TJ 63113, 21 août 2026, RG 25/00716

LNB / CS

Jugement N°
du 21 AOUT 2026

AFFAIRE N° :
N° RG 25/00716 - N° Portalis DBZ5-W-B7J-J6OE / Ch1c1
DU RÔLE GÉNÉRAL

[P] [G] [B]
[W] [B] épouse [C]
[N] [G] [B]
[M] [F] [B]
S.C.I. NFM représentée par sa gérante en exercice, Mme [L] [B]
[L] [Z] épouse [B]

Contre :

[K] [R]

Grosse : le

la SCP LOIACONO-MOREL-MASSENAT
Me Sophie PAYEN

Copies électroniques :

la SCP LOIACONO-MOREL-MASSENAT
Me Sophie PAYEN

Copie dossier

la SCP LOIACONO-MOREL-MASSENAT
Me Sophie PAYEN

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

LE VINGT ET UN AOUT DEUX MIL VINGT SIX,

dans le litige opposant :

Monsieur [P] [G] [B]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Rep/assistant : la SCP LOIACONO-MOREL-MASSENAT, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Madame [W] [B] épouse [C]
[Adresse 3]
[Localité 3]
Rep/assistant : la SCP LOIACONO-MOREL-MASSENAT, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Monsieur [N] [G] [B]
[Adresse 4]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Rep/assistant : la SCP LOIACONO-MOREL-MASSENAT, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Madame [M] [F] [B]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Rep/assistant : la SCP LOIACONO-MOREL-MASSENAT, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

S.C.I. NFM agissant poursuites et diligences de son représentant légal,
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Rep/assistant : la SCP LOIACONO-MOREL-MASSENAT, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Madame [L] [Z] épouse [B]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Rep/assistant : la SCP LOIACONO-MOREL-MASSENAT, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEMANDEURS

ET :

Monsieur [K] [R]
domicilié : chez Monsieur et Madame [R] [V]
[Adresse 5]
[Localité 2]

Rep/assistant : Me Sophie PAYEN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEFENDEUR

LE TRIBUNAL,
composé de :

Madame Laura NGUYEN BA, Juge,

statuant en application des articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile,

assistée lors de l’appel des causes de Madame Sandrine DUMONT, greffière et de Madame Charline SUCHEYRE, greffière, lors de la mise à diposition,

Après avoir entendu, en audience publique du 23 Avril 2026 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement sera rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [B] et Madame [L] [Z] épouse [B] sont propriétaires usufruitiers de parcelles sises à [Localité 4] et notamment d’une parcelle cadastrée section AB numéro [Cadastre 1], sise [Adresse 6].

Ils avaient fait don de la nue-propriété de cette parcelle à leurs trois enfants - Madame [W] [B] épouse [C], Monsieur [N] [B] et Madame [M] [B] - le 26 juin 2013.

La SCI NFM, dont la gérante est Madame [L] [Z] épouse [B], est devenue propriétaire d’une parcelle voisine, cadastrée section AB numéro [Cadastre 2], sise [Adresse 7], selon attestation établie par Maître [Q] [S], notaire à La-Roche-Blanche, le 27 novembre 2020.

Monsieur [K] [R] est propriétaire d’une parcelle voisine aux deux précitées, cadastrée section AB numéro [Cadastre 3], sise [Adresse 8].

Le 10 janvier 2017, Monsieur [K] [R] a déposé une demande de permis de construire, afin de réaliser des travaux de surélévation de la maison existante située sur la parcelle AB [Cadastre 2]. Le permis de construire lui a été octroyé, par arrêté du maire de [Localité 4] du 20 février 2017.

Ce permis de construire n’a pas été contesté.

Les relations entre propriétaires voisins se sont tendues s’agissant de l’existence d’ouvertures depuis la propriété [R], ce qui a amené à l’envoi de deux courriers, les 13 septembre 2023 et 25 octobre 2023 par l’assureur de protection juridique des consorts [B] à Monsieur [R].

Les consorts [B] et la SCI NFM ont, par ailleurs, fait établir un procès-verbal de constat de commissaire de justice, le 16 février 2024, ainsi qu’une sommation interpellative adressée à Monsieur [R], le 23 avril 2024, lui demandant d’indiquer s’il entendait installer des fers maillés et des verres dormants aux fenêtres créées dans le mur en limite de propriété.

Monsieur [K] [R] a, quant à lui, fait établir un rapport d’expertise amiable et a mandaté, à cette fin, Monsieur [T] [E] – DB CONSULTING 63, lequel a rendu son rapport le 20 juin 2025.

Aucune issue amiable n’a pu être trouvée entre les parties.

Par acte de commissaire de justice, signifié le 17 février 2025, Monsieur [P] [B], Madame [L] [Z] épouse [B], Madame [W] [B] épouse [C], Monsieur [N] [B], Madame [M] [B] et la SCI NFM ont fait assigner Monsieur [K] [R] devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, afin d’obtenir la suppression de la possibilité d’ouverture et de vues sur leur propriété.

Au terme de leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 13 janvier 2026, Monsieur [P] [B], Madame [L] [Z] épouse [B], Madame [W] [B] épouse [C], Monsieur [N] [B], Madame [M] [B] et la SCI NFM demandent, au visa des articles 675 à 680 du code civil et en vertu du principe selon lequel nul ne doit causer un trouble anormal de voisinage, de :

Condamner, Monsieur [K] [R] à supprimer les vues droites et obliques sur la propriété des requérants en supprimant la possibilité d’ouverture et les vues en posant par exemple, des vitres granulées ou des pavés de verre ; Juger que cette obligation sera assortie d’une astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ; Condamner Monsieur [K] [R] à leur payer et porter la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Le condamner aux dépens.
Au terme de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 27 novembre 2025, Monsieur [K] [R] s’oppose aux prétentions des demandeurs, au visa des articles 645 et suivants du code civil et demande de les condamner à lui payer et porter la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre paiement des dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières écritures précitées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure est intervenue le 13 février 2026 selon ordonnance du même jour.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 23 avril 2026 et mise en délibéré au 7 juillet 2026. Le délibéré a été prorogé au 21 août 2026, par mention au dossier.
DISCUSSION

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Par ailleurs, il convient de rappeler que conformément à l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Sur la demande des consorts [B] de la SCI NFM

L’article 676 du code civil dispose que « Le propriétaire d'un mur non mitoyen, joignant immédiatement l'héritage d'autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant.
Ces fenêtres doivent être garnies d'un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d'ouverture au plus et d'un châssis à verre dormant. ».

L’article 678 du code civil dispose que « On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions. ».

L’article 679 du code civil dispose que « On ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s'il n'y a six décimètres de distance. ».

L'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose notamment que « Tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. ».

L'article 1353 du code civil dispose que « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ».

L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ».

En l’occurrence, les demandeurs reprochent au défendeur l’existence de vues droites créées sans leur accord, sur leur propriété.

Il n’est pas contesté que la construction réalisée par Monsieur [K] [R] l’a été conformément au permis de construire qui lui a été délivré et il est constant qu’un tel permis n’est délivré que sous réserve du droit des tiers.

Le tribunal est en difficulté, à la lecture des dernières conclusions des demandeurs, pour identifier la localisation et le nombre de vues qu’ils reprochent à leurs voisins, dès lors qu’ils n’évoquent précisément que la fenêtre de la salle de bains s’ouvrant sur le toit avec velux de la propriété appartenant à la SCI. Pour le surplus, ils se contentent de mentionner « les autres ouvertures qui sont visibles », en page 4 de leurs conclusions.

La lecture des pièces versées aux débats, en l’absence d’autre élément, permet de circonscrire le litige à l’existence de trois fenêtres, ainsi qu’il en ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice produit par les demandeurs et du rapport d’expertise amiable produit par le défendeur à savoir :

la fenêtre précitée de la salle de bains [R] donnant sur le toit de la SCI ;une fenêtre au premier étage se situant dans le séjour, donnant sur un passage qualifié de coursive dans le rapport d’expertise ou petite courette dans le procès-verbal de constat ;une fenêtre du deuxième étage se situant dans la chambre, donnant sur un passage qualifié de coursive dans le rapport d’expertise ou petite courette dans le procès-verbal de constat.
Ainsi qu’il l’a été précisé, les consorts [B] et la SCI NFM reprochent l’existence de vues droites au défendeur.

La vue droite est celle d'où l'on voit l'héritage voisin sans se pencher au-dehors et sans tourner la tête (Cass. 3e civ., 13 oct. 2009, n° 08-12.219).

Il est rappelé qu’un procès-verbal de constat de commissaire de justice ne constitue pas une appréciation faite par un technicien, mais un simple recueil de constatations objectives.

En l’occurrence, le commissaire de justice apporte peu de précisions et indique simplement, d’une part, qu’il constate que deux fenêtres donnent sur une petite courette non occultée, sans détailler le type de vue, la distance et sans décrire ladite courette.

D’autre part, il note simplement la présence d’une fenêtre donnant sur des velux appartenant aux requérants, sans plus de précision.

Les cinq photographies annexées au constat, qui sont prises en point de vue rapproché et non en vue d’ensemble, ne permettent pas de constater les vues alléguées et l’existence d’une indiscrétion qui pourrait intervenir depuis ces trois fenêtres litigieuses sur les biens appartenant aux demandeurs.

Au contraire, le rapport d’expertise amiable produit par le demandeur fait état de l’absence d’une vue directe depuis l’une quelconque des fenêtres, l’expert notant que :

s’agissant de la fenêtre du premier étage : selon lui, elle existait déjà lors de l’achat du bien en 2017 par Monsieur [K] [R] ; il n’indique pas clairement s’il existe une vue sur la propriété voisine, mais la photographie annexée à son rapport ne permet pas de constater l’existence d’une telle vue ; s’agissant de la fenêtre du deuxième étage se situant dans la chambre : selon lui, la vue est oblique et n’impacte pas le bien voisin en vue droite ; les prises de vue annexées à son rapport ne permettent effectivement pas de constater la présence d’une vue droite depuis cette fenêtre ; s’agissant de la fenêtre du deuxième étage, situé dans la salle de bains : il considère également qu’il n’existe pas de vue droite depuis cette fenêtre et ajoute que celle-ci comporte un vitrage opaque et ne peut s’ouvrir qu’en système oscillo battant. Les photographies annexées tendent à le confirmer.

Il ne ressort pas de ces éléments qu’il existerait effectivement une vue droite donnant tant sur la coursive appartenant aux demandeurs que sur leur toit avec velux, étant relevé, s’agissant de ce dernier point que la fenêtre inspectée ne permet pas une ouverture favorisant un regard sur la propriété voisine, le tribunal ne pouvant statuer par hypothèse (notamment l’hypothèse d’une transformation de la fenêtre, pour permettre une ouverture différente d’ un système oscillo battant, et d’une suppression de l’opacité du vitrage).

Il doit être rappelé que tout rapport amiable peut valoir, à titre de preuve, dès lors qu'il est soumis à la libre discussion des parties. Le juge ne peut toutefois se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties par un technicien de son choix, peu important qu'elle l'ait été en présence de celles-ci.

En l’espèce, c’est la lecture cumulative du procès-verbal de constat et du rapport précité qui permet d’emporter la conviction du tribunal, étant rappelé que la charge de la preuve pèse sur les demandeurs.

Force est de constater qu’il n’est démontré l’existence d’aucune vue droite donnant sur leur propriété et créant une situation d’indiscrétion telle qu’elle justifierait de faire droit à leur demande principale, assortie d’une astreinte.

En outre, aucun des éléments versés aux débats ne précise la distance entre les vues alléguées et les propriétés des demandeurs, alors que ce point est central, le texte exigeant une distance inférieure à 60 cm en cas de vue oblique et inférieure à 190 cm en cas de vue droite, pour que soit retenue la qualification de vue.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande de suppression de vues sous astreinte ne peut qu’être rejetée.

Sur les mesures accessoires

Les consorts [B] et la SCI NFM succombant au principal, ils seront condamnés au paiement des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

En outre, il y a lieu de condamner les consorts [B] et la SCI NFM à payer à Monsieur [K] [R] une somme que l’équité commande de fixer à 1500 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, l'exécution provisoire s'applique de droit à la présente décision, en vertu des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS