TJ 75056, 24 août 2026, RG 25/05500

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Henry SUN

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Jean FOIRIEN

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05500 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBFG7

N° MINUTE : 2 JTJ

JUGEMENT
rendu le lundi 24 août 2026

DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] représenté par son syndic le Cabinet MAVILLE IMMOBILIER
dont le siège social est situé [Adresse 2]
représenté par Me Jean FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, toque : U8

DÉFENDERESSE
SUN FAMILY
S.C.I. dont le siège social est situé [Adresse 3]
représentée par Me Henry SUN, avocat au barreau de PARIS, toque : P451

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, statuant en juge unique assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 août 2026 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 24 août 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/05500 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBFG7

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI SUN FAMILY est propriétaire des lots n°26 (753/10349 tantièmes) et 55 (11/10349 tantièmes) dans l'immeuble sis [Adresse 1], cadastré en section BF [Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic la société SAS MAVILLE IMMOBILIER sise [Adresse 4], a assigné devant le juge unique du tribunal judiciaire de Paris (pôle civil de proximité) la SCI SUN FAMILY par acte de commissaire de justice en date du 14 octobre 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 :
4 756,03 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 17 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 mars 2024,1 049,37 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1 500 euros de dommages et intérêts,2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l'audience du 26 février 2026, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi en raison de pourparlers en cours.

Le 4 juin 2026, les parties comparaissent représentées par leurs conseils.

Le demandeur par voie de conclusions visées par le greffier et reprises à l'audience, actualise ses demandes à la somme de 6 675,49 euros au titre des charges de copropriété et 1 108, 02 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 selon décompte produit pour la période du 1er octobre 2023 au 27 janvier 2026.

En réplique, la SCI SUN FAMILY sollicite le débouté du demandeur au titre des frais de l'article 10-1 du 10 juillet 1965 et des dommages et intérêts puisque des paiements sont intervenus avant même les relances. Elle sollicite également des délais de paiement pour les charges dues qu'elle fixe à la somme de 5 141,15 euros après déduction de 2 000 euros réglés le 22 mai 2026. La défenderesse propose ainsi de s'acquitter de la somme restant due en 12 mensualités de 428,43 euros.

Conformément à l'article 467 du code de procédure civile, le jugement à intervenir sera contradictoire.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Décision du 24 août 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/05500 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBFG7

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
le relevé de matrice cadastrale concernant l'immeuble établissant la qualité de copropriétaire de la SCI SUN FAMILY concernant les lots n°26 et 55 situés [Adresse 1] et indiquant la répartition des tantièmes (Cf. supra),les appels de travaux, provisions sur charges et fonds de travaux pour la période du 1er octobre 2023 au 31 mars 2026 échéance du 3ème trimestre 2026 incluse, faisant apparaître les relevés de compte individuel,le décompte annuel de répartition des charges définitives des exercices 2022-2023, 2023-2024 et 2024-2025,l'historique du compte du 1er octobre 2023 au 27 janvier 2026 échéance du 2ème trimestre 2026 incluse ainsi qu'un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d'un solde débiteur de 7 783,51 euros, en ce inclus 1 108,02 euros au titre des frais de recouvrement, les procès-verbaux des assemblées générales des 29 novembre 2021, 2 février 2023, 14 novembre 2023 et 30 janvier 2025, comportant approbation des comptes des exercices clôturés et votant les budgets prévisionnels en cours jusqu'en 2026 ainsi que le fonds de travaux et les travaux appelés, les attestations de non recours concernant les assemblées générales,les documents à l'appui des frais de recouvrement revendiqués,le contrat de syndic,
En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 6 675,49 euros demandée portant sur la période allant du 1er octobre 2023 au 27 janvier 2026 échéance du 2ème trimestre 2026 incluse.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 mars 2024 sur la somme de 2 639,49 euros, de la sommation de payer du 6 mai 2024 sur la somme de 1 353, 80 euros et de la mise en demeure du 6 mai 2025 pour le surplus.

Il sera rappelé que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées.

Sur les délais de paiement

En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

L'antériorité des manquements et leur répétition permettent de constater que la SCI SUN FAMILY a déjà bénéficié de larges délais qu'elle n'a pas mis à profit pour apurer sa dette, sauf depuis l'assignation en justice.

En conséquence, la demande de délais sera rejetée.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

Si les frais d'huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l'avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

En l'espèce, il est justifié de l'envoi de deux mises en demeure en date du 13 mars 2024 et 6 mai 2025 mais dans la mesure où le montant unitaire de 72 euros revendiqué n'est pas étayé d'éléments permettant de justifier de diligences inhabituelles, il sera alloué au demandeur une somme totale de 15 euros en remboursement des frais postaux.

Il est encore sollicité la somme de 750 euros d'honoraires de syndic pour des frais de constitution du dossier remis à huissier et avocat sans justification du caractère inhabituel des diligences recensées. La somme demandée à ce titre sera par conséquent rejetée.

Enfin la somme de 58,65 euros revendiquées pour la délivrance de l'assignation relève des dépens qui seront examinés ci-après.

Seule la sommation de payer en date du 6 mai 2024 pour un montant de 155,37 euros sera prise en compte au titre du montant des frais de recouvrement et la SCI SUN FAMILY sera par conséquent condamnée à verser au syndicat des copropriétaires, au titre des frais de recouvrement, la somme totale de 170,37 euros.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il est établi que la SCI SUN FAMILY présente, de manière récurrente depuis plus de deux ans, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Le montant de la réparation sera toutefois revu à plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des fonds versés par la défenderesse durant la procédure.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 700 euros.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS