TJ 51108, 31 juill. 2026, RG 26/01070

Minute n°

AFFAIRE N° RG 26/01070 - N° Portalis DBY7-W-B7K-E6KW

NOV’HABITAT

C/

[R] [T]

JUGEMENT DU 31 Juillet 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR:

NOV’HABITAT
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par la SELARL CTB AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocats plaidant

DEFENDEUR

Madame [R] [T]
[Adresse 3]
[Localité 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY
Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 26 Mai 2026

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort
prononcé par la mise à disposition au greffe le 31 Juillet 2026
par Manon REMY, Présidente
assistée de B. DUFOREAU, Greffier

Copie exécutoire délivrée
le :
à

Copie délivrée
le :
à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 octobre 2022, la SA NOV'HABITAT a donné à bail à Madame [R] [T] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3], logement 0198, moyennant un loyer mensuel de 227,96 euros.

Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2024, la SA NOV'HABITAT a fait signifier à Madame [R] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 358,34 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges des mois dus au 22 novembre 2024.

Par notification électronique du 26 novembre 2024, la SA NOV'HABITAT a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de la Marne.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2026 signifié à étude, la SA NOV'HABITAT a fait assigner Madame [R] [T] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :
à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire,ordonner l'expulsion de Madame [R] [T] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique,condamner Madame [R] [T] au paiement des sommes suivantes:778,85 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,fixer une indemnité d'occupation mensuelle équivalent mensuellement au montant des loyers et charges en cours, jusqu'à la libération effective des lieux loués,364 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payeret rappeler l'exécution provisoire de la décision.
L'assignation a été dénoncée le 12 mars 2026 à la Préfecture de la Marne par voie électronique.

L'affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 26 mai 2026.

A l’audience du 26 mai 2026, la SA NOV'HABITAT représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance aux termes duquel il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens, en précisant que Madame [R] [T] n'a pas respecté un précédent plan d’apurement. Elle actualise sa créance à la somme de 1530,43 euros, échéance d’avril 2026 incluse. Les paiements n’ayant jamais été repris, la SA NOV'HABITAT s’oppose à l'octroi de délais de paiement.

Madame [R] [T] demande au juge des contentieux de la protection de lui accorder des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Elle déclare être sans revenus depuis 4 mois, être en reconversion professionnelle pour devenir aide-soignante. Elle indique avoir mis en place un dossier FSL. Quand elle est en formation, elle indique percevoir 780 euros et 1800 euros quand elle travaille.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Marne le 12 mars 2026 soit six semaines avant la première audience qui s’est tenue le 26 mai 2026.

Par ailleurs, la SA NOV'HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 11 mars 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et de deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

La SA NOV'HABITAT justifie avoir signifié au locataire le 25 novembre 2024 un commandement de payer visant cette clause résolutoire stipulant un délai de deux mois, ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé en vigueur au jour du commandement de payer, et mentionnant la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

En l'espèce, il résulte des documents fournis que les sommes dues au titre des loyers et des charges n'ont pas été réglées dans un délai de deux mois suivant commandement de payer.

Dès lors les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois soit le 27 janvier 2025 à 24h.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 3 octobre 2022, du commandement de payer délivré le 25 novembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 12 mai 2026, que la SA NOV'HABITAT rapporte la preuve d'une créance au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation d'un montant de 1530,43 euros.

En conséquence, Madame [R] [T] sera condamnée à verser à la SA NOV'HABITAT la somme totale de 1530,43 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 11 mars 2026 sur la somme de 778,85 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Madame [R] [T] reconnaît ne pas avoir repris le paiement de son loyer courant expliquant avoir été sans revenus suite à sa reconversion professionnelle. Elle déclare des revenus fluctuants précisant que ses revenus oscillent entre 780 et 1800 euros. Si elle sollicite des délais suspensifs des effets de la clause résolutoire proposant de s’acquitter de 25 euros en plus de son loyer, force est de constater que Madame [T] n’a pas réglé son loyer depuis le mois d’octobre 2025, période à laquelle elle a versé une somme de 150 euros.

Ainsi, il se déduit de ces divers éléments que Madame [R] [T] n’est ni en situation de régler sa dette locative, ni en capacité de régler le loyer courant. Dans ces conditions, ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire seront rejetées.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 27 janvier 2025 et d'ordonner l'expulsion de Madame [R] [T] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

En revanche, l’article 1343-5 du Code civil permet au juge d’accorder des délais de paiement sur une durée de deux ans. Compte tenu de la situation financière précédemment exposée, il conviendra d’accorder des délais de paiement non suspensifs à Madame [R] [T], pour une durée de 24 mois et selon les modalités fixées au sein du dispositif.

Sur l'indemnité d’occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail étant résilié depuis le 27 janvier 2025, Madame [R] [T] devient occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre des locaux après résiliation du bail, et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, Madame [R] [T] devant être condamnée à son paiement à compter de la date de la résiliation, soit à compter du 27 janvier 2025.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante, en l'occurrence, Madame [R] [T], doit supporter les dépens.

Condamnée aux dépens, Madame [R] [T] sera également condamnée à payer à la SA NOV'HABITAT une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS