TJ 69123, 9 juill. 2026, RG 26/00583

DOSSIER N° RG 26/00583 - N° Portalis DB2H-W-B7J-33YS

Jugement du :
09/07/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S1

[M] [E] épouse [L]
C/
[W] [I] [Z]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Caroline PARDI-MEDAIL

Expédition délivrée
le :
à : Me Kevin CECILIA
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON
PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Jeudi neuf Juillet deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : LUGHERINI Pauline, juge placée auprès de la première présidente de la cour d'appel de Lyon, déléguée au tribunal judiciaire de Lyon au pôle de la proximité et de la protection par ordonnances de la première présidente de la cour d'appel de Lyon en date des 24 novembre 2025 et 1er avril 2026.
GREFFIER : SAVINO Grazia

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [M] [E] épouse [L], demeurant 27 rue Lacassagne - Résidence La Florentine - 69003 LYON
représentée par Me Caroline PARDI-MEDAIL, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 742

Monsieur [S] [L], demeurant 27 rue Lacassagne - Résidence La Florentine - 69003 LYON
représenté par Me Caroline PARDI-MEDAIL, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 742

d’une part,

DEFENDEURS

Monsieur [W] [I] [Z], demeurant 27 avenue Guynemer - 94600 CHOISY LE ROI
représenté par Me Kevin CECILIA, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 411

Madame [O] [R] [U] épouse [I], demeurant 27 avenue de Guynemer - 94600 CHOISY LE ROI
représentée par Me Kevin CECILIA, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 411

Cités à étude par acte de commissaire de justice en date du 22 Mai 2025.

d’autre part

Date de la première audience : 24/03/2026
Date de la mise en délibéré : 07/05/2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 novembre 2024 à effet le 8 novembre 2024, Monsieur [W] [I] [Z] et Madame [O] [R] [U] épouse [I] ont consenti à Madame [M] [E] épouse [L] et Monsieur [S] [L] un bail portant sur des locaux à usage d’habitation avec un garage situés 27 avenue de Lacassagne 69003 Lyon, moyennant un loyer initial mensuel de 1 560 euros dont 1 250 de loyer de base et 310 euros de complément de loyer.

Le 30 janvier 2025, Madame [M] [E] épouse [L] et Monsieur [S] [L] ont saisi la commission départementale de conciliation des baux d’habitation du Rhône d’une action en diminution du loyer.

Le 20 mars 2025, la commission départementale de conciliation des baux d’habitation du Rhône a constaté la non conciliation des parties.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2025, Madame [M] [E] épouse [L] et Monsieur [S] [L] ont fait assigner Monsieur [W] [I] [Z] et Madame [O] [R] [U] épouse [I] devant le juge des contentieux de la protection de Lyon, demandant de :
- fixer le montant du loyer mensuel à la somme de 1 250 euros hors charges à compter du 4 novembre 2024,
- condamner solidairement Monsieur [W] [I] [Z] et Madame [O] [R] [U] épouse [I] à payer à Madame [M] [E] épouse [L] et Monsieur [S] [L] la somme de 2 170 euros à titre de restitution du complément de loyers, avec actualisation à l’audience,
- condamner solidairement Monsieur [W] [I] [Z] et Madame [O] [R] [U] épouse [I] à payer à Madame [M] [E] épouse [L] et Monsieur [S] [L] la somme de 310 euros correspondant au trop perçu du dépôt de garantie,
- condamner solidairement Monsieur [W] [I] [Z] et Madame [O] [R] [U] épouse [I] à payer à Madame [M] [E] épouse [L] et Monsieur [S] [L] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement Monsieur [W] [I] [Z] et Madame [O] [R] [U] épouse [I] aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 mars 2026 et a fait l’objet d’un renvoi pou échange entre les parties.

A l’audience du 7 mai 2026, Madame [M] [E] épouse [L] et Monsieur [S] [L] s’en rapportent à leurs conclusions régulièrement déposées, aux termes desquelles ils demandent de :
- fixer le montant du loyer mensuel à la somme de 1 250 euros hors charges à compter du 4 novembre 2024,
- condamner solidairement Monsieur [W] [I] [Z] et Madame [O] [R] [U] épouse [I] à payer à Madame [M] [E] épouse [L] et Monsieur [S] [L] la somme de 3 980 euros à titre de restitution du complément de loyers, avec actualisation à l’audience,
- condamner solidairement Monsieur [W] [I] [Z] et Madame [O] [R] [U] épouse [I] à payer à Madame [M] [E] épouse [L] et Monsieur [S] [L] la somme de 210 euros correspondant au trop perçu du dépôt de garantie,
- débouter Monsieur [W] [I] [Z] et Madame [O] [R] [U] épouse [I] de leurs demandes,
- condamner solidairement Monsieur [W] [I] [Z] et Madame [O] [R] [U] épouse [I] aux dépens,
- condamner solidairement Monsieur [W] [I] [Z] et Madame [O] [R] [U] épouse [I] à payer à Madame [M] [E] épouse [L] et Monsieur [S] [L] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [W] [I] [Z] et Madame [O] [R] [U] épouse [I] s’en rapportent à leurs conclusions régulièrement déposées, aux termes desquelles ils demandent de :

A titre principal
- débouter Madame [M] [E] épouse [L] et Monsieur [S] [L] de leurs demandes,
A titre subsidiaire
- fixer le complément de loyer à un montant de 210 euros,
En tout état de cause,
- condamner Madame [M] [E] épouse [L] et Monsieur [S] [L] aux dépens,
- condamner Madame [M] [E] épouse [L] et Monsieur [S] [L] à payer à Monsieur [W] [I] [Z] et Madame [O] [R] [U] épouse [C] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIVATION

Sur la contestation du complément de loyer

Aux termes de l’article 140, III, B, de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dans sa version en vigueur depuis le 24 août 2022, un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.
Lorsqu'un complément de loyer est appliqué, le loyer s'entend comme la somme du loyer de base et de ce complément.
Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.
Aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes : des sanitaires sur le palier, des signes d'humidité sur certains murs, un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation, des fenêtres laissant anormalement passer l'air hors grille de ventilation, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations ou des inondations provenant de l'extérieur du logement, des problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois, une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale.
Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d'un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu'il s'agit d'un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi.
En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l'éventuel complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation.
En l'absence de conciliation, le locataire dispose d'un délai de trois mois à compter de la réception de l'avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d'une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l'absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d'office par le juge.
Dans les deux cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s'applique à compter de la prise d'effet du bail.

Il résulte des débats en première lecture à l’Assemblée nationale que l’amendement aux termes duquel « aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes : des sanitaires sur le palier, des signes d'humidité sur certains murs, un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation, des fenêtres laissant anormalement passer l'air hors grille de ventilation, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations ou des inondations provenant de l'extérieur du logement, des problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois, une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale » a été adopté, selon le rédacteur de l’amendement, afin de « définir très précisément les critères de non-confort qui empêchent d’appliquer à un logement un complément de loyer ».

Devant le Sénat, le sénateur rapporteur a déclaré que les cas énumérés correspondaient à des logements « dépourvus de confort, voire insalubres ». Pour le ministre délégué, les cas énumérés « relèveraient du logement non décent » et l’interdiction de location d’un logement non décent rendrait superflue la question du complément de loyer, le ministre délégué se déclarant toutefois favorable à l’adoption de cet amendement. Cet amendement a été adopté sans plus de débat.

Il résulte des débats parlementaires que les cas énumérés ne se limitent pas à des cas de logement indécent mais incluent également des cas de non confort.

En l’espèce, la synthèse du dossier de diagnostic technique en date du 12 septembre 2022 constate que « l’installation d’électricité comporte une ou des anomalies pour laquelle ou lesquelles il est vivement recommandé d’agir afin d’éliminer les danger qu’elle(s) représente(nt). Nous vous conseillons de lever ces anomalies dans les meilleurs délais par un installateur électricien qualifié. Les anomalies constatées concernent : le dispositif de protection différentielle à l’origine de l’installation / Prise de terre et installation de mise à la terre ».

Ces anomalies, avec la référence aux dangers qu’elles représentent et la recommandation de les lever dans les meilleurs délais, caractérisent un défaut de sécurisation de l’installation électrique pour ses usagers, correspondant à un cas d’installation électrique dégradée interdisant l’application d’un complément de loyer.

A ce sujet, les bailleurs justifient d’un devis en date du 22 septembre 2025 de la société AB CONFIANCE pour des travaux d’électricité.

Ce devis étant postérieur à l’assignation, les bailleurs sont mal fondés à invoquer la mauvaise foi des locataires et leur prétendue inertie.

Il convient par conséquent de retenir qu’aucun complément de loyer ne peut être appliqué au contrat de bail et de fixer le montant du loyer hors charges à la somme de 1250 euros correspondant au loyer de base.

Ce loyer s’applique de manière rétroactive à compter de la prise d’effet du bail.

Au regard des quittances et échéances de loyer versées au débat, le trop-perçu de loyer depuis la date d’effet du bail le 8 novembre 2024 jusqu’à l’échéance de mars 2026 incluse se chiffre de la manière suivante :

appartement
garage
Total loyer appelé
Loyer retenu
Annulations de loyer
Trop-perçu
Nov 2024

1196
958

238
Déc 2024
1440
120
1560
1250

310
Janv 2025
1440
120
1560
1250

310
Fév 2025
1440
120
1560
1250

310
Mars 2025
1440
120
1560
1250

310
Avr 2025
1428
120
1548
1250
58
240
Mai 2025
1328
120
1448
1250
400
-202
Juin 2025
1328
120
1448
1250

198
Juill 2025
1328
120
1448
1250

198
Août 2025
1328
120
1448
1250

198
Sept 2025
1328
120
1448
1250

198
Oct 2025
1328
120
1448
1250

198
Nov 2025
1328
120
1448
1250

198
Déc 2025
1328
120
1448
1250

198
Janv 2025
1328
120
1448
1250

198
Fév 2025
1328
120
1448
1250

198
Mars 2026
1328
120
1448
1250

198
Total

3496

Soit un total de 3496 euros, somme que Monsieur [W] [I] [Z] et Madame [O] [R] [U] épouse [I] seront solidairement condamnés à payer à Madame [M] [E] épouse [L] et Monsieur [S] [L].

Sur le trop-perçu au titre du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal.

En l’espèce, le dépôt de garantie ne peut excéder 1250 euros.

Le contrat de bail a prévu un dépôt de garantie de 1560 euros.

Des déductions pour régulation du dépôt de garantie ont été appliquées par les bailleurs en avril 2025 (12 euros) et en mai 2025 (100 euros), portant le dépôt de garantie à la somme de 1448 euros, comme indiqué sur les dernières quittances et échéances de loyer (« votre dépôt de garantie : 1448 € »).

Le trop-perçu au titre du dépôt de garantie se chiffre donc à 1448 – 1250 = 198 euros, somme que Monsieur [W] [I] [Z] et Madame [O] [R] [U] épouse [I] seront solidairement condamnés à payer à Madame [M] [E] épouse [L] et Monsieur [S] [L].

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [W] [I] [Z] et Madame [O] [R] [U] épouse [C], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [W] [I] [Z] et Madame [O] [R] [U] épouse [C] devront verser à Madame [M] [E] épouse [L] et Monsieur [S] [L] une somme qu’il est équitable de fixer à 1200 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,