TJ 67437, 10 août 2026, RG 26/00011
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Texte de la décision
DOSSIER N° RG 26/00011 - N° Portalis DB2D-W-B7K-CVAP
Minute : 26/00082
NR/ML
REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAVERNE
ORDONNANCE DE REFERE CIVIL
DU 10 Août 2026
Dans l’affaire :
DEMANDEURS
M. [P] [E]
né le [Date naissance 1] 1984 à [Localité 1],
Mme [V] [O] [T]
née le [Date naissance 2] 1990 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 1]
représentés par Me Anne-sophie HORNECKER, avocat au barreau de SAVERNE, avocat postulant
assistés de Maître Guillaume HANRIAT de l’AARPI AARPI SEGUIN HANRIAT ET PHAM AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de STRASBOURG, avocats plaidant,
DEFENDEURS
Mme [M] [Z] [S] [X]
née le [Date naissance 3] 1959 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Geraldine GOSTEL, avocat au barreau de SAVERNE, avocat postulant
assistée de Maître Christiane VIGUIER de la SAS M & R AVOCATS, avocats au barreau de STRASBOURG, avocats plaidant,
M. [C] [Q] [F] [X]
né le [Date naissance 4] 1962 à [Localité 4],
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Geraldine GOSTEL, avocat au barreau de SAVERNE, avocat postulant
assistée de Maître Christiane VIGUIER de la SAS M & R AVOCATS, avocats au barreau de STRASBOURG, avocats plaidant,
PARTIES INTERVENANTES
S.A.S. LF IMMO,
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Vincent CLAUSSE de la SELARL DIVALEX CONSEILS, avocats au barreau de SAVERNE,
assistée de Me Nicolas BOISSERIE, avocat au barreau de STRASBOURG
S.A.S. EXPERTIZIMMO,
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Maître Fabienne RONDOT de la SELARL LEXIO, avocats au barreau de SAVERNE,
assistée de Me Jean-François ZENGERLE, avocat au barreau de STRASBOURG
Compagnie d’assurance ALLIANZ ASSURANCE,
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 6]
représentée par Maître Fabienne RONDOT de la SELARL LEXIO, avocats au barreau de SAVERNE,
assistée de Maître Emmanuel JUNG de l’AARPI JUNG AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de STRASBOURG
S.A. AXA IARD,
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 7]
représentée par Maître Fabienne RONDOT de la SELARL LEXIO, avocats au barreau de SAVERNE,
assistée de Maître Jean-françois ZENGERLE de l’AARPI JUNG AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de STRASBOURG
COMPOSITION DU TRIBUNAL
PRESIDENT : Madame Nathalie RONCHEWSKI,
GREFFIER : Madame Mélanie LITTY,
DEBATS à l’audience publique du 27 Juillet 2026
ORDONNANCE
prononcée publiquement le 10 Août 2026 par mise à disposition au greffe
Contradictoire et en premier ressort
signée par Madame Nathalie RONCHEWSKI, et par Madame Chantal HILD,
Nous, Madame Nathalie RONCHEWSKI, Vice-Président au Tribunal judiciaire de SAVERNE, juge des référés, avons rendu l’ordonnance ci-après :
Suivant acte notarié du 5 juin 2025, M.[C] [X] et Mme [M] [X] ont vendu à Mme [V] [T] et à M. [P] [E],la maison d’habitation de feu leur mère Mme [W] [X] sise [Adresse 8] au prix de 190 000 euros TTC ;
La vente a été négociée par LF IMMO exerçant sous le nom [Adresse 9] assurée auprès de AXA IARD moyennant une rémunération de 11 840 euros à la charge du vendeur et incluse dans le prix ;
La mission d’expertise energétique a été réalisée par EXPERTIZIMMO assurée auprès de de la compagnie ALLIANZ ;
Les consorts [T] [E] exposent que postérieurement à la vente ils ont constaté une inondation du sous sol dénoncée le 8 janvier 2026 aux vendeurs auxquels ils reprochent de leur avoir dissimulé l’humidité affectant le sous sol de l’habitation et l’existence de remontées d’eau récurrentes ; qu’un constat de commissaire de justice du 15 octobre 2025 atteste de l’humidité présente au sous sol et un rapport de recherche de fuite conclut à un manque d’étanchéité du mur du soubassement au sous sol exclusif d’infiltrations extérieures ;
Ils invoquent en outre l’existence d’un puits non révélée lors de la vente et dont ils sollicitent la suppression ;
Par actes du 13 février 2026, M.[P] [E] et Mme [V] [T] ont fait citer M.[C] [X] et Mme [M] [X] devant le juge des référés de ce tribunal statuant en matière civile aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise sur le fondement de l’article 145 du CPC ; (RG 26/11)
Les consorts [X] concluent à l’irrecevabilité de la demande et au paiement d’une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;
A défaut ils demandent que la mission d’expertise soit modifiée sur les remontées d’humidité dans le sous sol de la maison ;
Par actes du 15 mai 2026, les consorts [X] ont fait citer la SAS LF IMMO exerçant sous le nom commercial LA [H] IMMO et son assureur AXA IARD et la SAS EXPERTIZIMMO chargée du diagnostic enregétique et son assureur ALLIANZ aux fins de leur voir déclarer communes les opérations d’expertise (RG 26/52)
Les deux procédures ont été jointes le 8 juin 2026 ;
Les consorts [X] opposent qu’une dernière visite du bien sous sol inclus a été réalisée avant la vente en présence de l’agent immobilier LF IMMO et que l’humidité a été dénoncée après un épisode de fortes pluies survenu le 7 juillet 2025 ;
Ils excipent de l’absence de motif légitime à solliciter une mesure d’expertise en ce que rien ne permet d’affirmer qu’ils auraient été informés de l’existence d’un sous sol inexploitable, ni qu’ils auraient tenté de dissimuler un éventuel défaut ;
Ils ajoutent qu’il n’existe aucun élément probant dont la charge incombe aux acquéreurs permettant d’établir un vice dont ces derniers n’auraient pu se convaincre d’autant que feu leur mère [W] [X] a toujours user du sous sol sans difficulté ; que l’entreprise EXPERIZIMMO qui a préconisé un assèchement des murs et LF IMMO investie d’un mandat de vente devront si besoin participer aux opérations d’expertise ;
La SAS LF IMMO exerçant sous le nom commercial LA [H] IMMO et son assureur ALLIANZ formulent les protestations et réserves d’usage ;
[Adresse 10] [H] IMMO objecte qu’elle n’est pas un professionnel de la
construction ; qu’elle n’a commis aucun manquement et qu’il ne ressort pas des attributs de l’agent immobilier de détecter d’éventuels vices cachés ;
EXPERTIZIMMO et son assureur AXA FRANCE IARD concluent au débouté ; à leur mise hors de cause et au paiement d’une indemnité de 2 500 euros au titre de l’article 700 du CPC ;
Subsidiairement, elles émettent les protestations et réserves d’usage ;
Elles considèrent que la proposition de travaux de EXPERTIZIMMO qui préconise un assèchement des murs ne répond à aucune problématique d’étanchéité et ne peut suffire à caractériser un motif légitime justifiant une demande d’expertise ;
La décision a été mise en délibéré à l’audience du 27 juillet 2026 ;
MOTIFS
Il est constant que suivant acte notarié du 5 juin 2025, M.[E] et Mme [T] ont acquis auprès des ayants droits de feu [W] [X], M.[C] [X] et Mme [M] [X],une maison d’habitation sise [Adresse 11] à [Localité 5] au prix de 190 000 euros ;
Il est non moins constant que la négociation a été réalisée par LF IMMO « [Adresse 10] [H] IMMO » pour un montant de 11 840 euros à la charge des vendeurs et inclus dans le prix ; qu’à l’occasion d’un épisode pluvieux intense survenu le 7 juillet 2025, les demandeurs ont dénoncé des infiltrations de nature à rendre le sous sol inexploitable ; qu’ils se plaignent en outre de la présence d’un puits sur leur terrain dont ils n’auraient pas eu connaissance ;
L’acte de vente exonère le vendeur de la garantie des vices cachés sauf s’il a qualité de professionnel de l’immobilier ou s’il est prouvé par l’acquéreur dans le délai légal que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ;
L’article 145 du CPC autorise le juge des référés à ordonner une mesure d’expertise lorsqu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige ce qui suppose de démontrer la recevabilité d’une action au fond ultérieure ;
En l’espèce, les acquéreurs entendent mobiliser la garantie des vices cachés à raison de remontées d’eau de nature à rendre inexploitable le sous sol de la maison révélées le 7 juillet 2025 à l’occasion d’un épisode de fortes pluies ;
Le vice caché s’entend d’un défaut non apparent de nature à rendre le bien impropre à son usage ou à en diminuer fortement l’usage ;
Un constat de commissaire de justice du 15 octobre 2025 établit l’existence d’infiltrations affectant la cave et le sous sol de l’habitation apparemment anciennes et connues si l’on se réfère au témoignage de M.[B] [N], voisin de feu Mme [W] [X] ;
A cela s’ajoute le rapport d’intervention pour recherche de fuite de l’entreprise LES GARS DES EAUX du 19 août 2025 qui conclut à des infiltrations extérieures lors d’épisodes pluvieux liées à un manque d’étanchéité du mur de soubassement du sous sol ;
Les travaux de reprise ont été chiffrés à 28 666 euros suivant devis du 21 septembre 2025 ;
Ces infiltrations révélées à l’occasion d’un épisode pluvieux ont possiblement été ignorées par les acheteurs auxquels incombera le cas échéant de démontrer qu’elles constituent un vice caché à l’exclusion de la vétusté ou du seul défaut d’entretien dont ils pouvaient se convaincre lors de leurs visites successives et que leurs vendeurs leur auraient dissimulé à dessein ;
En tout état de cause une action en garantie des vices cachés paraît recevable si bien que les demandeurs justifient d’un motif légitime à solliciter une mesure d’expertise qu’il convient d’ordonner dans les termes ci-après ;
S’agissant de la présence contestée du puits, force est de constater que les acheteurs ne pouvaient valablement ignorer sa présence ainsi qu’en témoignent les photographies produites aux débats et qu’en tout état de cause l’existence d’un puits ne saurait constituer un vice qu’il soit ou non apparent ;
Les prétentions élevées de ce chef seront rejetées ;
Si l’agent immobilier n’est susceptible d’engager sa responsabilité qu’à raison d’un manquement à son devoir d’information et de conseil il lui appartient toutefois de repérer des vices non décelables par un simple particulier ;
La participation de LF IMMO « [Adresse 12] » et de son assureur ALLIANZ apparaît utile à la mesure ;
En revanche la mise en cause d’EXPERIZIMMO qui a réalisé un simple bilan énergétique en préconisant un « assèchement des murs » sans relation directe avec les infiltrations litigieuses apparaît inutile et inopérante ;
Elle sera mise hors de cause ainsi que son assureur AXA ;
Les frais de la mesure seront mis à la charge des demandeurs sur lesquels repose la charge de la preuve ;
L’équité n’exige pas de faire application de l’article 700 du CPC ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort ;
METTONS hors de cause la SAS EXPERIZIMMO et la SA AXA IARD
ORDONNONS une mesure d’expertise
COMMETTONS pour y procéder :
M.[J] [L]
[Adresse 13]
Tél : [XXXXXXXX01] E.mail : [Courriel 1]
Avec pour mission
se rendre sur place [Adresse 14] aux fins d’examiner les désordres affectant le sous sol de la maison d’habitation de M.[E] et Mme [T]convoquer les parties et leurs conseils, recueillir contradictoirement leurs explications et leurs dires, entendre tout sachant,se faire communiquer toutes les pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,se prononcer sur l’origine et les causes des désordres consécutifs aux infiltrations et remontées d’eaudire s’ils sont structurels ou liés à un phénomène extérieur et déterminer leur ampleurdire s’ils sont antérieurs à la vente et le cas échéant susceptibles d’avoir été ignorés des vendeursdire s’ils sont susceptibles de rendre l’immeuble ou à minima le sous sol impropre à son usage déterminer la nature et le coût des travaux de reprise,préciser les postes de préjudices subis par les demandeurs, chiffrer le coût des réparations, indiquer les moins-values de l’ouvrage,
DISONS que l’expert pourra si nécessaire se faire assister par tout sapiteur de son choix, pour toute spécialité autre que la sienne ;
FAISONS injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien-fondé de leurs prétentions ;
DISONS que l’expert exécutera sa mission conformément aux dispositions de l’article 273 du Code de procédure civile ;
FIXONS à 4 500 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui sera versée par M.[E] et Mme [T] dans un délai d’ 1 mois à compter de l’envoi de l’avis de débours ;
INVITONS les consorts [I] à justifier au greffe de ce tribunal du versement de cette somme du pôle de gestion des consignations de LYON, en rappelant impérativement la référence de l’affaire ; (RG 26/11) et à effectuer leur démarche en ligne via le site internet : http//consignations.caissedesdepots.fr
DISONS que l’expert, en concertation avec les parties, définira un calendrier prévisionnel de ses opérations issues de la première réunion d’expertise et qu’il actualisera le calendrier en tant que de besoin, notamment en fixant un délai aux parties pour procéder aux extensions de mission nécessaire ;
DISONS que dans le mois de sa saisine, l’expert indiquera aux parties et au juge chargé du contrôle des expertises le montant prévisible de sa rémunération définitive notamment au regard de l’intérêt du litige afin que soit éventuellement fixée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du Code de procédure civile ;
DISONS que préalablement au dépôt de son rapport, l’expert adressera aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destinés à provoquer leurs observations ; qu’il devra fixer la date limite de dépôt des observations qui lui seront adressées et rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et rappellera la date de dépôt de son rapport ;
DISONS que l’expert devra déposer son rapport en double au greffe de la juridiction dans le délai de 6 MOIS à compter du jour où il aura été saisi de sa mission ; qu’il en adressera une copie à chaque partie, accompagnée de sa demande de rémunération ;
RAPPELONS que l’expert joindra au rapport d’expertise sa demande de rémunération et que les parties disposeront alors de 15 jours pour formuler auprès du juge du contrôle des expertises leurs observations sur cette demande ;
DÉSIGNONS le juge chargé du contrôle des expertises de ce tribunal à effet de suivre l’exécution de cette mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;
DISONS qu’en cas de difficulté, l’expert ou les représentants des parties en référeront immédiatement au juge chargé du service du contrôle des expertises ;
RAPPELONS qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la mesure d’expertise sera caduque, sauf prorogation accordée au juge chargé du contrôle des opérations d’expertise sur demande formulée dans le dit délai ;
DISONS n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du CPC
DISONS que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire par provision.
Le greffier Le juge des référés
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