TJ 51108, 31 juill. 2026, RG 26/00197

Minute n°

AFFAIRE N° RG 26/00197 - N° Portalis DBY7-W-B7K-E4SD

NOV’HABITAT, venant aux droits de la Renaissance Immobilière [Localité 1]

C/

[N] [U]

JUGEMENT DU 31 Juillet 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR

NOV’HABITAT,
venant aux droits de la Renaissance Immobilière [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par la SELARL CTB AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocats plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [N] [U]
[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par Maître GUILBAULT Anne de la SCP GUILBAULT ASSOCIÉES, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocats plaidant
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 51108-2026-000474 du 24/02/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY
Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 26 Mai 2026

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort
prononcé par la mise à disposition au greffe le 31 Juillet 2026
par Manon REMY, Présidente
assistée de B. DUFOREAU, Greffier

Copie exécutoire délivrée
le :
à

Copie délivrée
le :
à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 juin 2017, la SA RENAISSANCE IMMOBILIERE CHALONNAISE a donné à bail à Monsieur [N] [U] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5], logement n°4654, porte n°3657, moyennant un loyer mensuel de 508,21 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2025, la SA NOV'HABITAT venant aux droits de la RENAISSANCE IMMOBILIERE CHALONNAISE a fait signifier à Monsieur [N] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 972,53 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges dus au 16 janvier 2025.

Par notification électronique du 21 janvier 2025, la SA NOV'HABITAT a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de la Marne.

Par acte de commissaire de justice du 15 décembre 2025 signifié à étude, la SA NOV'HABITAT a fait assigner Monsieur [N] [U] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat ;dans tous les cas :
ordonner l'expulsion de Monsieur [N] [U] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique,condamner Monsieur [N] [U] au paiement des sommes suivantes:1336,85 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, arrêté au jour de l’assignation avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation,fixer une indemnité d'occupation mensuelle équivalent mensuellement au montant des loyers et charges en cours, jusqu'à la libération effective des lieux loués,350 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payeret rappeler l'exécution provisoire de la décision.
L'assignation a été dénoncée le 16 décembre 2025 à la Préfecture de la Marne par voie électronique.

L'affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 24 février 2026.

A l'audience du 26 mai 2026, la SA NOV'HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu l'intégralité de ses demandes. Elle a actualisé sa créance à la somme de 2492,88 euros, échéance de mai 2026 incluse. La SA NOV'HABITAT s'est opposé quant à l'octroi de délais de paiement.

Monsieur [N] [U], représenté par son conseil, déclare qu’il a repris le paiement de son loyer courant et sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire en proposant de s’acquitter du loyer outre une somme mensuelle de 50 euros pour apurer sa dette. Il sollicite que la SA NOV’HABITAT soit déboutée de ses autres demandes.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Marne le 16 décembre 2025 soit six semaines avant la première audience qui s’est tenue le 24 février 2026.

Par ailleurs, la SA NOV'HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 15 décembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et de deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le bail stipulant un délai de six semaines moins favorable au locataire, il convient de retenir le délai prévu au sein du commandement de payer d’une durée de deux mois, qui est plus favorable au locataire.

La SA NOV'HABITAT justifie avoir signifié à la locataire le 20 janvier 2025 un commandement de payer visant cette clause résolutoire stipulant un délai de deux mois, ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé en vigueur au jour du commandement de payer, et mentionnant la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

En l'espèce, il résulte des documents fournis que les sommes dues au titre des loyers et des charges n'ont pas été réglées dans un délai de deux mois suivant commandement de payer.

Dès lors les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois soit le 21 mars 2025 à 24h.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 8 juin 2017, du commandement de payer délivré le 20 janvier 2025 et du décompte de la créance actualisé au 12 mai 2026, que la SA NOV'HABITAT rapporte la preuve d'une créance au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation d'un montant de 2492,88 euros.

En conséquence, Monsieur [N] [U] sera condamné à verser à la SA NOV'HABITAT la somme totale de 2492,88 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 15 décembre 2025 sur la somme de 1336,85 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, Monsieur [N] [U] sollicite des délais de paiement et justifie avoir repris le versement de son loyer courant et procédé à des versements volontaires en vue d'apurer sa dette locative. En effet, en avril et mai 2026, Monsieur [N] [U] s’est acquitté d’une somme mensuelle de 380 euros. Il explique ses impayés locatifs par son incarcération. Il justifie avoir repris une activité professionnelle en tant que VRP lui procurant des revenus réguliers bien que fluctuants. Il démontre également avoir constitué un dossier pour percevoir ses droits à la retraite et percevoir des APL outre une prime d’activité de la CAF.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Monsieur [N] [U] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues, étant précisé que les paiements s’imputeront d’abord sur le principal au titre des loyers et charges impayés puis sur les intérêts.

Monsieur [N] [U] sollicite également que soient suspendus les effets de la clause résolutoire. Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Par ailleurs, les effets de la clause résolutoire étant suspendus, il n’y a pas lieu de fixer une indemnité d’occupation. Dans ces conditions, la demande formulée à ce titre par la SA NOV'HABITAT sera rejetée.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur. De même, il y a lieu de prévoir que Monsieur [N] [U] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été perçu à défaut de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

De plus, l’expulsion de Monsieur [N] [U] et de tout occupant de son chef serait autorisée.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante, en l'occurrence, Monsieur [N] [U], doit supporter les dépens.

Condamné aux dépens, Monsieur [N] [U] sera également condamné à payer à la SA NOV'HABITAT une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS