TJ 75056, 24 août 2026, RG 26/00563

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [Q] [Y], Madame [O] [Y]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Aurélie TABUTIAUX

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/00563 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCA6M

N° MINUTE : 5 JTJ

JUGEMENT
rendu le lundi 24 août 2026

DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le Cabinet ORALIA LESCALLIER
dont le siège social est situé [Adresse 2]
représenté par Me Aurélie TABUTIAUX, avocat au barreau de PARIS, toque : D1416

DÉFENDEURS
Monsieur [Q] [Y]
demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

Madame [O] [Y]
demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, statuant en juge unique assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 juin 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 août 2026 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Clémence MULLER, Greffière
Décision du 24 août 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/00563 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCA6M

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [O] [Y] et M. [Q] [Y] sont propriétaires des lots n°212 et 521 dans la [Adresse 4] située [Adresse 5], cadastré en section EA [Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 5], représenté par son syndic la société SAS ORALIA LESCALLIER située [Adresse 6], a assigné devant le juge unique du tribunal judiciaire de Paris (pôle civil de proximité) Mme [O] [Y] et M. [Q] [Y] par acte de commissaire de justice en date du 31 décembre 2025, en paiement des sommes suivantes, au visa notamment des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 et bénéfice de l'exécution provisoire :
5 824,63 euros au titre des charges de copropriété dues sur la période comprise entre le 1er janvier 2023 et le 18 novembre 2025 (2ème échéance 2025-2026 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 18 juin 2025 et anatocisme,1 983,86 euros au titre des frais nécessaires,2 000 euros de dommages et intérêts, 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût de l'assignation.
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion et que la défenderesse a déjà fait l'objet d'une procédure judiciaire.

A l'audience du 4 juin 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise ses demandes aux sommes de 10 983,83 euros au titre des charges pour la période courant jusqu'au 7 mai 2026 (4ème échéance 2025-2026 comprise) et 2 353,86 euros au titre des frais de recouvrement (le reste sans changement) par voie de conclusions visées par le greffier et signifiées aux défendeurs par acte de commissaire de justice délivrée en l'étude à la date du 27 mai 2026.

Mme [O] [Y] et M. [Q] [Y], bien que régulièrement assignés à tiers présent à domicile, ne comparaissent pas, ni personne pour eux.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré et rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus définies et prévus à l'article 44 du décret n°67 223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
le relevé de matrice cadastrale concernant l'immeuble et établissant la propriété de Mme [O] [Y] et M. [Q] [Y] sur les lots n°212 et 521 dans la [Adresse 4] située [Adresse 5],les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er janvier 2023 au 1er avril 2026 (à l'exception des appels pour la période du 1er janvier au 31 mars 2026), faisant apparaître les relevés de compte individuel,les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2021-2022 (2 552,13 euros dus) 2022-2023 (6 206,06 euros dus) et 2024-2025 (1 392,16 euros dus), outre un décompte pour la période du 1er juillet 2024 au 31 décembre 2024 (3 016,33 euros dus), l'historique du compte arrêté au 21 mai 2026 pour la période du 1er janvier 2023 au 7 mai 2026 faisant apparaître un solde débiteur de 13 337,09 euros (en ce compris les frais nécessaires pour un montant de 1 115 euros correspondant à 11 mises en demeure et relances, une transmission de dossier avocat le 22 octobre 2023 et une note du 25 octobre 2023 aff. [K] convocations et les procès verbaux des assemblées générales des 15 décembre 2021, 12 décembre 2022, 11 décembre 2023, 12 décembre 2024 et 10 décembre 2025 comportant approbation des comptes et votant les budgets prévisionnels en cours outre le fonds travaux et les travaux appelés sur la période,11 mises en demeure et relances à l'appui des frais mentionnés au relevé de compte en date du 21 mai 2026 ainsi qu'une sommation de payer délivrée à domicile par commissaire de justice, le 18 juin 2025, pour un montant de 3 477,65 euros (et 153,86 euros de frais facturés au syndic par le commissaire de justice le 20 juin 2025), une facture du 11 juin 2025 pour transmission du dossier à huissier d'un montant de 348 euros, une facture du 1er septembre 2025 pour suivi de la procédure au 3ème trimestre d'un montant de 174 euros, une facture du 1er septembre 2025 pour constitution d'hypothèque d'un montant de 174 euros, et une facture du 7 mai 2026 pour le suivi de la procédure au 2ème trimestre 2026 d'un montant de 185 euros, le contrat de syndic.
En application des textes visés ci dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme revendiquée à titre principal de 10 983,23 euros portant sur la période allant du 1er janvier 2023 au 7 mai 2026, incluant le dernier appel provisionnel de l'exercice 2025-2026.

A défaut de justifier de la qualité d'époux de Mme [O] [Y] et M. [Q] [Y] ainsi que d'une clause de solidarité prévue au règlement de copropriété, Mme [O] [Y] et M. [Q] [Y] seront par conséquent condamnés à hauteur de leur part de propriété à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 5], représenté par son syndic la société SAS ORALIA LESCALLIER située [Adresse 6], la somme de 10 983,23 euros portant sur la période allant du 1er janvier 2023 au 7 mai 2026, incluant le dernier appel provisionnel de l'exercice 2025-2026.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 18 juin 2025 sur la somme de 3 477,65 euros, de l'assignation du 31 décembre 2025 sur la somme de 5 824,63 euros et de la signification des conclusions, le 27 mai 2026, pour le surplus.

Sur l'anatocisme

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l'assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 31 décembre 2025.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l'avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l'espèce, les frais demandés au titre des 11 courriers de mise en demeure et de relances pour un montant total de 579 euros, s'ils sont justifiés par la production desdits courriers seront néanmoins rejetés puisque les justificatifs d'envoi produits ne sont pas annexés à ces courriers mais regroupés distinctement sans qu'il soit possible pour le juge de céans de vérifier qu'ils s'appliquent aux courriers produits par ailleurs et alors au surplus que le demandeur n'établit pas que ces courriers relèvent d'une diligence inhabituelle du syndic.

En outre il convient également d'écarter la somme totale de 536 euros dès lors que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des diligences effectivement accomplies qui pourraient caractériser des actes réels et inhabituels de la part du syndic tant dans la constitution du dossier avocat que dans la note du 25 octobre 2023 non produite aux débats.

Il en sera de même pour les frais de suivi procédure des 3ème trimestre et 4ème trimestre 2025, 1er et 2ème trimestre 2026 visés aux conclusions du 4 juin 2026 pour un montant total de 892 euros et la transmission du dossier à l'huissier comptabilisée pour un montant de 348 euros.

Au total Mme [O] [Y] et M. [Q] [Y] seront condamnés au paiement de la seule somme de 153,86 euros correspondant à la sommation de payer du 18 juin 2025 dûment justifiée aux débats.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il est établi que Mme [O] [Y] et M. [Q] [Y] payent très irrégulièrement les charges de copropriété depuis janvier 2023. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires et Mme [O] [Y] et M. [Q] [Y] sera donc accueillie à hauteur de
1 000 euros.

Décision du 24 août 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/00563 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCA6M

Sur les demandes accessoires

Mme [O] [Y] et M. [Q] [Y], qui succombent, supporteront les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût de l'assignation déjà engagé à ce stade de la procédure.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. Il lui sera donc allouée la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS