TJ 44184, 4 mars 2026, RG 25/02819

TRIBUNAL JUDICIAIRE
77, avenue Albert de Mun
C.S 40263
44606 SAINT-NAZAIRE CEDEX

N° RG 25/02819 - N° Portalis DBYT-W-B7J-FXZK

Minute : 26 / 163

JUGEMENT
DU 04 Mars 2026

AFFAIRE :

Société HABITAT 44

C/

[P] [D], [O] [M] épouse [D]

Copies certifiées conformes
Me Anne REMY
Monsieur [P] [D]
Madame [O] [M] épouse [D]
Sous-Préfecture de St NAZAIRE

Copie exécutoire
Me Anne REMY

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

Société HABITAT 44
sise 3, boulevard Alexandre Millerand - 44204 NANTES CEDEX 2
Rep/assistant : Me Anne REMY, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEURS :

Monsieur [P] [D],
demeurant 3 rue du Sénéchal - 44350 GUÉRANDE
non comparant
Madame [O] [M] épouse [D],
demeurant 3 rue du Sénécha - 44350 GUÉRANDE
non comparant

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Estelle HAMON

GREFFIER :
Léna LE BOHEC, lors des débats,
Sandrine LAINE, lors du prononcé,

DEBATS : A l’audience publique du 07 janvier 2026

A l'issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 04 Mars 2026

JUGEMENT :
REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

RG 25/02819

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 5 février 2015, l’OPH LOIRE ATLANTIQUE HABITAT 44 a donné à bail à Madame [O] [M] épouse [D] et Monsieur [P] [D] un local à usage d'habitation situé « Groupe Bois Rochefort » 3, rue du sénéchal, Etage n°02 à Guérande (44350), moyennant un loyer total et révisable de 489,90€, provision sur charges incluse.

Par acte de commissaire de justice du 14 août 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers à hauteur de 4.568,03€, en visant la clause résolutoire.

La situation d'impayés de loyers a été signalée auprès de la CCAPEX de Loire-Atlantique le 19 août 2024 par le bailleur.

Par acte du 27 octobre 2025, l’OPH LOIRE ATLANTIQUE HABITAT 44 a fait assigner Madame [O] [M] épouse [D] et Monsieur [P] [D] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l'exécution provisoire :
1 - constater la résiliation de plein droit du bail et subsidiairement la prononcer ;
2 - ordonner l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, avec le cas échéant l'assistance d'un serrurier et de la force publique ;
3 - condamner solidairement les défendeurs au paiement des sommes suivantes :
* la somme en principal de 3.893,58€ suivant décompte arrêté au 30 septembre 2025 avec intérêts à taux légal à compter du 14 août 2024, date du commandement de payer ;
* une indemnité mensuelle d'occupation égale au loyer en cours, augmenté des charges inhérentes au logement avec les mêmes variations, payable à compter du 14 octobre 2024 et jusqu'à la libération complète des lieux et la restitution des clés ;
* la somme de 600€ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
* aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au greffe du tribunal concernant la situation de Madame [O] [M] épouse [D] et Monsieur [P] [D].

A l'audience du 7 janvier 2026 où l'affaire a été retenue, l'OPH LOIRE ATLANTIQUE HABITAT 44, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 3.750,36€, arrêtée au 31 décembre 2025. Il a précisé que les locataires avaient réglé les mois de novembre et décembre 2025 mais resté opposé à l’octroi de délais compte tenu du montant de la dette et de son ancienneté.

Madame [O] [M] épouse [D] et Monsieur [P] [D], bien que régulièrement assignés à personne et à domicile, n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La décision, réputée contradictoire, a été mise en délibéré au 4 mars 2026.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité

L'action de l'OPH LOIRE ATLANTIQUE HABITAT 44 en constatation de la clause résolutoire est recevable car l'assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique six semaines au moins avant la date de l'audience, soit le 4 novembre 2025, conformément à l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L'action de l'OPH LOIRE ATLANTIQUE HABITAT 44, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l'assignation a été délivrée postérieurement à l'expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée le 19 août 2024 et l'assignation délivrée le 27 octobre 2025, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.351-30 du code de la construction et de l'habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul loyer à l'échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Les locataires n'ont pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l'article 24 alinéa 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l'octroi des délais de paiement.

Toutefois, en vertu des dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d'application immédiate en l'absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l'audience visant à constater la résiliation du bail.

En l’espèce, les locataires ne se sont pas présentés à l’audience, mais il ressort des éléments versés au dossier qu’ils ont repris le paiement de leurs loyers courants et commencé à apurer leur dette locative. Cette reprise de paiement atteste de la volonté de Monsieur [P] [D] et Madame [O] [M] épouse [D] de conserver le logement et de voir suspendre les effets de la clause résolutoire. Dès lors, il convient d’accorder aux locataires des délais de paiement tels qu’édictés au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais accordés. Si les locataires respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu’ils règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué en cas de respect intégral de l’échéancier.

Dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra ses effets, l’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation mensuelle solidairement due par Monsieur [P] [D] et Madame [O] [M] épouse [D] jusqu’à leur sortie effective des lieux, caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion, sera fixée au montant du loyer, soit la somme de 402,03€, augmenté des charges qu’ils auraient payées en cas de non-résolution du bail. Cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les sommes dues

Bien que les défendeurs n’aient pas comparu, le décompte fourni n’appelant aucune critique et afin de prendre en compte les derniers règlements effectués, Monsieur [P] [D] et Madame [O] [M] épouse [D] seront solidairement condamnés à payer à l’OPH LOIRE ATLANTIQUE HABITAT 44 la somme de 3.594,74€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 31 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, aucun motif ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner les locataires au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement de payer en date du 14 août 2024.

PAR CES MOTIFS