TJ 75056, 24 août 2026, RG 26/01375

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Stéphane DAYAN, AJASSOCIES

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Christine BEZARD-FALGAS

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 26/01375 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCBPF

N° MINUTE : 5 JCP

JUGEMENT
rendu le lundi 24 août 2026

DEMANDERESSE
LIEGE RIVOLI
S.C.I. dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par Me Christine BEZARD-FALGAS, avocat au barreau de PARIS, toque : G521

DÉFENDEURS
Monsieur [F] [Z]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Stéphane DAYAN, avocat au barreau de PARIS, toque : P418

AJASSOCIES, es qualité d’administrateur judiciaire de la société HOLDING FONCIERE DE L’IMMOBILIER
S.E.L.A.R.L. dont le siège social est situé [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 juin 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 août 2026 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Clémence MULLER, Greffière
Décision du 24 août 2026
PCP JCP fond - N° RG 26/01375 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCBPF

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon contrat signé le 21 novembre 2022, la SCI LIEGE RIVOLI a loué à la société SAS HOLDING FONCIERE DE L'IMMOBILIER (ci-après SAS HFI), à compter du 1er août 2022, un appartement de 124,59 m² de type F5 et une cave (lot 23), situé [Adresse 4] (Bâtiment A sur rue - Lot 12 - 4ème étage) 75008 PARIS. La location est liée à l'exercice d'une fonction ou à l'occupation d'un emploi et le contrat est exclu du champ d'application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le montant du loyer mensuel actualisé est de 3 740,78 euros, outre une provision mensuelle pour charges d'un montant de 348 euros. Le locataire est garant personnel et solidaire de l'exécution des conditions du bail par l'occupant qu'il aura désigné.

Conclu pour une durée de 6 ans, l'occupant identifié au contrat est M. [F] [Z], actionnaire de la SAS HFI.

Il est constant que par courrier du 15 avril 2025, la SAS HFI a donné congé au mandataire du bailleur avec préavis d'un mois.

Selon procès-verbal dressé le 28 mai 2025, le commissaire de justice venu procéder à l'état des lieux constatait la présence dans les lieux de M. [F] [Z] qui expliquait être en conflit avec la SAS HFI et ne souhaitait pas quitter les lieux.

Faute de titre d'occupation et de paiement des loyers, la SCI LIEGE RIVOLI mettait en demeure M. [F] [Z], par courrier d'avocat en date du 25 septembre 2025, de régler la somme de 19 190,79 euros et de libérer les lieux sous huitaine à compter de la première présentation de la lettre (30 septembre 2025).

Une mise en demeure de régler ladite somme et de préciser sa position sur la situation locative, était également adressée par courrier d'avocat du 25 septembre 2025 (distribué le 29 septembre) à l'administrateur judiciaire, SELARL AJASSOCIES (Maître [B] [S]) chargé d'assister le mandataire judiciaire SELAFA MJA dans la procédure de redressement judiciaire ordonnée par le tribunal de commerce de Paris le 7 novembre 2024.

En l'absence de suite, la SCI LIEGE RIVOLI a fait assigner M. [F] [Z] et la SELARL AJASSOCIES devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, par actes de commissaire de justice respectivement en date des 30 janvier 2026 et 14 janvier 2026 aux fins de :
validation de congé ou résiliation judiciaire,constater la qualité d'occupant sans droit ni titre de M. [F] [Z],ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin,statuer sur le sort des meubles,condamner M. [F] [Z] à verser à la SCI LIEGE RIVOLI une indemnité d'occupation équivalente au loyer et charges mensuelles à compter du 1er juin 2025 et la dette cumulée à la somme de 32 492,03 euros pour la période du 1er juin 2025 au 31 décembre 2025, condamner M. [F] [Z] à verser à la SCI LIEGE RIVOLI la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation au paiement des dépens.
A l'audience du 26 février 2026, le dossier a été renvoyé pour permettre à M. [F] [Z] et la SCI LIEGE RIVOLI de se mettre en état.

A l'audience du 4 juin 2026, la SCI LIEGE RIVOLI et M. [F] [Z] comparaissent représentés par leurs conseils.

La SCI LIEGE RIVOLI par voie de conclusions exposées et visées par le greffier à l'audience réitère ses demandes initiales, tout en relevant que la dette d'indemnité d'occupation s'élève au 1er juin 2026 à la somme de 52 302,57 euros.

A l'appui de ses prétentions, elle explique que M. [F] [Z] est associé dans deux SCI qui ont apporté leurs appartements en nature au capital de la SAS HFI. La demanderesse maintient l'exclusion du bail de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, puisque la locataire est une personne morale quand bien même le logement serait occupé par une personne physique. Elle relève que la demande en nullité du congé formulée par M. [F] [Z] n'est pas juridiquement fondée.

L’avocat de M. [F] [Z] expose des conclusions visées par le greffier à l'audience et conclut, au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 1199 du code civil, à l'irrecevabilité des demandes à l'encontre de son client concernant la validité du congé et la résiliation judiciaire du bail ainsi que le constat de sa qualité d'occupant sans droit ni titre et son expulsion. Il soulève également la nullité du congé délivré par la SAS HFI à la SCI LIEGE RIVOLI et demande à ce qu'il soit déclaré inopposable à sa personne. Concluant au débouté de la SCI LIEGE RIVOLI, M. [F] [Z] sollicite sa condamnation à lui verser 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre le paiement des dépens et la suspension de l'exécution provisoire.

A l'appui de ses demandes, il expose qu'il n'est pas partie au contrat de location, la SAS HFI lui ayant mis gracieusement à sa disposition le logement. Il relève que la loi de n°89-462 du 6 juillet 1989 doit s'appliquer puisqu'il n'est pas démontré qu'il soit salarié de celle-ci et que dès lors le congé est soumis aux conditions de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et son article 24 s'agissant de la résiliation judiciaire pour dette locative. Dès lors le congé est nul et inopposable à M. [F] [Z] qui n'en a jamais été destinataire. Par ailleurs, puisque M. [F] [Z] n'est pas partie au contrat, la SCI LIEGE RIVOLI ne saurait lui réclamer le paiement des sommes dues par la SAS HFI ni le paiement d'une indemnité d'occupation ni son expulsion.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, les conseils des parties ayant plaidé conformément aux écritures déposées, il convient de renvoyer à celles-ci pour un plus ample exposé des prétentions et moyens soulevés.

Bien que régulièrement assignée à personne morale, la SELARL AJASSOCIES n'a jamais comparu.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, le jugement à intervenir sera réputé contradictoire à l'égard de tous.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l'application des dispositions du code civil au contrat de location du 21 novembre 2022

Il résulte de la lecture du bail que la SCI LIEGE RIVOLI est la bailleresse et la SAS HFI la locataire. M. [F] [Z] est l'occupant sous la qualification non pas de salarié de la SAS HFI mais d'actionnaire.

Aucun document produit aux débats ne permet de vérifier cette qualité de sorte que l'exclusion des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, ne saurait résulter de la seule mention figurant au contrat.

Néanmoins, il ressort du Kbis en date du 10 septembre 2025 produit par la demanderesse, que la SAS HFI est une société par actions simplifiée dotée de la personnalité morale.

Il est constant que la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 s'applique aux seuls locataires personnes physiques, dès lors le contrat de bail est soumis aux dispositions du code civil.

Par ailleurs, la mention aux conditions particulières du contrat de la qualité d'occupant de M. [F] [Z] ne saurait lui conférer la qualité de locataire puisqu'il est mentionné dans ses écritures (page 7) que : "la société HFI (…) a elle-même consenti à Monsieur [F] [Z] une mise à disposition gratuite du bien pour une durée minimale de six années.".

Sur le congé délivré par la société SAS HOLDING FONCIERE DE L'IMMOBILIER

M. [F] [Z] soutient qu'en l'absence de mise en cause de la SAS HFI, la SCI LIEGE RIVOLI est irrecevable en sa demande en nullité du congé signé par cette dernière.

Conformément à l'extrait Kbis produit, la société est en redressement judiciaire (période d'observation) et placée sous administration (assistance) par la SARL AJASSOCIES depuis le 7 novembre 2024.

Elle conserve donc la capacité juridique et à défaut d'avoir mis en cause la société SAS HFI, malgré les conclusions de M. [F] [Z], la SCI LIEGE RIVOLI ne saurait être recevable en sa demande de validation de congé délivré par celle-là.

Sur la résiliation judiciaire du bail

Également, faute de mise dans la cause de la SAS HFI, la SCI LIEGE RIVOLI est irrecevable à solliciter la résiliation judiciaire du bail, quand bien même il n'est pas contesté qu'aucun loyer n'est payé depuis le 1er juin 2025.

Sur la qualité d'occupant sans droit ni titre de M. [F] [Z]

Compte-tenu des développements précédents, la SCI LIEGE RIVOLI sera également déboutée sur l'occupation sans droit ni titre de M. [F] [Z] puisqu'à défaut d'avoir mis dans la cause la société SAS HFI, elle ne saurait contester les mentions figurant au bail et désignant M. [F] [Z] comme occupant.

Mais dans la mesure où [F] [Z] explique dans ses écritures (page 6) qu'il n'est pas et n'a jamais été actionnaire de la société HFI et qu'en outre il n'est pas partie au contrat de location signé entre la SAS HFI et la SCI LIEGE RIVOLI (page 7), il ne produit aucun justificatif expliquant son occupation du logement loué par la SAS HFI.

Il convient d'observer en effet que M. [F] [Z] n'a pas mis en cause la SAS HFI afin d'étayer ses dires sur la mise à disposition des lieux gratuitement par cette dernière.

Il en découle que M. [F] [Z] est occupant sans droit ni titre des lieux et son expulsion sera ordonnée dans les conditions fixées ci-après au dispositif du jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l'application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Sur l'indemnité d'occupation

La condamnation de l'occupant d'un logement au paiement d'une indemnité d'occupation est fondée sur la responsabilité délictuelle.

Le maintien dans les lieux de M. [F] [Z], constaté le 28 mai 2025 par commissaire de justice, crée à l'égard du propriétaire un préjudice non sérieusement contestable.

M. [F] [Z], sera par conséquent condamné au paiement d'une indemnité d'occupation correspondante à la valeur locative des lieux, à compter du 1er juin 2025.

La dette locative de la SCI LIEGE RIVOLI, constituée depuis le 1er juin 2025, n'est pas contestée par M. [F] [Z] qui revendique une occupation à titre gratuit sans toutefois en justifier.

Il convient par conséquent de condamner M. [F] [Z] à verser à la SCI LIEGE RIVOLI la somme de 52 302,57 euros selon décompte arrêté au 1er juin 2026 et au paiement mensuel d'une indemnité d'occupation de 3 740,78 euros et 267 euros au titre des charges à compter du 1er juillet 2026.

Sur les demandes accessoires

M. [F] [Z], partie perdante, sera condamné au paiement des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile et débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera également condamné à verser à la SCI LIEGE RIVOLI la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS