TJ 17300, 24 août 2026, RG 26/01197

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 24 AOUT 2026

DOSSIER : N° RG 26/01197 - N° Portalis DBXC-W-B7K-FWDJ
AFFAIRE : [Q] [B] C/ [T] [X]
MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le
à
PRÉSIDENT : Monsieur Quentin ATLAN, juge placé auprès du Premier Président de la Cour d’appel de Poitiers, délégué au Tribunal Judiciaire de La Rochelle par ordonnance du 18 mars 2026, en qualité de juge des contentieux de la protection,

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [Q] [B], né le 13 Mai 1952 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 2]

comparant, assisté par Maître Daphné VERLUISE, avocate au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

DEFENDEUR

Monsieur [T] [X], né le 02 Mars 1950 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

***
Débats tenus à l'audience du 15 Juin 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 24 Août 2026.
***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 avril 2009, Monsieur [Q] [B] a donné à bail à Monsieur [T] [X] et Madame [V] [N] un logement sis [Adresse 4], [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 580 euros.

Madame [V] [N] est décédée en 2015, laissant Monsieur [T] [X] comme unique locataire.

Des loyers demeurant impayés, Monsieur [Q] [B] a fait signifier le 14 août 2024 à Monsieur [T] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire dénoncé à la CCAPEX le 19 août 2024.

Par assignation en date du 23 octobre 2024, Monsieur [Q] [B] a assigné en référé Monsieur [T] [X] au visa de la clause résolutoire. Par chèque en date du 18 octobre 2024, Monsieur [T] [X] a réglé au commissaire de justice la somme correspondant au commandement. Par trois chèques datés du 5 novembre 2024, Monsieur [T] [X] a régularisé les impayés de septembre, octobre et novembre 2024. Par ordonnance en date du 17 mars 2025, le juge des contentieux de la protection a constaté le désistement de Monsieur [Q] [B].

Le 20 août 2025, Monsieur [Q] [B], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure son locataire de régler le solde de son loyer d’août 2025. Monsieur [Q] [B] a fait signifier le 1er octobre 2025 à Monsieur [T] [X] un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire, pour le règlement du solde du loyer d’août 2025, réglé le 18 novembre 2025.

Monsieur [Q] [B] a fait signifier le 29 décembre 2025 à Monsieur [T] [X] un troisième commandement de payer visant la clause résolutoire, eu égard à l’absence de règlement des mois de novembre et décembre 2025. Le 24 février 2026, Monsieur [T] [X] règle les causes du commandement par chèque.

Arguant à nouveau d’un arriéré locatif correspondant aux impayés des mois de janvier, février et mars 2026, par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2026, dénoncé à la préfecture de la Charente-Maritime le 27 mars 2026, Monsieur [Q] [B] a fait assigner Monsieur [T] [X] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

Prononcer la résiliation du bail d’habitation ; Ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble, aux frais de Monsieur [T] [X] qu’il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ; Condamner Monsieur [T] [X] au paiement des sommes suivantes, avec bénéfice de l’exécution provisoire :1 740 euros correspondant à l’arriéré locatif ; Une indemnité d’occupation due à compter du jugement à intervenir jusqu’à la libération effective des lieux, égale au dernier loyer soit 580 euros ;

2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.
Au soutien de ses prétentions, Monsieur [Q] [B] fait valoir que son locataire s’applique à régler les montants des commandements in extremis des délais impartis puis, à nouveau, ne règle plus ses loyers.

Le timbre électronique requis en application des dispositions issues de la loi du 19 février 2026 a été acquitté le 31 mars 2026.

L’affaire a été retenue à l’audience du 15 juin 2026. A l’audience, Monsieur [Q] [B], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à hauteur de 3 480 euros. Le bailleur s’oppose à tout délai d’expulsion.

Monsieur [T] [X] a comparu en personne. Il a exposé les éléments de sa situation personnelle et professionnelle, exposant notamment être en attente de travaux depuis plusieurs années dans le logement, bénéficier d’une retraite à hauteur de 1 400 euros et d’un dossier de surendettement en cours de dépôt, sans pouvoir en justifier. Il précise ne pas avoir repris le paiement du loyer courant et ne solliciter aucun délai d’expulsion, précisant en « avoir marre de se battre » et sa volonté de trouver un relais auprès de sa famille.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 28 mai 2026.

L'affaire a été mise en délibéré au 24 août 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal. Une note en délibéré a été autorisée sous quinzaine afin que le demandeur produise un décompte actualisé de sa créance, réceptionné au greffe le 19 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l'audience.

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de l’assignation au représentant de l'Etat dans les délais.

L'action est donc recevable.

Sur le fond

Sur la résiliation judiciaire du bail d’habitation

En application des articles 1224 et suivants du code civil, la résolution résulte, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice. La résolution peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Il est constant que la résiliation judiciaire du contrat de bail permet au bailleur de faire sanctionner un manquement fautif du locataire à ses obligations et d’obtenir que la résiliation judiciaire soit prononcée aux torts de ce dernier. Lorsque le défaut de paiement donne lieu à une action en résiliation judiciaire, le juge va pouvoir apprécier les circonstances, et le cas échéant, estimer que la rétention de tout ou partie du loyer ne constitue pas un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

Le retard systématique dans le paiement du loyer, sans justification, a pu être considéré comme constitutif d'un manquement caractérisé aux obligations contractuelles motivant la résiliation judiciaire du bail (Civ. 3e, 10/06/2008, n°07-15.025), ce qui n’est pas le cas en présence d’impayés isolés, liés à des difficultés passagères du locataire.

En l’espèce, au soutien de sa demande en résiliation judiciaire du contrat de bail, Monsieur [Q] [B] produit un décompte des loyers impayés actualisé au 15 juin 2026, laissant apparaitre une dette locative d’un montant de 3 480 euros.

Il ressort de ce décompte ainsi que des pièces produites, notamment des trois commandements de payer que :
- Trois arriérés locatifs sont nés pendant la période de location, systématiquement régularisés postérieurement à la délivrance d’un commandement de payer – en août 2024, octobre 2025 et décembre 2025 ;
- Une première procédure judiciaire a été menée en référé, se concluant par le désistement du bailleur eu égard au règlement de l’arriéré locatif ;
- Au cours de l’année 2026, la dette locative n’a cessé d’augmenter en l’absence de règlements ;
- Le versement du loyer n’a pas repris avant l’audience.

Force est de constater que le contrat de bail a été signé en 2009, que Monsieur [Q] [B] ne justifie pas d’impayés locatifs antérieurs à 2024 ou d’autres manquements fautifs de la part de Monsieur [T] [X].

Toutefois, au regard de la non-reprise du paiement du loyer, de l’augmentation importante de l’arriéré locatif depuis le 1er janvier 2026, autant que du retard systématique dans le paiement des loyers avant l’assignation, nécessitant la délivrance de trois commandements de payer outre une procédure en référé, il y a lieu de considérer que le comportement de Monsieur [T] [X] constitue une inexécution suffisamment grave des obligations contractuelles lui incombant.

Par conséquent, il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail à compter de la signification du présent jugement.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [T] [X] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il sera rappelé que, Monsieur [T] [X] exposant le dépôt d’un dossier de surendettement sans en justifier, en application de l’article L.722-6 du code de la consommation, dès que la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement est intervenue, la commission peut saisir le juge des contentieux de la protection aux fins de suspension des mesures d'expulsion du logement du débiteur.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [T] [X]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié à compter de la signification du présent jugement, Monsieur [T] [X] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit 580 euros, et de condamner Monsieur [T] [X] à son paiement à compter de la résiliation judiciaire du bail, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail, les commandements de payer et un décompte de créance actualisé au 15 juin 2026.

La dette locative n’est pas contestée par Monsieur [T] [X].

En conséquence, en l’absence de contestation et au regard du décompte produit, il y a lieu de faire droit à la demande du bailleur et de condamner Monsieur [T] [X] à payer à Monsieur [Q] [B] la somme de 3 480,00 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 15 juin 2026.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [T] [X] aux dépens de l'instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il sera condamné à verser à Monsieur [Q] [B] la somme de 500 euros.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l’espèce, eu égard aux conséquences attachées à une décision d’expulsion, il convient d’écarter l’exécution provisoire attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS