [C] [I] [F] est décédé le 19 novembre 2021 en son domicile.

Par acte remis à l'étude de commissaire de justice le 28 avril 2025, Mme [B] [I] [F], Mme [X] [I] [F], M. [V] [I] [F], M. [J] [I] [F] et Mme [U] [Q] (ci-après l'indivision demanderesse) ont assigné M. [S] [R] devant le juge des contentieux de la protection de Paris au visa du contrat de bail, des dispositions de la loi de n°89-462 du 6 juillet 1989 (art.15 et 7) et des congés délivrés les 30 juin 2020, 11 juin 2021 et 13 juin 2022 et sous bénéfice de l'exécution provisoire, pour obtenir :
Validation du congé pour motif légitime et sérieux à effet au 13 juin 2022,Ordonner la libération des lieux par M. [S] [R] et tout occupant de son chef et à défaut ordonner son expulsion au besoin avec l'assistance de la force publique et sous astreinte de 200 euros par jour de retard, jusqu'à la libération effective des lieux,Condamner M. [S] [R] à payer la somme de 360 euros correspondant aux frais d'acte de commissaire de justice,A titre subsidiaire,
Juger que le comportement de M. [S] [R] est un motif de résiliation du bail et, en conséquence,Ordonner la libération des lieux par M. [S] [R] et tout occupant de son chef et à défaut ordonner son expulsion au besoin avec l'assistance de la force publique et sous astreinte de 200 euros par jour de retard, jusqu'à la libération effective des lieux,Condamner M. [S] [R] à payer la somme de 360 euros correspondant aux frais d'acte de commissaire de justice,Dans tous les cas,
condamner M. [S] [R] à payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l'instance.
Au soutien de leurs demandes, ils exposent que M. [S] [R] n'a pas quitté les lieux à la suite des trois congés délivrés ; que son comportement caractérise le motif légitime et sérieux de ces congés ou subsidiairement justifie la résolution judiciaire du bail. Ils justifient avoir transmis au préfet de [Localité 1], le 29 avril 2025, l'assignation du 28 avril 2025.

A l'audience du 3 novembre 2025, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi contradictoire puis, à l'audience du 12 février 2026, d'un dernier renvoi contradictoire, M. [S] [R] mentionnant une demande d'aide juridictionnelle en cours.

A l'audience du 4 juin 2026, l'affaire est retenue. M. [S] [R], comparaissant en personne justifie son défaut de diligence auprès du BAJ par un stress né de la procédure. Il dénonce une procédure abusive avec des écrits diffamatoires, soulève la prescription des congés délivrés et évoque la possibilité de trouver un accord avec le bailleur. Il précise qu'il est atteint de troubles de l'attention et autistiques, mais qu'en l'espèce on le fait passer pour dangereux.

Le conseil des demandeurs s'oppose au renvoi ainsi qu'à toute conciliation compte tenu de la difficulté d'échanger avec l'intéressé et s'en rapporte à ses écritures.

Conformément à l'article 467 du code de procédure civile, le jugement à intervenir sera contradictoire.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Décision du 24 août 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/04640 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZTW

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validation du congé pour effet au 13 juin 2022

Compte tenu de la demande ainsi formulée, seul le congé délivré le 13 juin 2022 est soumis à la validation du juge des contentieux de la protection de Paris.
Les congés délivrés le 30 juin 2020 à effet au 30 septembre 2020 et le 11 juin 2021 à effet au 13 septembre 2021 n'entrent pas, en effet, dans les termes fixés par la demande.
La prescription soulevée par le défendeur ne saurait dès lors être retenue, le congé litigieux datant de moins de trois ans.

En pièce n°2 des demandeurs figure la dernière page d'un document présenté comme le contrat de bail qui contient en entête à gauche la mention CHAMBRE NATIONALE DES PROPRIETAIRES ainsi qu'une clause ELECTION DE DOMICILE ainsi rédigée :
Pour l'exécution des présentes, le bailleur et la caution font élection de domicile en leurs domiciles et le locataire dans les lieux loués.
Il s'ensuit les mentions suivantes :
Fait à ….[Localité 1](manuscrit).... le ….13/09(manuscrit).... en ....2016(manuscrit).... originaux.
Le bailleur ou son mandataire le(s) locataire(s) la(les) caution(s)
Mention manuscrite Signature Vierge
[B] [P]

Il résulte également du congé pour motif légitime et sérieux produit, délivré en l'Etude le 13 juin 2022, qu'il s'agit d'un bail meublé à effet au 13 septembre 2016 d'une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction, avec loyer mensuel de 420 euros.

