TJ 75056, 21 août 2026, RG 25/05897

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître BAYLE

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Monsieur [X]
Madame [N]

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05897 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBMBF

N° MINUTE : 4 JTJ

JUGEMENT
rendu le vendredi 21 août 2026

DEMANDEURS
Madame [F] [N],
comparante en personne
Monsieur [B] [X],
représenté par Madame [N], munie d’un pouvoir spécial

demeurant tous les deux [Adresse 1]

DÉFENDEUR
Monsieur [T] [H],
demeurant [Adresse 2]

assisté par Maître BAYLE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #G0609

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde BAILLAT, Juge, statuant en juge unique
assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 05 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 août 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 21 août 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/05897 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBMBF

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [F] [N] et M. [B] [X] sont propriétaires occupants d’un appartement à usage d’habitation situé au 4ème étage, [Adresse 3], à [Localité 2].

M. [T] [H] est propriétaire non occupant d’un appartement situé au 5ème étage du même immeuble, mis en location.

Au cours des années 2010, 2012, 2016, 2020, 2023 et 2024, plusieurs dégâts des eaux se sont succédés dans l’appartement appartenant à Mme [F] [N] et M. [B] [X] ayant nécessité la réalisation de travaux à plusieurs reprises. Les travaux de reprise des désordres ont été pris en charge par l’assurance de Mme [F] [N] et M. [B] [X].

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 février 2025, Mme [F] [N] et M. [B] [X] ont sollicité de M. [T] [H] l’indemnisation de leur préjudice de jouissance à hauteur de 9 928,25 euros.

Par courrier daté du 21 février 2025, M. [T] [H] a indiqué avoir transmis cette demande « à qui de droit ».

Le 19 mai 2025, M. [P] [S], conciliateur de justice, a dressé un constat d’échec de la tentative de conciliation initiée par Mme [F] [N] et M. [B] [X] en vue d’obtenir amiablement l’indemnisation de leur préjudice.

Suivant constat d’accord en date du même jour, les parties se sont mises d’accord pour mandater un professionnel de plomberie pour déterminer les travaux nécessaires à réaliser dans l’appartement de M. [T] [H], ce dernier s’étant en outre engagé à faire réaliser lesdits travaux.

C'est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice17 octobre 2025, Mme [F] [N] et M. [B] [X] ont fait assigner M. [T] [H] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de de Paris aux fins de le voir condamner à leur payer la somme de 9928 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral et de leur préjudice de jouissance et à justifier du rapport de l’entreprise de plomberie sur les travaux à effectuer et de leur exécution, outre aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience 16 février 2026 lors de laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 5 juin 2026 à la demande du défendeur aux fins de mise en état. Un calendrier de procédure a été fixé.

A cette audience, Mme [F] [N], comparante en personne, et M. [B] [X], représentée par cette dernière dûment munie d’un pouvoir, ont sollicité le bénéfice de leurs conclusions en réplique et récapitulatives visées par le greffe et soutenues oralement, aux termes desquelles ils demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
Condamner M. [T] [H] à leur payer la somme de 9928 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral et de leur préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,
Débouter M. [T] [H] de l’ensemble de ses demandes,
Le condamner aux dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs font valoir, sur le fondement des articles 1240, 1241, 1242 alinéa 1er et 1253 du code civil, que M. [T] [H] est responsable en tant que propriétaire des lieux des dégâts des eaux survenus dans leur appartement, leur cause provenant de ses parties privatives. Ils exposent que la répétition des dégâts des eaux aurait dû le conduire à faire procéder à un audit complet de sa plomberie ainsi qu’ils le réclamaient, sans s’arrêter à des réparations sommaires, de sorte que contrairement à ce qu’il prétend, il a manqué de diligence. Ils considèrent en outre que les sinistres qu’ils ont subis trouvent leur origine dans l’appartement du défendeur de sorte qu’il engage sa responsabilité de plein droit. Ils prétendent en tout état de cause que la répétition et l’ampleur des désordres subis constituent des troubles anormaux de voisinage engageant la responsabilité de plein droit du propriétaire. Ils contestent tout responsabilité dans la survenance des dommages dès lors que les travaux qu’ils ont eux-mêmes entrepris dans les lieux en 2021 sont d’une part, sans lien avec les canalisations privatives de M. [T] [H] et, d’autre part, postérieurs à la survenance des dégâts des eaux litigieux. Ils considèrent enfin que l’origine des désordres dans les parties privatives du défendeur est établie par l’ensemble des constats amiables signés contradictoirement entre les parties de sorte qu’aucune expertise judiciaire n’est nécessaire à l’établir, raison pour laquelle ils ne la sollicitent pas. Ils relèvent enfin qu’une telle expertise n’est pas davantage sollicitée par le défendeur qui conteste pourtant l’origine des désordres.

