TJ 75056, 24 août 2026, RG 26/02496

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [S] [M]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Jean-Yves ROCHMANN

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/02496 - N° Portalis 352J-W-B7K-DC4X4

N° MINUTE : 10 JTJ

JUGEMENT
rendu le lundi 24 août 2026

DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son syndic la Société DEBERNE
dont le siège social est situé [Adresse 2]
représenté par Me Jean-Yves ROCHMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : D643

DÉFENDEUR
Monsieur [S] [M]
demeurant [Adresse 3] (BELGIQUE)
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, statuant en juge unique assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 juin 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 août 2026 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 24 août 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/02496 - N° Portalis 352J-W-B7K-DC4X4

EXPOSE DU LITIGE

M. [S] [M] est propriétaire du lot n°43 (13/1001 tantièmes) dans l'immeuble sis [Adresse 1], cadastré en section BG [Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic la société SAS DEBERNE Administrateur de Bien sise [Adresse 4], a assigné devant le juge unique du tribunal judiciaire de Paris (pôle civil de proximité) M. [S] [M] par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2026 régulièrement signifié en Belgique le 31 mars 2026, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de décret du 17 mars 1967 :
2 161,63 euros au titre des charges de copropriété, échéance du 1er trimestre 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 octobre 2025 sur la somme de 1 727,81 euros et de l'assignation pour le surplus, 3 000 euros de dommages et intérêts,2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l'audience du 4 juin 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.

M. [S] [M] ne comparait pas et ne se fait pas représenter.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré et rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
le relevé de matrice cadastrale concernant l'immeuble établissant la qualité de copropriétaire de M. [S] [M] concernant le lot 43 indiquant la répartition des tantièmes (Cf. supra),les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er octobre 2023 au 1er janvier 2026 (échéance du 1er trimestre 2026 incluse), faisant apparaître les relevés de compte individuel,le décompte annuel de répartition des charges définitives de l'exercice 2023-2024 et 2024-2025,l'historique du compte du 1er octobre 2023 au 1er janvier 2026 échéance du 1er trimestre 2026 incluse ainsi qu'un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d'un solde débiteur de 2 161,63 euros, les procès-verbaux des assemblées générales des 14 juin 2022, 30 juin 2023, 13 décembre 2023, 26 juin 2024, 25 juin 2025, comportant approbation des comptes et votant les budgets prévisionnels en cours jusqu'en 2026 ainsi que les travaux et le fonds de travaux appelés, les attestations de non recours concernant ces assemblées générales,une mise en demeure par avocat en date du 15 octobre 2025 retirée en Belgique le 25 octobre 2025,le contrat de syndic,
En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 2 161,63 euros au titre des travaux, fonds de travaux et charges de copropriété, sar la période comprise entre le 1er octobre 2023 et le 2 février 2026 (échéance du 1er trimestre 2026 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 octobre 2025 sur la somme de 1 727,81 euros et de l'assignation pour le surplus.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il est établi que M. [S] [M] présente, de manière récurrente depuis plus de deux ans, des impayés de charges de copropriété et de travaux et qu'aucun règlement n'est intervenu depuis la délivrance de l'assignation au 31 mars 2026. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Le montant de la réparation sera toutefois revu à plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par M. [S] [M]. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 200 euros.

Sur les demandes accessoires

M. [S] [M], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,