TJ 44184, 4 mars 2026, RG 25/01970

TRIBUNAL JUDICIAIRE
77, avenue Albert de Mun
C.S 40263
44606 SAINT-NAZAIRE CEDEX

N° RG 25/01970 - N° Portalis DBYT-W-B7J-FVRZ

Minute : 26 / 157

JUGEMENT
DU 04 Mars 2026

AFFAIRE :

Société OPH SILENE

C/

[P] [B]

Copies certifiées conformes
Me Sylvie DAVID
Me Lauric DOUVISI-MORRIS

Copie exécutoire
Me Sylvie DAVID

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

Société OPH SILENE
sise 17 rue Mendès France - BP 63 - 44602 SAINT-NAZAIRE CEDEX
Rep/assistant : Me Sylvie DAVID, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEURS :

Monsieur [P] [B],
demeurant 75 Route des Fréchets - Porte 6 Etage 2 - 44600 SAINT-NAZAIRE
Rep/assistant : Me Lauric DOUVISI-MORRIS, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Estelle HAMON

GREFFIER :
Léna LE BOHEC, lors des débats,
Sandrine LAINE, lors du prononcé,

DEBATS : A l’audience publique du 07 janvier 2026

A l'issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 04 Mars 2026

JUGEMENT :
CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

RG 25/01970

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 novembre 2023, l’OPH SILENE a donné à bail à Monsieur [P] [B] un local à usage d’habitation situé au 75, route des Fréchets, Etage n°02, Porte n°06 à Saint-Nazaire (44600), moyennant un loyer total et révisable de 459,26€, provision sur charges incluse.

Un plan d’apurement a été proposé au locataire le du 22 janvier 2025. Cette solution n’a pas permis de solder la dette locative.

Par acte de commissaire de justice du 4 mars 2025, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [P] [B] un commandement de payer les loyers à hauteur de 902,69€, en visant la clause résolutoire.

Une situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX de Loire-Atlantique le 23 avril 2025 par le bailleur.

Par acte de commissaire de justice du 10 juin 2025, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [P] [B] un commandement pour défaut d’assurance, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 24 juillet 2025, l’OPH SILENE a fait assigner le locataire devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :
1 - constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 4 mai 2025 ;
2 - ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;
3 - condamner le défendeur au paiement des sommes suivantes :
* la somme de 2.839,60€ au titre d’arriérés de loyers et charges arrêtés au 30 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;
* une indemnité d’occupation égale au loyer en cours soit la somme de 355,71€, augmentée des charges, payable à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, avec révision dans les conditions prévues au bail ;
* la somme de 280€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
* aux entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer en dates des 4 mars 2025 et 10 juin 2025 et du présent acte.

Aucun diagnostic social et financier n'a été transmis au greffe du tribunal concernant la situation de Monsieur [P] [B] du fait de l’absence de contact avec le locataire.

A l’audience du 7 janvier 2026, où l’affaire a été retenue après plusieurs renvois contradictoires, l’OPH SILENE, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 5.683,44€, arrêtée au 31 décembre 2025. Il s’est opposé à l’octroi de délais de paiement, le locataire n’ayant pas repris le règlement intégral du loyer avant l’audience.

Monsieur [P] [B], représenté par son conseil, se référant à ses écritures, a demandé au tribunal sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de débouter l’OPH SILENE de ses demandes, de suspendre les effets de la clause résolutoire, de lui octroyer des délais de paiement et de condamner l’OPH SILENE aux entiers dépens.

Il n’a pas contesté l’existence, ni le montant de la dette locative. Il a indiqué ne pas avoir été en capacité de régler les loyers du fait de son incarcération au mois de mai 2025 et de sa séparation avec sa compagne, ces événements ayant impacté son organisation financière. S’agissant du défaut d’assurance locative, il a indiqué avoir été dans l’incapacité matérielle de faire les démarches du fait de son incarcération. Il a indiqué que son ex-compagne avait transmis l’attestation d’assurance au bailleur de sorte que, la situation avait été régularisée. Il a proposé de verser 200 euros en plus du loyer courant, pendant 18 mois à compter de décision à intervenir, afin d’apurer la dette.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 4 mars 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité

L’action de l’OPH SILENE en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique six semaines au moins avant la date de l’audience, soit le 25 juillet 2025, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de l’OPH SILENE, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée le 23 avril 2025 et l’assignation délivrée le 24 juillet 2025, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Le locataire n’a pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement. Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l'absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail.

En l’espèce, le défendeur a actualisé sa situation sociale, sans toutefois apporter d’éléments sur le montant de ses ressources. Il ressort du décompte transmis que le locataire n’a procédé à aucun règlement depuis le mois de juin 2025. Par ailleurs, il ne démontre pas être en capacité de rembourser la dette dans les délais légaux. Ainsi, le maintien dans les lieux n'aurait pour conséquence que d'aggraver la dette sans aucune garantie de recouvrement pour le bailleur. Il n'est donc pas possible d'accorder de délais de paiement en l'absence de toute reprise de règlement des loyers.

Dès lors, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur et que le bail est résilié depuis le 5 mai 2025.

Dès lors, la procédure d'expulsion se poursuivra et l'indemnité d'occupation due par Monsieur [P] [B] jusqu'à sa sortie effective des lieux, caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion, sera fixée au montant du loyer, soit la somme de 355,71€, augmentée des charges qu'il aurait payées en cas de non-résolution du bail. Cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les sommes dues

Le décompte locatif n’appelant aucune critique et la dette n’étant pas contestée, Monsieur [P] [B] sera condamné à payer à l’OPH SILENE la somme de 5.683,44€ arrêtée au 31 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner le locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût des commandements en dates des 4 mars 2025 et 10 juin 2025.

PAR CES MOTIFS