TJ 75056, 24 août 2026, RG 25/10613

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Thomas MLICZAK

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Denise BETCHEN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/10613 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBLQT

N° MINUTE : 3 JCP

JUGEMENT
rendu le lundi 24 août 2026

DEMANDERESSE
Madame [J] [L]
domiciliée : chez Madame [C] [Q], [Adresse 1]
représentée par Me Denise BETCHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1413
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-75056-2025-14422 du 24/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

DÉFENDEURS
Madame [D] [S] veuve [V]
demeurant [Adresse 2]

Monsieur [G] [V]
demeurant [Adresse 3]

Madame [F] [V] épouse [O] [Y] [E]
demeurant [Adresse 4]

Madame [M] [V]
demeurant [Adresse 5]

Monsieur [N] [V]
demeurant [Localité 1] - ETATS-UNIS

tous représentés par Me Thomas MLICZAK, avocat au barreau de PARIS, toque : D653

Décision du 24 août 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/10613 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBLQT

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 août 2026 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Clémence MULLER, Greffière

EXPOSÉ DES MOTIFS

Mme [J] [L] est locataire, depuis le 25 avril 2016, d'un studio de 11,78 m² situé [Adresse 6]. Le loyer figurant au contrat s'élève à la somme mensuelle de 710 euros, charges incluses.

Suite au décès du bailleur le 19 avril 2022, Mme [J] [L] est avisée par lettre de Notaire du 3 mars 2023, du transfert de propriété à l'indivision [V], représentée par Mme [D] [V].

Considérant que le bailleur ne respectait pas ses obligations de délivrance d'un logement décent, Mme [J] [L] a fait assigner, par actes de commissaire de justice Mme [D] [S] veuve [V] (à l'étude le 31 octobre 2025), M. [G] [V] (à l'étude le 12 novembre 2025), Mme [F] [V] épouse [O] [Y] [E] (PV 659 du 8 janvier 2026), Mme [M] [V](à l'étude le 31 octobre 2025) et M. [N] [V] (le 23 mars 2026 à [Localité 2] aux USA), devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, au visa du code civil et de la loi de n°89-462 du 6 juillet 1989 aux fins, sous bénéfice de l'exécution provisoire, de faire réaliser les travaux de mise en conformité du logement sous astreinte de 100 euros par jour et réduction du loyer de 60% jusqu'à leur réalisation, condamner in solidum les indivisaires à lui verser la somme de 7 236 euros en réparation du trouble de jouissance subi correspondant à 30% du loyer pendant 36 mois, ainsi qu'au paiement de la somme de 370 euros pour rééquipement ménager enlevé en septembre 2024 et 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre le paiement des dépens.

A l'audience du 26 février 2026, les parties ont comparu représentées par leurs conseils. Le renvoi de l'affaire a été accordé à la demande de Mme [J] [L] pour lui permettre de conclure en réplique et, à son conseil, de justifier de la régularité des significations par PV659 et à l'étranger.

A l'audience de renvoi du 4 juin 2026, les parties comparaissent représentées et Mme [J] [L] justifie de la régularité des significations.

Mme [J] [L] par voie de conclusions développées et visées par le greffier à l'audience, expose qu'alors que le bailleur s'était engagé lors de la signature du bail à réaliser des travaux de salle de bain, peinture et réparation d'interphone ceux- ci n'ont été réalisés qu'en juin 2024 malgré des rappels de la locataire à Mme [D] [V] dès l'année 2022 ; que les travaux ont été incomplets et que le 27 novembre 2024, l'inspecteur de salubrité de la Ville de [Localité 3] mettait en demeure les membres de l'indivision de remédier aux désordres constatés (installation électrique insuffisamment protégée sans dispositif différentiel de 30mA, absence d'eau chaude malgré la présence d'un ballon dans la salle de bain, infiltrations d'eau pluviale au plafond de la salle de bain) et le syndic GESTIVA de l'immeuble de procéder à une recherche de fuite dans les mêmes délais. Mme [J] [L] mettait en demeure, à plusieurs reprises, Mme [D] [V] pour réaliser l'achèvement des travaux et ceux demandés par l'inspecteur. Finalement, en application d'une ordonnance du 26 janvier 2026, validant le congé pour vente délivré le 28 octobre 2024, Mme [J] [L] a quitté les lieux le 24 mars 2026 avec état des lieux de sortie contradictoire sans restitution du dépôt de garantie de 670 euros versé.

Au dernier état de ses écritures, elle sollicite du juge des contentieux de la protection de Paris, sous bénéfice de l'exécution provisoire et sur le fondement du manquement à l'obligation de délivrance, la condamnation in solidum des indivisaires à lui verser les sommes suivantes :
7 236 euros de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi, soit 30% du loyer principal de 670 euros pendant 36 mois précédant la saisine du tribunal,1 440 euros en restitution du trop-perçu des provisions pour charges, faute de régularisation annuelle durant la période,1 500 euros au titre du préjudice moral en raison de la réalisation partielle des travaux, défaut d'eau chaude, remise des clefs sans son accord à l'artisan…670 euros en restitution du dépôt de garantie.
Elle sollicite également le paiement par les indivisaires in solidum des sommes de 370 euros pour non remplacement de l'équipement ménager, enlevé en septembre 2024, 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre le paiement des dépens en ce compris la somme de 396 euros correspondant aux frais de remise d'actes aux parties.

A l'appui de ses prétentions, elle explique que le bailleur a attendu plus de 8 ans pour réaliser les travaux qu'il s'était engagé à faire dès la signature du bail, malgré quatre mises en demeure au cours de l'année 2024, n'a procédé à aucune régularisation des charges alors qu'elle a versé 40 euros de ce chef chaque mois et ne lui a pas restitué le dépôt de garantie lors de sa sortie des lieux.

Pour justifier ses demandes, elle s'appuie notamment sur l'état des lieux d'entrée du 25 avril 2016, le PV de réception des travaux du 16 octobre 2024 et les différents échanges produits aux débats.

Par voie de conclusions développées et visées par le greffier à l'audience, le conseil des défendeurs conclut au débouté de Mme [J] [L] et à sa condamnation à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

A l'appui de ses demandes, l'indivision fait valoir qu'avant le 6 août 2022, soit après le décès du bailleur, Mme [J] [L] n'a jamais sollicité la réalisation de travaux ; qu'à la réception des travaux en sa présence, le 16 octobre 2024, elle n'a fait valoir aucune réserve ; qu'il n'y a pas d'inertie de leur part puisque les retards pris sont imputables aux difficultés d'accès dans les lieux.

Sur le préjudice de jouissance, les défendeurs constatent qu'aucune preuve n'est apportée de la promesse du bailleur de réaliser des travaux et que le délai de 36 mois retenu ne se justifie pas puisque le bail est résilié depuis le 30 avril 2025 conformément à l'ordonnance du 26 janvier 2026 et qu'elle n'occupe plus les lieux depuis cette date.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, les conseils des parties ayant plaidé conformément aux écritures déposées, il convient de renvoyer à celles-ci pour un plus ample exposé des prétentions et moyens soulevés.

Conformément à l'article 467 du code de procédure civile, le jugement à intervenir sera contradictoire.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande subsidiaire de réduction de l'astreinte en cas de condamnation à l'exécution de travaux

Compte tenu de l'évolution du litige et de l'absence de reprise de cette demande aux dernières conclusion de la demanderesse et lors de l'exposé des demandes des défendeurs à l'audience, il convient de déclarer cette demande subsidiaire non soutenue sans objet et de les en débouter.

Sur la restitution du dépôt de garantie

En l'absence du justification de cette restitution par l'indivision défenderesse, il sera fait droit à la demande, Mme [J] [L] justifiant d'une attestation de versement de dépôt de garantie lors de l'entrée dans les lieux.

Les défendeurs seront donc condamnés à restituer à Mme [J] [L] la somme de 670 euros, non contestée aux débats.

Sur le manquement à l'obligation de délivrance et la réparation du trouble de jouissance

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que la désinsectisation ne fait pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987 et sont donc en principe à la charge du bailleur, lequel peut toutefois récupérer auprès de son locataire le coût des produits relatifs à la désinsectisation aux termes du décret n°87-713 du 26 août 1987 sur les charges récupérables. Toutefois, il en va différemment lorsqu'il est prouvé que les insectes nuisibles sont apparus par la faute, voire la négligence du preneur, laquelle, se prouve par tout moyen y compris par des présomptions de fait si celles-ci sont suffisamment graves, précises et concordantes.

Le bailleur est enfin tenu de l'obligation de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Ces trois obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bailleur.

De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences.

En l'espèce, il résulte de l'état de sortie contradictoire 24 mars 2026, qu'il n'a pas été remédié aux signalements opérés par l'inspecteur de la Ville de [Localité 3] dans son rapport du 27 novembre 2024 concernant les infiltrations d'eau.

Néanmoins les indivisaires ont mis en demeure le syndic de réaliser la recherche de fuite dès le 18 décembre 2024. Ce dernier signale l'impossibilité d'entrer dans les lieux par courriel du 16 janvier 2025.

L'indivision a également adressé, à Mme [J] [L] le 15 janvier 2025, une sommation d'avoir à prendre contact, dénoncée également à la caution, Mme [C] [Q], chez laquelle d'ailleurs la défenderesse se domicilie pour les besoins de la présente procédure.

C'est donc par des circonstances totalement extérieures à l'indivision que les travaux n'ont pu être réalisés, de sorte que celle-ci ne saurait, être tenue responsable de l'absence de réalisation des travaux exigés par l'inspecteur salubrité concernant l'électricité.

