TJ 17300, 24 août 2026, RG 26/01214

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 24 AOUT 2026

DOSSIER : N° RG 26/01214 - N° Portalis DBXC-W-B7K-FWEH
AFFAIRE : S.C.I. LA SOLETTE C/ [I] [P], [A] [P]
MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le
à
PRÉSIDENT : Monsieur Quentin ATLAN, juge placé auprès du Premier Président de la Cour d’appel de Poitiers, délégué au Tribunal Judiciaire de La Rochelle par ordonnance du 18 mars 2026, en qualité de juge des contentieux de la protection,

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. LA SOLETTE
dont le siège social est sis [Adresse 2]
Représentée par Mme [L] née [S], gérante

DEFENDERESSES

Madame [I] [P], née le 13 Septembre 2003 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 3]
comparante en personne
et
Madame [A] [P]
demeurant [Adresse 4]
non comparante non représentée

***
Débats tenus à l'audience du 15 Juin 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 24 Août 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 mars 2024, la S.C.I. LA SOLETTE a donné à bail à Madame [I] [P] un logement sis [Adresse 5] [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 616 euros, provision sur charges comprise. Par acte sous seing privé en date du 8 mars 2024, Madame [A] [P] s’est portée caution solidaire du règlement des loyers, charges, taxes, impôts, indemnité d’occupation et tous intérêts et indemnités et frais éventuels de procédure dus par Madame [I] [P] en vertu dudit bail.

Des loyers demeurant impayés, la S.C.I. LA SOLETTE a fait signifier le 30 janvier 2026 à Madame [I] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire, dénoncé à la CCAPEX le 2 février 2026 et à Madame [A] [P], en qualité de caution solidaire, le 5 février 2026.

Par acte de commissaire de justice délivré le 15 avril 2026 à Madame [I] [P] et le 14 avril 2026 à Madame [A] [P], dénoncé à la préfecture de la Charente-Maritime le 16 avril 2026, la S.C.I. LA SOLETTE a fait assigner Madame [I] [P] et Madame [A] [P] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
- Constater la résiliation du bail par effet de l’acquisition de la clause résolutoire ;
- Ordonner l’expulsion de Madame [I] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique, sous astreinte de 15,24 euros par jour de retard ;
- Condamner solidairement Madame [I] [P] et Madame [A] [P] à lui verser les sommes suivantes, sous bénéfice de l’exécution provisoire :
○ Une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges et révisable en fonction de l’indice au même titre qu’un loyer ;
○ Les frais éventuels de déménagement et de garde de meubles ;
○ Les entiers dépens ;
○ 1 778,75 euros d’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2026, avec intérêts légaux à compter de la décision à venir ;
○ 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le timbre électronique requis en application des dispositions issues de la loi du 19 février 2026 a été acquitté le 3 avril 2026.

L’affaire a été retenue à l’audience du 15 juin 2026. A l’audience, la S.C.I. LA SOLETTE, représentée par sa gérante, Madame [E] [Y] née [S], sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à hauteur de 2 972,91 euros, précisant que son décompte diffère de celui du commissaire de justice. Elle précise qu’un règlement a été réalisé la veille de l’audience à hauteur de 455,56 euros, correspondant au montant dû pour le mois de juin 2026. La bailleresse s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

A l’audience, Madame [I] [P] précise être dans l’attente d’une demande FSL et du dépôt d’un dossier de surendettement. Elle expose qu’outre le versement de la somme de 455,56 euros, elle a en outre réglé la somme de 309,60 euros directement auprès du commissaire de justice aux fins de réduire sa dette, somme à déduire du décompte total, ce que la bailleresse ne conteste pas. Elle conteste le montant de la dette retenue par sa bailleresse. Concernant les factures d’eau, elle expose ne jamais avoir reçu les éléments justificatifs les concernant. Elle expose les éléments de sa situation personnelle et financière, notamment de sa perte d’emploi, et sollicite des délais de paiement, proposant de régler la somme de 80 euros en sus du loyer courant.

Madame [A] [P], régulièrement assignée à personne, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

Un diagnostic social et financier (carence) a été reçu au greffe le 28 mai 2026.

L'affaire a été mise en délibéré au 24 août 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Une note en délibéré a été autorisée sous quinzaine afin que
- Madame [E] [Y] née [S] communique un extrait KBIS de la S.C.I. aux fins de justifier de sa qualité à représenter la personne morale – ces éléments sont régulièrement parvenus au greffe le 25 juin 2026 ;
- Madame [I] [P] justifie de ses ressources et du dépôt de son dossier de surendettement – seul un justificatif France Travail est parvenu au greffe le 1er juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [A] [P], assignée à personne, ne comparaît pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 16 avril 2026, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la S.C.I. LA SOLETTE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 2 février 2026, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.C.I. LA SOLETTE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le fond

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat, (Avis Cass 13 juin 2024, n°24-70.002), toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut du paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 30 janvier 2026. Ce commandement de payer visant un délai de régularisation de deux mois en lieu et place du délai de six semaines, ce délai plus favorable au locataire sera retenu.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 8 mars 2024 à compter du 31 mars 2026.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des déclarations de la bailleresse, de la locataire et des décomptes respectifs produits tant par les parties que par le commissaire de justice saisi qu’un désaccord existe autour du chiffrage de l’arriéré locatif. Il convient ainsi de reprendre les différents décomptes afin de chiffrer précisément la créance que détient la S.C.I. LA SOLETTE à l’encontre des défendeurs comme suit :
- Reliquat arriéré de loyers 2025 : 748,12 euros (somme arguée par la bailleresse, inférieure à la somme de 981,12 euros [70+455,56+455,56] apparaissait dans le décompte du commissaire de justice) ;
- Impayés 2026 : 1 298,35 euros (436,56 en janvier 2026, 436,56 en mars 2026, 425,23 en mai 2026) ;
- Sommes à déduire : 374,93 euros (19 euros de solde positif en février 2026, 16 euros de solde positif en avril 2025, 30,33 euros de solde positif en juin 2026, 309,60 euros de versement volontaire de la locataire au commissaire de justice).

Soit une créance totale de 1 671,54 euros.

Si la S.C.I. LA SOLETTE argue en outre de l’ajout à cet arriéré de loyer de deux sommes de 196,11 euros et 170,14 euros au titre de la régularisation des charges pour le 2e semestre 2025 et le 1er semestre 2026, ces sommes ne seront pas retenues en ce que, en méconnaissance de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, en n’envoyant aucune facture ni justificatif de charges à la locataire avant l’audience, la créance ne peut être qualifiée de certaine, liquide et exigible. La bailleresse ne peut exiger le paiement de ces sommes dont elle n’a jamais formellement démontré le calcul ni la réalité à la locataire et à l’appui desquelles elle ne fournit aucune pièce au cours de l’instance autre que le seul décompte du commissaire de justice.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [I] [P] et Madame [A] [P] à payer à la S.C.I. LA SOLETTE la somme de 1 671,54 euros, au titre des loyers dus au 15 juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [I] [P] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il ressort également du décompte actualisé en date du 15 juin 2026 qu’elle a repris le versement intégral du loyer par un dernier versement libératoire.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Madame [I] [P] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. De plus, l’expulsion de Madame [I] [P] et de tout occupant de son chef sera dans ce cas autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Madame [I] [P] et Madame [A] [P], en qualité de caution, seront alors en outre solidairement condamnées au paiement d’une indemnité d’occupation en qualité d’occupant sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, déduction faite des paiements déjà intervenus, indemnité égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux. Toutefois il ne sera pas fait droit en cette éventualité à la demande :
- Visant la prise en charge par le locataire des frais de garde de meubles et de déménagement, le Tribunal ne statuant pas sur une demande éventuelle ;
- D’astreinte, le concours de la force publique étant déjà ordonné.

Eu égard à la procédure de surendettement en cours dont la recevabilité n’a pas encore été prononcée, il sera rappelé les dispositions de l’article L.714-1 du code de la consommation aux termes desquelles les délais de paiements peuvent être modifiés par effet d’une décision de la commission ou du juge du surendettement.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement Madame [I] [P] et Madame [A] [P] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

La demande de la S.C.I. LA SOLETTE au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire à titre provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS