TJ 83137, 3 juill. 2026, RG 25/05591

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/05591 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NRDZ

AFFAIRE :

Société PROLETAZUR

C/

[B]

JUGEMENT contradictoire du 03 JUILLET 2026

Grosse exécutoire : Me PILLIARD

Copie : Madame [I] [B]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 03 JUILLET 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Société PROLETAZUR
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me PILLIARD, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Madame [I] [B]
née le 03/01/1982 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie HAK
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 18 Mai 2026

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 03 JUILLET 2026 par Mélanie HAK, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 1er février 2023, la société PROLETAZUR a donné à bail à Madame [I] [B] un garage n°03 et un appartement n°30 à usage d’habitation situé 1er étage [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 526,62 euros, actualisé à 639,41 euros, outre 53,85 euros de provision sur charges et 22,93 euros de provision sur la taxe d’ordures ménagères.
Des loyers étant demeurés impayés, le 22 mai 2025, la société PROLETAZUR a signifié à Madame [I] [B] un commandement de payer la somme de 4.044,58 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.
Par assignation du 5 août 2025, la société PROLETAZUR a attrait Madame [I] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULON, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
constater le jeu de la clause résolutoire à titre principal, subsidiairement obtenir la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la locataire ;ordonner l'expulsion sans délais, de Madame [I] [B] et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ; condamner Madame [I] [B] à lui payer :* la somme de 5.013,40 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer 22 mai 2025 et anatocisme ;
* une indemnité d'occupation égale au montant du loyer avec charges et taxes, d’un montant de 639,41 euros
* la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* les dépens comprenant le coût du commandement de payer.
Appelée à l'audience du 2 mars 2026, l'affaire a été renvoyée et plaidée le 18 mai 2026.

Lors des débats, représentée par son avocat, la société PROLETAZUR a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant la dette locative à un montant de 7.864,96 euros au 12 mai 2026.

Soulignant l’ancienneté et le montant de la dette, la société PROLETAZUR s’est opposée à toute demande de Madame [B].

Comparant en personne, Madame [I] [B] a demandé des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle a déclaré avec réglé le dernier loyer la veille de l’audience. Elle a précisé être en arrêt maladie depuis janvier 2026 suite à un accident de travail. Elle perçoit à ce titre 1.300 euros par mois. Elle est célibataire et n’a pas de charges de famille. Son dossier de surendettement a été déclaré recevable le 11 février 2026.

Le délibéré a été fixé au 3 juillet 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture Var le 12 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société PROLETAZUR justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CCAPEX du VAR le 28 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 5 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
 
Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Ce texte dispose désormais :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 

En l'espèce, le bail conclu le 1er février 2023 contient une clause résolutoire en page 4, prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 mai 2025, pour la somme en principal de 4.044,58 euros.

Il résulte des décomptes du locataire que les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai des deux mois imparti. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont donc réunies à la date du 22 juillet 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’occurrence, il résulte du décompte de la locataire, actualisé au 12 mai 2026, que les derniers loyers ont bien été réglés.

Compte tenu de la qualité de la bailleresse, de la situation de Madame [B] qui a été admise en procédure de surendettement le 11 février 2026, et du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, il sera fait droit à sa demande de délais de paiement dérogatoires dans les modalités prévues au présent dispositif, assortis de la suspension de la clause résolutoire.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
· à défaut pour Madame [B] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, PROLETAZUR sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier.
· Madame [B], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à payer à PROLETAZUR une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer avec charges, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Les articles 1728 du Code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 disposent que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
En application des dispositions de l'article 1353 du Code Civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Le commandement de payer délivré le 22 août 2024 et les quittances subrogatives établissent que les loyers et charges n’ont pas été scrupuleusement réglés depuis plusieurs mois.

La dette locative s’élève à un montant de 7.864,96 euros conformément au décompte arrêté au 12 mai 2026.

Madame [B] qui comparait, ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette locative.

Elle sera condamnée à payer cette somme de 7.864,96 euros à la société PROLETAZUR, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4.044,58 euros à compter du commandement de payer du 22 mai 2025, et pour le surplus à compter de la présente décision, le tout avec anatocisme.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [B] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [B], condamnée aux dépens, devra payer à PROLETAZUR au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune circonstance particulière ne justifie d’écarter l'exécution provisoire de la présente décision qui est de droit.

PAR CES MOTIFS