TJ 13108, 24 août 2026, RG 25/00288

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

MINUTE N° 26/00090

DOSSIER : N° RG 25/00288 - N° Portalis DBW4-W-B7J-DOEU

JUGEMENT DU 24 AOUT 2026

PARTIES :

DEMANDEUR :

Monsieur [O] [R] [J] [A]
2 rue Cascaveau
13690 GRAVESON

représenté par Me Thibault POMARES, avocat au barreau de TARASCON substitué par Me France MICHEL, avocat au barreau de TARASCON

DEFENDEUR :

Monsieur [O] [U]
2 rue de Cascaveau
13690 GRAVESON

représenté par Me Olivier MEFFRE, avocat au barreau de TARASCON

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Alain PAVILLON
Greffier lors des débats et du prononcé: Andréa LHOTE

PROCEDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 01 juillet 2026
Date de délibéré indiqué par le Président : les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 24 août 2026

copie + copie exécutoire
délivrées le : 24 AOUT 2026
à Me MEFFRE, Me Thibault POMARES

Affaire [M] c. [S] & [G]
EXPOSE DU LITIGE
M. [J] [M], domicilié 238, draille des Pie-Vins à Eyragues (13630) et représenté par l’agence immobilière SOLVIMO, domiciliée 29, avenue Fauconnet à Saint-Rémy-de-Provence (13210), a donné à bail à M. [N] [S], né le 1er janvier 1955, et à Mme [Q] [G], née le 12 avril 1958, une maison meublée à usage d’habitation située 238, draille des Pie-Vins à Eyragues (13630), par contrat du 12 janvier 2016 prenant effet le 1er février suivant, moyennant un loyer mensuel de 850 euros, y compris une provision de 150 euros pour charges locatives.
Il convient de noter, en préambule, que selon les dires de M. [S], Mme [G] aurait quitté définitivement le logement dès 2026 ; cependant, les parties à la présente instance ne produisent aucun document indiquant que M. [M] a été informé de ce départ selon les formes légalement requises. Par conséquent, Mme [G] restera partie prenante dans ce dossier, en sa qualité de colocataire.
Par actes de commissaire de justice déposés à étude le 7 mars 2023, M. [M] a fait délivrer à M. [S] et à Mme [G] un commandement de payer la régularisation des charges locatives pour la période allant du 1er février 2016 au 26 janvier 2023 et de justifier de l’assurance du logement, commandement visant la clause résolutoire du bail.
Conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, M. [M], par courrier reçu le 9 mars 2023, a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) pour signaler la situation de charges impayées de M. [S].
Par actes de commissaire de justice déposés à étude le 15 mars 2023, M. [M] a fait délivrer à M. [S] et à Mme [G] un congé pour reprise du logement par son propriétaire le 31 janvier 2024.
Par actes de commissaire de justice remis en main propre à M. [S] le 14 février 2024, M. [M] a fait délivrer à M. [S] et à Mme [G] une sommation interpellative les enjoignant de remettre les clés du logement qu’ils occupent sans droit ni titre depuis le 1er février 2024 et de donner suite au commandement de payer la régularisation des charges locatives, qui est passée à la somme de 6 816.47 euros depuis janvier 2023.
Par actes de commissaire de justice déposés à étude le 28 mai 2024, M. [M] a assigné M. [S] et Mme [G] devant le Juge des contentieux de la protection pour faire constater la validité du congé donné pour reprise des lieux par le propriétaire (RG 2024/00910).

Par actes de commissaire de justice en date du 29 mai 2024, M. [M] a assigné M. [S] et Mme [G] en référé devant le Juge des contentieux de la protection pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour non-paiement des charges locatives réclamées le 7 mars 2023. Cette assignation n’a pas été enrôlée.
Par actes de commissaire de justice déposés à étude le 12 septembre 2024 pour M. [S] et transformé en procès-verbal de recherches infructueuses pour Mme [G], M. [M] a assigné M. [S] et Mme [G] en référé devant le Juge des contentieux de la protection pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour non-paiement des charges locatives réclamées le 7 mars 2023 (RG 2024/00584).
Après cinq renvois, l’affaire RG 2024/00910, initialement audiencée au 27 juin 2024, a été renvoyée à l’audience du 1er juillet 2026.
Après cinq renvois, l’affaire RG 2024/00584, initialement audiencée au 18 novembre 2024, a été renvoyée à l’audience du 26 mars 2026.
A l’audience du 26 mars 2026, ladite affaire en référé a été renvoyée au fond, a pris le numéro de RG 2026/00013 et a été renvoyée à l’audience du 1er juillet 2026.
A l’audience du 1er juillet 2026, l’affaire RG 2026/00013 a été jointe, pour une bonne administration de la justice, à l’affaire RG 2024/00910.
A cette audience, les deux parties y ont été présentes et assistées ou dument représentées, à l’exception de Mme [G].
A la barre, M. [M], par l’intermédiaire de son conseil, a indiqué que M. [S] avait libéré le logement le 30 décembre 2024 et qu’il était donc devenu inutile de plaider la validité du congé donné à son ancien locataire pour le 31 janvier 2024, et l’expulsion de celui-ci.
Par contre, il maintient sa demande de régularisation des charges locatives due par son ancien locataire pour la période allant de février 2016 à février 2024, pour un montant de 6 816.47 euros. A titre subsidiaire, il réclame la régularisation à compter du 12 septembre 2021, soit la somme de 2 038.73 euros.
M. [S] ayant libéré le logement, un état des lieux a pu être réalisé et a conclu à un besoin de remise en état estimé à 3 000 euros. Par conséquent, il a conservé le dépôt de garantie de 1 400 euros et réclame à son ancien locataire le complément de 1 600 euros.
Enfin, il demande que ce dernier soit condamné aux dépens de l’instance et à lui verser la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code procédure civile.
En réplique, M. [S], assisté de son conseil, a concentré ses déclarations sur les demandes restées d’actualité après son départ du logement.
Il s’est, en premier lieu, opposé aux prétentions de M. [M] relatives au montant des charges locatives, pour deux motifs :
-la prescription triennale n’a pas été respectée, la régularisation ne pouvant aller au-delà du 12 septembre 2021, et non jusqu’en 2016 comme demandé par le bailleur,
- la justification des charges avancées par le bailleur amène le locataire à mettre en doute la véracité des dépenses qui lui incombent ; il n’a eu communication que d’une facture EDF de 2023 et d’un avis de taxe foncière 2023 et il n’a pas pu vérifier les autres charges ; de plus, il n’a pas l’assurance que seule sa propre consommation d’électricité lui a été facturée.
Par conséquent, il demande que M. [M] soit débouté de ses prétentions au titre des charges locatives.
En second lieu, M. [S] a, de son côté, quatre demandes reconventionnelles :
-depuis janvier 2020, il n’a de cesse d’obtenir les quittances de loyer de la part de son bailleur, documents rendus notamment nécessaires pour ses démarches administratives liées à son passage à la retraite, mais également pour sa recherche d’un nouveau logement ; il a produit la série de courriels qu’il a adressés à M. [M], ainsi que les courriers formels de son conseil. Rien n’y fit et M. [S] accuse surtout M. [M] de ne pas lui avoir rempli le formulaire « propriétaire » réclamé par la CAF et ainsi, lui avoir fait perdre l’APL qu’il était en droit d’obtenir et qui était estimée à 304 euros par mois, selon le simulateur de la CAF ; par conséquent, en réparation du préjudice subi, il réclame la somme de 10 944 euros, représentant les 36 mois de 2022 à 2024 x 304 euros,
-en décembre 2021, le propriétaire a décidé de supprimer le chauffage central au gaz équipé de sept radiateurs et de le remplacer par une climatisation réversible. Celle-ci n’a jamais fonctionné correctement, la température ne dépassant jamais les 18° ; M. [S] a manifesté son mécontentement via notamment son conseil et, de cause à effet ou pas, un poêle à granulés a été installé en novembre 2022 ; pour l’hiver rigoureux qu’il a traversé, il réclame la somme de 4 000 euros de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,
-M. [M] a laissé de chèvres s’ébattre sur le terrain attenant et disperser leurs déjections : il est difficile de fréquenter le jardin dans ces conditions et surtout, cela l’empêche de faire sortir son chien ; pour cet autre préjudice de jouissance, M. [S] réclame la somme de 1 000 euros à titre d’indemnité,

-M. [S] refuse d’être impliqué dans les dépenses faites ou prévues pour la prétendue remise en état du logement : l’extérieur de la maison étant en partie commun, il n’a pas à être tenu responsable de prétendus dommages, sur le portail notamment ; quant aux autres postes de travaux, ils sont examinés onze mois après son départ, et sous forme de devis ; par conséquent, M. [S], non seulement refuse de verser les 1 600 euros demandés par M. [M], mais encore réclame la restitution des 1 400 euros de dépôt de garantie.
Enfin, le défendeur demande que la partie adverse soit condamnée aux dépens de l’instance et à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties, tel que prescrit à l'article 455 du Code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 24 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION
Sur les charges impayés
Conformément à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, article applicable aux résidences principales meublées, « les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée (…).
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement (…).
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle (..).
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires ».

En l’espèce, le bailleur, pour une raison non évoqué lors des débats, a attendu l’année 2023 pour réclamer la régularisation des provisions pour charges appelées depuis l’année 2016. La Loi ne le lui interdit pas, à charge pour lui, le cas échéant, d’accepter des facilités de paiement au locataire.
En revanche, en agissant ainsi, il peut s’exposer à la règle de prescription propre aux créances locatives, définie à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 précitée : « Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit ».
En l’espèce, M. [M] se heurte à cette règle ; et la date en deçà de laquelle il ne peut descendre n’est pas le 12 septembre 2021, trois ans avant l’assignation de M. [S] en paiement des charges régularisées, mais le 7 mars 2020, trois ans avant le commandement de payer ces charges, qui lui a été spécifiquement délivré pour ce faire.
Dans ces conditions, il convient de reprendre les montants apparaissant sur le tableau récapitulatif du bailleur, lesquels s’appuient sur les factures transmises à M. [S] le 7 mars 2023 avec le commandement de payer, et complétées le 14 février 2024 avec la sommation interpellative ; au prorata du temps pour l’année 2020, la régularisation des charges communiquées par le bailleur, par rapport aux provisions payées tous les mois s’élève, depuis le 7 mars 2020, à la somme de 3 337.81 euros.
M. [S] devra verser cette somme à M. [M], sans pouvoir se retrancher derrière l’absence de transparence de son bailleur, notamment sur la répartition des consommations entre les deux occupants de la bâtisse ; en mars 2023 et février 2024, le bailleur a de lui-même transmis, outre le tableau synthétique des charges, l’intégralité des factures concernées : à partir de là, c’était au locataire de les examiner et de demander des éclaircissements à son bailleur, quitte à contester les données et à faire arbitrer le litige. Faute d’une telle démarche, les charges sont dues.
Sur la remise en état du logement
Les parties en présence ne produisent ni état des lieux d’entrée, ni état des lieux de sortie.
Le Juge doit se contenter des devis ou factures produits par le propriétaire des lieux pour statuer.
M. [M] a pu cumuler la somme de 3 400 euros pour justifier sa demande de conservation du dépôt de garantie de 1 400 euros et de perception d’une somme complémentaire de 1 600 euros.

Sur les 3 400 euros présentés ; 88 euros sont issus d’une facture du 7 janvier 2025, émise donc peu de temps après le départ de M. [S] et concernant le portail commun aux logements du bailleur et du locataire : cela explique vraisemblablement la rapidité de l’intervention, mais également l’incapacité d’imputer à l’un ou l’autre des utilisateurs la panne du portail.
50 euros ont été dépensés en novembre 2025 pour remplacer une borne sur la parking.
Les 3 262 euros restants proviennent de quatre devis établis entre le 22 octobre et le 5 décembre 2025, soit près d’un an après le départ du défendeur ; même si un devis est un justificatif suffisant dans le domaine de la réfection de logements libérés, encore faut-il qu’il soit contemporain au départ de l’occupant, pour écarter toute responsabilité ultérieure d’un tiers, voire toute responsabilité du simple temps qui passe : demander 820 euros à un ancien locataire pour dépoussiérer et nettoyer des locaux libérés un an plus tôt peut paraitre singulier.
En conclusion, compte tenu de la faiblesse et de la nature des éléments fournis par le demandeur, celui-ci sera débouté de sa demande d’indemnisation égale à 3 000 euros et devra en conséquence restituer les 1 400 euros de dépôt de garantie à son ancien locataire.
Sur la demande reconventionnelle relative au préjudice issu de la non remise de documents.
Conformément à l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, « le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges».
En l’espèce, les pièces produites par le locataire montrent clairement que son bailleur a gravement failli à son obligation de lui fournir les quittances de loyer. Et quand il a fini par s’exécuter, il a remis des quittances annuelles, beaucoup moins exploitables que des quittances mensuelles, notamment dans la recherche de logement.
Dans le même ordre d’esprit, M. [M] n’a pas rempli le formulaire permettant à M. [S] de déposer une demande d’APL auprès de la CAF, le passage à la retraite de ce dernier et la perte de revenus associée l’autorisant à espérer en bénéficier.
L’espoir doit cependant rester mesuré ; en utilisant le simulateur de la CAF, M. [S] a appris qu’il aurait pu escompter 304 euros par mois d’APL avec ses revenus de retraité ; mais pour atteindre ce chiffre, il a saisi son revenu mensuel et non son revenu annuel. En prenant son revenu imposable 2023 joint à ses conclusions, d’un montant de 12 851 euros, l’APL escomptable est de 106 euros par mois.

Compte tenu des informations qui ressortent de son dossier, dont son admission à l’aide juridictionnelle, il existe une forte probabilité que M. [S] aurait pu bénéficier de l’APL à son passage à la retraite, s’il avait pu déposer sa demande complète auprès de la CAF.
En estimant sa perte de chance à 80 % sur une période de 36 mois allant de 2022 à 2024, et en gardant l’évaluation arrondie à 100 euros de l’allocation mensuelle, le préjudice subi par M. [S] s’élève à la somme de 2 880 euros, qu’il est en droit de réclamer à M. [M].
Ce dernier sera donc condamné à verser cette somme au défendeur.
Sur la demande reconventionnelle relative au préjudice de jouissance pour défaut de chauffage du logement
En propriétaire avisé, M. [M] a suivi les conseils des autorités publiques et a banni le gaz au profit de l’électricité, en équipant le logement d’une climatisation réversible. Ce mode de chauffage n’étant visiblement pas adapté au logement occupé par M. [S], il a opté pour l’autre mode de chauffage actuellement plébiscité, à savoir le poêle à granulés. Et il a fait en sorte de ne laisser le chauffage électrique que sur un hiver.
En d’autres termes, le bailleur a prêté attention aux conditions de vie de son locataire qui, pour sa part, n’était pas en droit d’entraver les actions d’amélioration de son bien immobilier par le propriétaire. Par ailleurs, la température de 18° subie par le locataire durant un seul hiver est la température de référence préconisée par beaucoup.
Par conséquent, le défendeur sera débouté de sa demande indemnitaire non justifiée.
Sur la demande reconventionnelle relative à la présence de chèvres
La description du trouble faite par M. [S] est trop succincte pour qu’une suite puisse y être donnée : elle ne précise pas avec clarté si la présence des animaux se situe sur le terrain de la maison ou sur un terrain voisin ; elle ne dit pas si la présence avait été exceptionnelle ou si elle était régulière.
Dans ces conditions, le défendeur sera débouté de sa demande indemnitaire insuffisamment justifiée.
Sur les dépens
En application de l’article 696 du Code de procédure civile et en raison de la solution donnée au litige, chacune des parties supportera ses dépens.
Sur l’article 700 du Code de procédure civile
Aucune considération tirée de l’équité ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de l’une ou de l’autre des parties.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE solidairement M. [N] [S] et Mme [Q] [G] à verser à M. [J] [M] la somme de 3 337.81 euros en paiement de la régularisation de leurs charges locatives, somme assortie d’intérêts au taux légal à compter du 14 février 2024, date de la sommation interpellative globale,
CONDAMNE M. [J] [M] à verser à M. [N] [S] et Mme [Q] [G] la somme de 1 400 euros à titre de restitution du dépôt de garantie,
CONDAMNE M. [J] [M] à verser à M. [N] [S] la somme de 2 880 euros, à titre de dédommagement de la perte de chance de percevoir une aide au logement,
DEBOUTE M. [N] [S] du surplus de ses demandes,
DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile,
LAISSE chaque partie supporter ses dépens.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION LES JOURS, MOIS ET AN QUE SUSDITS.

LE GREFFIER LE PRESIDENT