Au demeurant, Mme [J] [L] qui ne justifie pas de sa présence dans les lieux et se contente de dire que les indivisaires disposaient d'un double des clefs que le propriétaire ne saurait pouvoir utiliser sans l'accord de sa locataire, ne justifie d'aucun trouble personnellement subi résultant de l'installation électrique.

Par ailleurs, le constat des lieux dressé lors de l'entrée dans les lieux de Mme [J] [L], le 1er mai 2016, atteste de peintures refaites, d'un toilette neuf dans la salle de bain et de plaques vitrocéramiques neuves. Sont signalés à revoir les faïences de la salle de bain, un interphone qui ne répond pas à réparer et des petites marques sur la baignoire.

Il n'est justifié aux débats d'aucun engagement du bailleur à réaliser des travaux qui n'aurait pas été tenu par ce dernier.

Mme [J] [L] ne s'est d'ailleurs jamais plainte par la suite de troubles de jouissance, ses correspondances durant l'année 2022 se bornant à demander le remboursement de la somme de 750 euros versée en trop à titre de dépôt de garantie qui a été remboursé le 29 décembre 2022 et l'indivision a fait procéder à une réfection totale du studio en 2025, soit dans un délai raisonnable pour laisser sa locataire souffrir de l'usure normale d'un espace habité depuis 9 ans et dont elle doit également assurer le bon entretien.

S'agissant de l'évocation de nuisibles, à défaut pour Mme [J] [L] d'établir aux débats dans quelle mesure son logement a été impacté, il ne saurait être établi un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Mme [J] [L] sera par conséquent déboutée de sa demande en réparation d'un trouble de jouissance

Sur le préjudice moral subi durant le temps de réalisation des travaux

Cette demande n'est pas développée dans le dernier état des conclusions visées : "Elle sollicite en conséquence, la condamnation du bailleur au paiement de la somme de 7 236 euros au titre de la réparation de son préjudice de trouble de jouissance sur les 36 derniers mois écoulés tel que précédemment indiqué et 1 500 euros au titre de son préjudice moral.".

Il s'en déduit que désormais, le préjudice moral est associé au trouble de jouissance. A défaut de caractérisation d'un tel trouble comme vu précédemment, Mme [J] [L] sera également déboutée de sa demande en réparation d'un préjudice moral, au demeurant aucunement démontré.

Sur le remboursement des charges versées

Le contrat de bail produit prévoit le versement d'une provision sur charge avec régularisation annuelle d'un montant mensuel de 40 euros (Conditions financières point B et E) payable d'avance et en totalité le 7 de chaque mois à l'adresse du bailleur.

Il n'est pas justifié aux débats de régularisation annuelle.

Selon l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque les charges récupérables donnent lieu à versement de provisions, elles doivent faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle.

Lorsque le propriétaire ne procède pas à cette régularisation annuelle, la seule sanction est la prescription triennale des charges.

Pour le locataire, la seule option est de mettre en demeure le bailleur de procéder à la régularisation et en cas de non-réponse de saisir la commission départementale de conciliation ou le tribunal.

En l'espèce, Mme [J] [L] ne justifie pas d'une mise en demeure du bailleur aux fins de régularisation avant la notification aux défendeurs de ses conclusions, le 20 mai 2026, qu'il convient d'assimiler à une mise en demeure de procéder à la régularisation des charges.

En l'absence de réponse des défendeurs, il sera fait droit à la demande de Mme [J] [L] dans la limite de la prescription triennale. Le bail ayant été résilié au 30 avril 2025 suite à validation du congé pour vente, les défendeurs seront condamnés à verser à Mme [J] [L] la somme de 1 440 euros en remboursement des provisions pour charges locatives non justifiées.

Sur l'équipement ménager

Mme [J] [L] soutient que le bailleur n'a pas restitué l'équipement ménager lui appartenant à l'issue des travaux opérés en 2024.
Elle produit à cet effet deux factures d'achat :
- le 6 mai 2016 un réfrigérateur bar Beko d'un montant de 148 euros
- le 13 mai 2016 une tablette mélaminée blanc perle d'un montant de 159,70 euros en ce compris 7 découpes,
Soit une somme totale de 307,70 euros.

Or il résulte de l'état des lieux de sortie en date du 24 mars 2026 que le studio est équipé d'un réfrigérateur bar et d'étagères murales, de sorte que Mme [J] [L], qui n'a jamais mis en demeure l'indivision de lui restituer ces éléments, ne justifie pas de leur enlèvement.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande.

Sur la solidarité demandée

Dans la cadre d'une indivision, la solidarité s'applique aux dettes liées au bien indivis.

Sur les demandes accessoires

Chacune des parties, perdante partiellement en ses demandes, conservera la charge des dépens par elle engagée, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de Procédure civile, l'exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS