TJ 13108, 24 août 2026, RG 25/01746

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

MINUTE N° 26/00087

DOSSIER : N° RG 25/01746 - N° Portalis DBW4-W-B7J-DRSH

JUGEMENT DU 24 AOUT 2026

PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [B] [W]
3249 route de Boulbon
Mas Brunel
13150 TARASCON

Monsieur [G] [W]
Mas du Capitre
13103 ST ETIENNE DU GRES

ès qualités de tuteurs légaux de Monsieur [C] [W], demeurant et domicilié Les Cigales, avenue chateau Gaillard 13150 TARASCON,

représentés par Me Thomas SALAUN, avocat au barreau de TARASCON substitué par Me Marie-constance DUCROS, avocat au barreau de TARASCON,

DEFENDERESSE :

Madame [F] [L]
née le 25 Juin 1963 à DIJON (21000)
3249 Mas Brunel
Route de Boulbon
13150 BOULBON

représentée par Me Sophie BAYARD, avocat au barreau de TARASCON

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Alain PAVILLON
Greffier lors des débats et du prononcé: Andréa LHOTE

PROCEDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 01 juillet 2026
Date de délibéré indiqué par le Président : les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 24 août 2026

copie + copie exécutoire
délivrées le : 24 AOUT 2026
à Me BAYARD, Me Thomas SALAUN

Affaire [W] [P] [L]
EXPOSE DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice remis en main propre le 8 octobre 2025, M. [B] [W], domicilié 3249 route de Boulbon à Tarascon (13150), et M. [G] [W], domicilié Mas du Chapitre à Saint-Etienne-du-Grès (13103), tous deux ès qualités de tuteurs légaux de M. [C] [W], né le 8 novembre 1927 et domicilié Les Cigales, avenue Châteaugaillard à Tarascon (13150), ont assigné Mme [F] [L], née le 25 juin 1963, devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Tarascon pour faire constater la nullité du bail conclu le 28 mars 2024 entre M. [C] [W] et Mme [L], entraînant une occupation sans droit ni titre des lieux situés Mas Brunel, 3249 route de Boulbon à Tarascon (13150), et pour obtenir, à défaut de libération spontanée des lieux sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir :
- l’expulsion immédiate des lieux de Mme [L] et de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,
- la condamnation de Mme [L] à verser à M. [W] une redevance mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, ce jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés,
- l’application des articles L 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution pour les meubles se trouvant dans les lieux,
- la condamnation de Mme [L] à verser à M. [W] la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- la condamnation de Mme [L] à verser à M. [W] la somme de 2500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
- la condamnation de Mme [L] aux dépens de l’instance.
Parallèlement à l’assignation, MM. [W] ont dénoncé l’assignation pour expulsion aux autorités préfectorales, par courrier reçu le 8 octobre 2025, soit deux mois au moins avant l’audience initiale du 26 février 2026.
Après un renvoi, l’affaire a été enrôlée à l’audience publique du 1er juillet 2026 : les deux parties y ont été dûment représentées.
A la barre, MM. [W], ès-qualités de tuteurs légaux de M. [C] [W], par la voix de leur conseil, ont maintenu les termes de leur acte introductif d’instance et réitéré leurs demandes.

Ils ont rappelé que Mme [L] connaissait leur père, alors âgé de 96 ans, pour avoir fait des ménages chez lui et donc ne pouvait ignorer son état de faiblesse physique et intellectuelle. Tirant profit de la situation, elle lui a fait signer un bail le 28 mars 2024 pour habiter un bâtiment annexe de sa propriété dont il a l’usufruit et dont le mauvais état avait conduit ses fils nus-propriétaires et lui-même à décider antérieurement de ne plus le mettre en location. C’est elle-même qui a rédigé le contrat et l’état des lieux d’entrée.
Moins de sept mois après son entrée dans les lieux, elle faisait adresser par son conseil une lettre comminatoire mettant M. [W] en demeure d’étanchéifier la toiture, d’isoler la salle de bain, de remettre en service la cheminée, de rendre l’installation électrique fonctionnelle et de mieux réguler l’alimentation en eau et la répartition entre eau froide et eau chaude.
En réaction à la réponse du conseil des propriétaires indivis du bâtiment, annonçant une procédure de mise en tutelle de M. [C] [W] et une remise en cause du bail, Mme [L] a déposé un signalement sur Histologe le 21 novembre 2024 et fait réaliser, le 9 décembre suivant, un constat de l’état des lieux par commissaire de justice listant toutes les imperfections du logement.
Se sont ensuite enchaînés les visites et rapports des organismes habilités à contrôler l’habitabilité des logements :
-visite de SOLIHA PROVENCE le 6 février 2025, concluant à des manquements au règlement sanitaire départemental,
-visite de l’ARS le 25 août 2025, aboutissant à un arrêté préfectoral d’insalubrité en date du 4 décembre 2025.
Ces constatations valident le choix qu’avaient fait les propriétaires indivis de ne plus mettre le logement en location en raison de son état, et valident le fait que Mme [L] a profité de la faiblesse de l’usufruitier pour obtenir un bail malgré tout.
Cet événement a d’ailleurs incité ses fils à le faire examiner le 5 décembre 2024 par un psychiatre inscrit sur la liste établie par le tribunal judiciaire ; celui-ci conclut : « M. [W] est une personne âgée dont les fonctions cognitives sont altérées. Sa capacité à évaluer les situations, à prendre des décisions éclairées et à anticiper les conséquences de ses actions est réduite (...). Son âge très avancé participe à le placer en situation de vulnérabilité. Il n’est plus en capacité de faire face, seul et de façon autonome, à la gestion de ses intérêts (…) Il nécessite d’être représenté dans tous les actes de la vie civile tant patrimoniaux qu’à caractère personnel ».

Par jugement en date du 11 avril 2025, le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon a placé M. [C] [W] sous la tutelle de ses fils.
C’est donc à bon droit que MM. [W], pris ès-qualités de tuteurs légaux de M. [C] [W], demandent qu’en application de l’article 464 du Code civil, le bail signé par leur père le 28 mars 2024 avec Mme [L] soit annulé.
Par ailleurs, il convient de noter que Mme [L] a fait preuve de résistance abusive en se maintenant dans les lieux alors qu’elle a été informée de l’absence de discernement de M. [C] [W] par ses fils et en initiant un contentieux sur la décence du logement pour asseoir sa présence. Ce comportement a causé un préjudice certain à M. [W] qui, par conséquent, demande des dommages et intérêts à hauteur de 2 500 euros.
Enfin, MM. [W], pris ès-qualités de tuteurs légaux de M. [C] [W], demandent la condamnation de la défenderesse aux dépens de l’instance et à verser à M. [W] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
En réplique, Mme [L], par la voix de son conseil, conteste la nullité du bail qu’invoque la partie demanderesse dans sa plaidoirie : M. [C] [W] n’était pas en état de faiblesse lorsqu’il lui a proposé le logement en location ; il avait pleine conscience des effets de ce contrat, se chargeant de rédiger lui-même les quittances de loyer, telles les deux produites en exemple dans son dossier. En fait, les fils de M. [W] ont monté le dossier de mise sous tutelle de leur père pour échapper à leurs obligations, soulevées par le signalement de l’indécence du logement par leur locataire.
Le préjudice de jouissance qu’elle a subi et qu’elle a dénoncé dès la fin 2024 a été largement commenté et corroboré par les différents rapports de visite, le dernier en date concluant à l’insalubrité du logement pour toiture non étanche, remontée d’humidité par le sol, absence de chauffage adéquat, absence d’isolation des murs de la salle de bain, électricité défaillante, défaillance de l’alimentation en eau et qualité de l’eau non contrôlée.
Cette situation a conduit la préfecture à déclarer le logement inhabitable par arrêté du 4 décembre 2025 et Mme [L] à quitter le logement le 8 décembre suivant et à remettre les clés à la Mairie.
Les désordres qu’elle a dénoncés depuis plus d’un an ont causé un important préjudice de jouissance à la locataire, mais également un préjudice physique au travers d’un état de santé fragilisé, ainsi qu’un préjudice moral.
Qu’elle soit contractuelle ou délictuelle, la responsabilité du bailleur doit être engagée et se traduire par l’attribution à sa personne de dommages et intérêts à hauteur de 15 000 euros.

D’autre part, Mme [L] se plaint de M. [B] [W], son voisin, qui s’est permis de pénétrer sur son terrain privatif et qui l’a plusieurs fois insultée et agressée physiquement : à ce titre, elle a déposé trois plaintes entre août et novembre 2024 auprès de la police nationale. Pour ces faits-là, elle réclame à M. [B] [W] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts.
Enfin, elle demande que la partie adverse soit condamnée aux dépens de l’instance et à lui verser la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties, tel que prescrit à l'article 455 du Code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 24 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de nullité du bail
Conformément à l’article 464 du Code civil, « les obligations résultant des actes accomplis par la personne protégée moins de deux ans avant la publicité du jugement d'ouverture de la mesure de protection peuvent être réduites sur la seule preuve que son inaptitude à défendre ses intérêts, par suite de l'altération de ses facultés personnelles, était notoire ou connue du cocontractant à l'époque où les actes ont été passés.
Ces actes peuvent, dans les mêmes conditions, être annulés s'il est justifié d'un préjudice subi par la personne protégée.
Par dérogation à l’article 2252, l'action doit être introduite dans les cinq ans de la date du jugement d'ouverture de la mesure ».
En l’espèce, en examinant le rapport photographique du commissaire de justice en date du 9 décembre 2024, il est possible de croire en la version des propriétaires indivis de la maison, qui avaient décidé de ne plus la louer en raison de son piteux état. Malgré cette décision, M. [C] [W], usufruitier du bien, l’a quand même louée à une de ses connaissances, Mme [L].
Celle-ci a rédigé elle-même le contrat de location et l’état des lieux d’entrée : ce fait peut laisser supposer que l’état de faiblesse de l’usufruitier du logement, âgé de 97 ans, et une altération de ses facultés intellectuelles avaient rendu cette assistance nécessaire. De plus, cela permettait à Mme [L] de veiller au bon déroulement de l’opération.

Il est facilement imaginable que cette malencontreuse décision non réfléchie a persuadé les fils de M. [W] de faire examiner leur père, dès le 5 décembre suivant, à un médecin psychiatre, qui a diagnostiqué l’altération de ses facultés cognitives et son incapacité à faire face à la gestion de ses intérêts.
Dans ces conditions, c’est à bon droit que les tuteurs de M. [W] mettent en cause la validité du contrat conclu avec Mme [L] huit mois auparavant, et c’est à bon droit qu’ils demandent l’annulation pure et simple du bail.
En effet, le Juge des contentieux de la protection considère que l’acte que le protégé a signé lui a causé un préjudice de réputation important durant plus d’une année, au cours de laquelle des organismes extérieurs se sont succédés sur son domaine pour montrer du doigt le mauvais état d’un logement qu’il louait, et au cours de laquelle il a reçu des injonctions de la CAF, de la Mairie et de l’ARS et en final, être destinataire d’un arrêté préfectoral d’insalubrité dudit logement, accompagné de strictes obligations.
L’épilogue de cette affaire démontre bien que la mise en location du bien n’était pas judicieuse et que le contrat n’aurait pas dû exister : par conséquent, celui-ci sera frappé de nullité.
Sur la demande de dédommagement de Mme [L] pour préjudice de jouissance, préjudice physique et préjudice moral
Au regard de la nullité du contrat de location du 28 mars 2024, Mme [L] se retrouve occupante sans droit ni titre du logement qu’elle a habité jusqu’à fin 2025 : la responsabilité contractuelle de M. [W] ne peut donc pas être recherchée dans cette affaire.
Pour que sa responsabilité délictuelle soit recherchée, encore faut-il que la prétendue victime ait été lésée contre son gré.
En l’espèce, il peut être émis l’hypothèse que l’occupante a concouru à la survenance de ses trois préjudices, en raison de sa connaissance, avant la signature du bail, du mauvais état du logement.
L’examen de l’état des lieux d’entrée, dont il est rappelé qu’il a été rédigé par Mme [L] elle-même, est révélateur : les lieux sont presque parfaits :
à l’exclusion de la toiture qui mérite des travaux, les plafond, murs, sol et menuiserie :
- du séjour sont très bons ou bons,
-de la chambre sont bons ou passables,
-de la cuisine sont très bons,
-de la salle de bains sont passables,
-des WC sont bons.
Rien n’est déclaré mauvais.
Les équipements de la cuisine sont très bons, ceux de la salle de bains passables et ceux des WC bons.
Il est même indiqué la présence d’un détecteur de fumée qui, visiblement a disparu dès la première visite des autorités sanitaires.
L’électricité est dite encastrée ; les points lumineux et les prises de courant sont comptabilisés sans qu’il soit mentionné un manque flagrant.
Il n’est mentionné aucun radiateur ni convecteur, seulement une cheminée.
En résumé, il est difficile d’imaginer que ce logement soit celui décrit par le commissaire de justice huit mois et demi plus tard. Dit autrement, il est difficile d’imaginer que Mme [L] se soit trompée sur la majorité des caractéristiques du logement qu’elle a elle-même décrites lors de l’entrée dans les lieux, même si certains dysfonctionnements préexistants ont pu passer inaperçus lors de l’état des lieux d’entrée, comme l’alimentation en eau ou l’état du conduit de la cheminée.
Par conséquent, Mme [L] a participé, par sa connaissance des défauts du logement, aux préjudices qu’elle a subis durant son occupation des lieux, pensant peut-être, lorsqu’elle a obtenu l’assentiment de M. [W], que par ses signalements aux autorités publiques après quelques mois de présence, le logement serait mis aux normes.
Dans ces conditions, la responsabilité délictuelle de M. [W] ne sera pas retenue et Mme [L] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes indemnitaires.
Sur la demande de dédommagement de Mme [L] à l’encontre de M. [B] [W]
Mme [L] accuse M. [B] [W] d’agressions verbales et physiques et pour ces faits, a déposé trois plaintes successives auprès des autorités de police.
Conformément au principe selon lequel le pénal tient le civil en l’état, la victime présumée des violences ne peut saisir le juge civil tant que l’action pénale est en cours.
En l’espèce, Mme [L] n’apporte aucun élément sur la suite donnée à ses plaintes : elle sera donc déboutée de sa demande d’indemnisation.

Sur la demande de dédommagement de MM. [W], ès-qualités de tuteurs légaux de M. [C] [W]
Les demandeurs reprochent à Mme [L] d’avoir fait montre de résistance abusive en se maintenant dans les lieux et en gagnant du temps en faisant intervenir différents acteurs extérieurs.
En réalité, elle s’est mise en situation, grâce au bail, de rester en place sans abuser et, désirant visiblement conserver ce logement dans la durée, d’agir pour obtenir des travaux d’amélioration, tout en conservant un loyer modeste.
Une partie ne pouvant considérer comme un préjudice le fait que la partie adverse défende au mieux ses intérêts, les consorts [W] seront déboutés de leur demande d’indemnisation.
Sur les dépens
En vertu de l’article 696 du Code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie (…) ».
En l’espèce et en raison de la solution donnée au litige, Mme [L] sera condamnée aux dépens de l’instance.
Sur l’article 700 du Code de procédure civile
L'équité commande de condamner la partie en charge des dépens à conserver à sa charge ses propres frais et à payer à la partie adverse une somme compensant, à hauteur de 1 200 euros, les frais engagés par celle-ci pour la défense de ses droits.

PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, PRONONCE la nullité du bail conclu le 28 mars 2024 entre M. [C] [W] et Mme [F] [L] pour le logement sis Mas Brunel, 3249 route de Boulbon à Tarascon (13150), DEBOUTE Mme [F] [L] de l’ensemble de ses demandes,