M. [T] [H], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions en défense n°2 visées par le greffe et soutenues oralement aux termes desquelles il demande de :

A titre principal,
Débouter Mme [F] [N] et M. [B] [X] de l’ensemble de leurs demandes,
Constater que les demandeurs ont procédé à des travaux de restructuration lourde de leur plomberie et à la modification de colonnes d’eau en 2021 sans autorisation de la copropriété,
Dire et juger qu’en l’absence d’expertise judiciaire contradictoire, le lien de causalité entre ses installations et les dommages allégués n’est pas établi avec certitude, les travaux des demandeurs ayant pu fragiliser la structure commune,
Dire et juger que sa responsabilité ne saurait être engagée sur le fondement de l’article 1242 alinéa 1er ou de l’article 1253 du code civil faute d’imputabilité certaine du dommage,

A titre subsidiaire,
Déclarer manifestement excessive et injustifiée la demande d’indemnisation à hauteur de 9928 euros,
Rejeter la méthode de calcul basée sur le loyer de référence majoré, celle-ci ne correspondant à aucun préjudice réel et actuel,
Ramener l’indemnisation du préjudice de jouissance et du préjudice moral à de plus justes proportions, et au maximum à la somme de 1500 euros, compte tenu de la remise à neuf intégrale de l’appartement déjà financée par les assurances,

En tout état de cause,
Débouter les demandeurs de leur demande d’astreinte,
Condamner les demandeurs à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance.

Le défendeur ne conteste pas la réalité des désordres subis par les demandeurs mais conteste avoir manqué de diligence. Il soutient avoir fait preuve de réactivité en laissant ses locataires agir pour faire cesser les fuites et relève que les demandeurs ont déjà été indemnisés par leur assurance de sorte que leur dommage principal est réparé. Il prétend n’avoir commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité dès lors qu’il a fait intervenir rapidement des professionnels et que les réparations ont été effectuées. Il estime que les fuites à répétition sont imputables à la vétusté de l’immeuble ou à des vices cachés de l’installation dont il n’a pas l’usage quotidien en tant que propriétaire non occupant. Il indique avoir fait procéder à un audit complet et que le rapport conclut à l’absence de désordre résiduel après travaux. Il estime en outre qu’en l’absence de rapport d’expertise judiciaire contradictoire, il n’est pas démontré que l’origine des désordres provient bien de ses parties privatives de sorte que sa responsabilité de plein droit fondée sur l’article 1242 alinéa 1er du code civil ne saurait davantage être engagée. Il considère que les demandeurs ont été intégralement indemnisés de leurs dommages matériels et que le trouble résiduel de jouissance temporaire est surévalué. Il estime à cet égard que la méthode de calcul utilisée par les demandeurs pour chiffrer leur préjudice de jouissance est erronée dès lors que les sinistres n'ont pas rendu l’appartement inhabitable et qu’ils n’ont pas été contraints de se reloger. Il soutient encore que les demandeurs ne démontrent pas le préjudice moral qu’ils allèguent. Il prétend enfin que les demandeurs ont effectué des travaux sans autorisation de la copropriété de sorte qu’il existe une incertitude sur la cause des désordres, qui pourrait résulter de leurs propres travaux.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures qu’elles ont déposées à l’audience du 5 juin 2026 et auxquelles elles ont déclaré se référer.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire.

Après clôture des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de la décision au 21 août 2026 par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles ne tendent aucunement à ce que soit tranché un point litigieux et se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement et elles ne donneront pas davantage lieu à mention au dispositif de celui-ci.

Sur la responsabilité de M. [T] [H]

Mme [F] [N] et M. [B] [X] se fondent sur les articles 1240, 1241 et 1242 alinéa 1er, relatifs à la responsabilité civile générale, et à la responsabilité du fait des choses, et accessoirement sur les troubles anormaux de voisinage, pour soutenir que les multiples dégâts des eaux qu’ils ont subi depuis leur entrée en possession du bien résultent de fuites d’eau provenant d’une canalisation privative située dans l’appartement de M. [T] [H].

M. [T] [H] prétend que la cause des désordres subis, au demeurant non contestés, n’est pas certaine, lesquels peuvent provenir de la vétusté de l’immeuble, soit de causes structurelles extérieures à sa seule installation privative, soit encore de travaux que les demandeurs auraient eux-mêmes fait réaliser sans autorisation.

Il ressort des pièces produites les éléments suivants.

Plusieurs constats amiables de dégât des eaux ont été signés concernant tous la même origine de fuite, à savoir une canalisation privative située dans l’appartement de M. [T] [H] :

Le 28 novembre 2010 entre l’ancienne propriétaire de l’appartement du 4ème étage sinistré et l’ancien propriétaire de l’appartement du 5ème étage,
Le 8 juillet 2012 entre les actuels propriétaires des deux appartements duquel il ressort que la cause du sinistre se situé dans l’appartement de M. [T] [H] et résulte d’une « fuite au niveau de l’arrivée d’eau » du « voisin du 5ème » ayant causé des dommages matériels (fuite dans le placard et au plafond, dégradation d’un placard en bois, du faux plafond et autour du placard),
Le 12 janvier 2016 entre les demandeurs et l’ancien locataire de l’appartement du 5ème étage duquel il résulte que la cause du sinistre se situe dans l’appartement du 5ème étage et que des dommages en ont résulté dans l’appartement du 4ème étage sur les faux plafonds, le mur du couloir, le placard, la peinture et la toile de verre enduite,
Le 15 janvier 2020 entre ces mêmes personnes précisant « fuite arrivée d’eau au 5ème, dégâts sur notre plafond et placard du couloir » et que l’origine du dégât des eaux provient toujours de l’appartement de M. [T] [H],
Le 18 avril 2023 entre les demandeurs et le locataire suivant établissant la même cause de désordre et des dégâts sur le plafond, le placard et la bibliothèque des demandeurs.

Par courrier électronique du 11 mars 2023, Mme [F] [N] indiquait à M. [T] [H] : « il semble que votre plomberie soit vétuste, car ces dégâts des eaux répétés nous obligent à refaire notre couloir/placard tous les deux ans environ et nous sommes lassés de cette situation […]. Au-delà de la réparation de fortune qui pourrait être faite pour réparer cette fuite, nous aimerions que nous preniez la chose très au sérieux et fassiez les travaux qui s’imposent, car nous subissons un véritable préjudice de jouissance à chaque fois ». Par courrier électronique du même jour, le défendeur répondait qu’il n’est « malheureusement pas plombier » et qu’il a toujours fait réaliser, sans délai les travaux demandés, indiquant que « l’installation n’est pas vétuste et a toujours été mis à jour pour chaque nouveau locataire ».

Il ressort du courrier électronique du 19 août 2024 et de l’attestation produite de M. [G] [U], occupant d’un appartement situé au 3ème étage, qu’au mois d’août 2024, un nouveau dégât des eaux causé par une fuite de canalisation de l’appartement du défendeur est survenue, causant des dommages dans l’appartement des demandeurs et également dans celui de l’attestant. A cette occasion, M. [B] [X] réitérait sa demande de faire procéder à un audit complet de l’installation de plomberie de M. [T] [H].

Le 12 septembre 2024, un sixième constat amiable de dégât des eaux était cependant à nouveau signé entre les demandeurs et le nouveau locataire, mentionnant que la cause de la fuite a été identifiée et qu’il s’agit d’une fuite sur canalisation privative provenant de l’appartement du défendeur ayant causé des dommages dans la salle de douche.

Il ressort en outre du rapport d’expertise établi par l’assureur des demandeurs le 6 novembre 2024 que la fuite provient d’une canalisation d’alimentation d’eau du groupe de sécurité du chauffe-eau située dans la salle de bain, accessible sous le meuble vasque de l’appartement du défendeur. Il ressort par ailleurs du rapport d’expertise de cette même compagnie d’assurance établi le 15 novembre 2024 que « la canalisation d’alimentation d’eau ainsi que la vanne d’arrêt général sont totalement oxydées et vétustes ».

Ces éléments établissent de manière certaine, sans qu’une expertise judiciaire ne soit nécessaire, que les multiples dégâts des eaux subis par les demandeurs trouvent tous la même cause dans une fuite d’une canalisation privative située dans l’appartement du défendeur et que ce dernier en est informé depuis l’origine dès lors qu’il a, systématiquement, fait procéder aux réparations sommaires nécessaires à y remédier dans l’immédiat. L’argument tiré de la vétusté de l’immeuble est inopérant dès lors qu’en qualité de propriétaire il lui incombait de faire procéder aux travaux nécessaires sur son installation privative, dès les premiers désordres constatés, pour y remédier et éviter la répétition des fuites à l’origine des dégâts des eaux subis par ses voisins.

L’argument tiré de l’exécution de travaux par les demandeurs dans leur appartement n’est pas davantage opérant dès lors que ces travaux ont été effectués ainsi qu’il ressort des écritures des parties, en 2021, ce alors que les désordres ont débuté dès 2010 ainsi que l’atteste le premier constat amiable de dégât des eaux signé entre les anciens propriétaires respectifs des appartements concernés. Il sera relevé au surplus, qu’il n’est aucunement démontré par le défendeur que ces travaux auraient eu un quelconque lien avec la canalisation d’alimentation d’eau du groupe de sécurité du chauffe-eau située dans la salle de bain de M. [T] [H].

M. [T] [H] est gardien de son installation de plomberie. Il en a la responsabilité au titre de l’article 1242 alinéa 1 du code civil, et ce pour l’entier dommage auquel aurait contribué la chose dont il a la garde, sous réserve de toute action récursoire à son initiative, le cas échéant.

Il est donc responsable de plein droit des dommages causés dans l’appartement de Mme [F] [N] situé en dessous du sien, par les fuites et l’absence d’étanchéité de l’installation de plomberie située dans son logement. Sa responsabilité est donc engagée sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner les autres moyens.

Sur les préjudices

Sur le préjudice de jouissance

Il est constant que les demandeurs ne sollicitent pas l’indemnisation des préjudices matériels subis conséquemment aux dégâts des eaux, lesquels ont été pris en charge par leur assureur comme le relève le défendeur, mais bien l’indemnisation d’un préjudice distinct de jouissance, en lien direct et certain avec les fuites d’eau litigieuses provenant de l’appartement de M. [T] [H] dont la responsabilité de plein droit est engagée. Le fait que les demandeurs aient déjà été indemnisés de leurs dommages matériels ne fait dès lors pas obstacle à leur demande d’indemnisation du préjudice de jouissance. L’argument de M. [T] [H] est dès lors inopérant.

Le préjudice de jouissance subi par Mme [F] [N] et M. [B] [X] n'est pas sérieusement contestable en son principe, les clichés photographiques produits, pris avant et pendant les travaux, étant particulièrement éloquents.

Mme [F] [N] et M. [B] [X] sollicitent l’indemnisation de leur préjudice de jouissance à hauteur de 9 928 euros, détaillé de la manière suivante :

Période du 19 août 2024 au 25 novembre 2024 (3 mois) : 5 728,50 euros, soit 50% du montant du loyer de référence pour un bien similaire (3 819 euros),
Période du 25 novembre 2024 au 29 novembre 2024 : 635,50 euros, correspondant à 5 jours de travaux de démolition,
Période du 29 novembre 2024 au 17 décembre 2024 : 572,85 euros correspondant à 24% du loyer de référence proratisé, compte tenu de l’état détérioré de l’appartement dans l’attente de la réalisation des travaux de reconstruction (absence de placard, faux plafond éventré, murs dégradés, absence de séparation entre la cuisine et le couloir, de matériel de travaux entreposé),
Période du 17 décembre 2024 au 18 décembre 2024 : 254,60 euros correspondant à 2 jours de loyer de référence pendant la période de ragréage du sol avant la pose du parquet (odeurs très fortes et impossibilité d’accéder aux toilettes),
Période du 7 janvier 2024 au 24 janvier 2025 : 1782,20 euros correspondant à 14 jours de loyer de référence pendant la période de reprise des travaux de reconstruction, pose du faux plafond, des meubles, enduits, ponçage, peinture,
Période du 5 au 6 février 2025 : 254,60 euros correspondant à 2 jours de loyer de référence compte tenu des travaux de ponçage du parquet,
Remise en état après travaux : 200 euros correspondant au nettoyage et à la remise en place des affaires de la famille.

S’agissant du quantum du trouble de jouissance, il ressort des pièces produites, notamment de l’attestation de propriété, du plan de l’appartement, des photographies couleurs produites datées et circonstanciées, et du devis n°24/09/156 du 12 septembre 2024 produits aux débats, que les demandeurs sont propriétaires occupants d’un appartement de 124,42 mètres carrés situé dans le [Localité 3], [Adresse 4], que les désordres ont affecté la cuisine, le couloir, deux chambres, la salle de bains, la salle de bains et chambre parentale, soit une partie substantielle de l’appartement comprenant les pièces à vivre, et nécessité d’importants travaux de démolition et de reconstruction.

Il résulte de ces éléments que, compte tenu de l’ampleur des désordres, de la répétition de ces derniers et de la durée d’exécution des travaux rendus nécessaires pour y remédier, le calcul retenu par les demandeurs pour chiffrer, de manière précise et circonstanciée, apparaît cohérent et fondé.

Il y a lieu dès lors de faire droit à leur demande et de condamner M. [T] [H] à leur payer la somme de 9 428 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur le préjudice moral

Les demandeurs sollicitent un préjudice moral à hauteur de 500 euros faisant valoir qu’ils ont dû écourter précipitamment leurs vacances pour le 20 août 2024 pour gérer un nouveau dégât des eaux, que M. [T] [H] a été prévenu mais n’a pas répondu, qu’ils ont dû se rapprocher du syndic pour pouvoir couper l’eau et permettre l’intervention du plombier, qu’ils ont très mal vécu la situation qui perdure depuis plusieurs années et qu’ils ressentent aujourd’hui de l’angoisse qu’un nouveau dégât des eaux se produise quand ils quittent leur domicile, outre le temps passé à gérer les différents sinistres subis.
Il ressort des pièces produites, et notamment de l’attestation de M. [G] [U] précitée et des échanges de courriels avec le syndic de copropriété produits, que les demandeurs ont subi, depuis leur entrée dans les lieux, six dégâts des eaux provenant tous de l’appartement du défendeur et de la même vanne d’arrivée d’eau, ce malgré les nombreuses demandes de travaux dont il est justifié aux débats. Il ressort encore des pièces produites que plusieurs tentatives de démarches amiables ont été entreprises par ces derniers préalablement à l’introduction de la présente procédure, restées vaines.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, l’existence d’un préjudice moral subi par les demandeurs apparaît suffisamment établi.

En conséquence, il sera fait droit à leur demande et M. [T] [H] sera condamné à leur payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire, en application de l'article 514 du code de procédure civile, sans qu’il n’y ait lieu à la prononcer.

PAR CES MOTIFS,