M. [S] [R] ne conteste pas l'existence de ce contrat de location.

Bien qu'il conteste le caractère meublé de la location, les trois significations de congé par commissaire de justice (anciennement huissier de justice) produites par les demandeurs attestent de l'existence d'un bail meublé.

Les conditions de régularité du congé sont donc fixées à l'article 25-8 de la loi n°25-8 du 6 juillet 1989 repris à l'acte du 13 juin 2022.

En l'espèce, le bail s'est donc trouvé reconduit annuellement chaque 13 septembre et pour la dernière fois le 13 septembre 2021.

Le congé délivré le 13 juin 2022 à effet au 13 septembre 2022 respecte ainsi l'exigence d'un préavis de trois mois prévu à l'article 25-8 précité.

Par ailleurs le congé précise les motifs retenus en ce qu'il mentionne :
Une dette de 1 608 euros au 30 juin 2022 qui s'ajoute à celles accumulées les années précédentesUn comportement incompatible avec la tranquillité de l'immeuble : plusieurs dégâts des eaux dus à sa négligence et alors qu'il n'est pas assuré, utilisation à usage personnel des installations d'électricité communes, occupation des parties communes avec ses effets personnels, comportement inapproprié avec la gardienne pouvant aller jusqu'à des injures racistes ainsi qu'avec les autres copropriétaires et occupants Le besoin des indivisaires de récupérer la pièce pour servir de lieu de télétravail au regard des conditions sanitaires actuelles.
A l'appui de ces affirmations, les demandeurs produisent une déclaration de dégâts des eaux du 5 mars 2021 entre une occupante du 6ème étage et M. [C] [I] en sa qualité de propriétaire non occupant ainsi qu'un mèl de la présidente du conseil syndical du 1er mars 2021 qui relate l'intervention d'un plombier au 7ème étage et la nécessité de tout refaire et changer la tuyauterie dans la douche ; un constat amiable du 16 mars 2021 entre M. [C] [I] en sa qualité de propriétaire non occupant suite à dégât des eaux dont la cause mentionnée est un mauvais état de la plomberie ; des photos de raccordements électriques dénoncés le 5 octobre 2020 par la présidente du conseil syndical qui ne permettent pas (malgré agrandissement produit) d'identifier la chambre de service concernée ; un courrier de la Ville de [Localité 1] en date du 23 mars 2021 informant M. [C] [I] de l'intervention du Fonds de solidarité pour le logement en faveur de M. [S] [R] sous condition notamment de production d'un décompte ; un mail du 4 octobre 2021 adressé à M. [S] [R] constatant que les parties communes n'ont toujours pas été libérées de ses affaires qui l'encombrent depuis le mois de juin.

Il convient de relever qu'il n'est pas justifié de la dette locative effective de M. [S] [R] à la date du congé, que le comportement inapproprié avec la gardienne pouvant aller jusqu'à des injures racistes n'est pas étayé d'attestation de cette dernière, que les difficultés avec les autres copropriétaires et occupants ne résultent pas des pièces existantes à la date du 13 juin 2022 et l'occupation des parties communes par les effets personnels du locataire ne résulte pas non plus des photos produites. Par ailleurs, il n'est pas démontré que les dégâts des eaux sont le résultat d'un défaut d'entretien de la part du locataire.

En outre, si des faits postérieurs à la date de délivrance du congé peuvent être pris en compte pour apprécier le caractère légitime et sérieux des motifs, les éléments produits par l'indivision demanderesse sont insuffisants.

En effet, un courrier de la présidente du conseil syndical en date du 13 décembre 2024 relate comme faits nouveaux susceptibles de caractériser un défaut de jouissance paisible, un affichage sur les portes des chambres voisines d'un règlement de copropriété rédigé par M. [S] [R], un ton méprisant et anxiogène à l'encontre de jeunes femmes occupant les chambres voisines et notamment une jeune locataire, la surprenant dans les couloirs la nuit et la suivant lors de ses déplacements et explique qu'il en résulte des pertes financières pour les propriétaires de ces chambres qui ne peuvent louer durablement les lieux.

S'agissant de ce dernier point aucune attestation des propriétaires concernés permettant de constater la vacance des logements ou un défilé de locataires du fait du comportement de M. [S] [R] n'est produite.

Également, seules des copies de SMS non datés et dont il n'est pas possible d'identifier l'auteur font état d'une "cohabitation très compliquée" ainsi que des "nuisances sonores durant la nuit" sans autre précision sur les circonstances.

Par ailleurs, le mèl des voisins en date du 8 novembre 2024 relatant une ambiance stressante et pesante au 7ème étage du fait du comportement de M. [S] [R] qui leur a signalé par mots sur la porte un code de bonne conduite à tenir dans l'immeuble et est venu "taper à la porte d'un air désinvolte pour nous expliquer comment nous devions nous comporter" expose une situation ancienne dont le contexte n'est pas précisé.

Il n'est, au demeurant, plus fait état dans les pièces produites ni d'un défaut de paiement du loyer, ni de faits survenus en 2025.

Enfin, le besoin d'une reprise des lieux nécessité par une activité en télétravail des membres de l'indivision n'est pas non plus justifiée aux débats.

L'indivision demanderesse qui ne justifie pas du caractère légitime et sérieux des motifs allégués sera par conséquent déboutée de sa demande en validation de congé du 13 juin 2022.

Sur la demande en résiliation judiciaire

Aux termes de ses écritures, l'indivision demanderesse sollicite le prononcé de la résiliation judiciaire du bail du fait du comportement du locataire qui ne satisfait pas à l'exigence d'usage paisible des lieux.

Il a été déjà relevé précédemment que le comportement inapproprié avec la gardienne pouvant aller jusqu'à des injures racistes n'est pas étayé d'attestation de cette dernière ; que les difficultés avec les autres copropriétaires et occupants ne résultent pas des pièces existantes à la date du 13 juin 2022 ; que l'occupation des parties communes par les effets personnels du locataire ne résulte pas non plus des photos produites et qu'il n'est pas démontré que les dégâts des eaux sont le résultat d'un défaut d'entretien de la part du locataire.

Par ailleurs, l'affichage sur les portes des chambres voisines d'un règlement de copropriété rédigé par M. [S] [R], un ton méprisant et anxiogène à l'encontre de jeunes femmes occupant les chambres voisines et notamment une jeune locataire, la surprenant dans les couloirs la nuit et la suivant lors de ses déplacements et les pertes financières en résultant pour les propriétaires de ces chambres qui ne peuvent louer durablement les lieux, visés au courrier de la présidente du conseil syndical en date du 13 décembre 2024, ne sont étayés que par la production de copies de SMS non datés et dont il n'est pas possible d'identifier l'auteur faisant état d'une "cohabitation très compliquée" ainsi que des "nuisances sonores durant la nuit" sans autre précision sur les circonstances qui ne peuvent donc caractériser un défaut de jouissance paisible.

En outre, le mèl des voisins en date du 8 novembre 2024 relatant une ambiance stressante et pesante au 7ème étage du fait du comportement de M. [S] [R] qui leur a signalé par mots sur la porte un code de bonne conduite à tenir dans l'immeuble et est venu "taper à la porte d'un air désinvolte pour nous expliquer comment nous devions nous comporter" expose une situation ancienne dont le contexte n'est pas précisé.
Décision du 24 août 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/04640 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZTW

Il n'est, au demeurant, plus fait état dans les pièces produites ni d'un défaut de paiement du loyer, ni de faits survenus au cours de l'année 2025 susceptibles de caractériser un manquement grave de M. [S] [R] à ses obligations contractuelles tant dans l'entretien du logement que dans l'occupation paisible des lieux.

Enfin aucune perte financière des propriétaires n'est justifiée aux débats.

Il n'y a lieu en conséquence de faire droit, à ce jour, à la demande en résiliation judiciaire du contrat de location.

L'indivision demanderesse sera donc également déboutée de l'intégralité de ses demandes subsidiaires.

Sur la demande en paiement des frais d'acte de commissaire de justice

Cette demande d'un montant de 360 euros n'étant pas motivée dans les écritures, il convient d'en débouter l'indivision demanderesse.

Sur les demandes accessoires

L'indivision demanderesse partie perdante, supportera la charge des dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de Procédure civile l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS