TJ 13055, 8 juin 2026, RG 25/00048

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 14 Septembre 2026
Président : FUSINA,
Greffier : DE ANGELIS,
Débats en audience publique le : 08 Juin 2026

GROSSE :
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à Me ....BRUMM & ASSOCIES...........................................
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à Me ...............................................
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EXPEDITION :
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à Me ......................................................
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à Me ......................................................

N° RG 25/00048 - N° Portalis DBW3-W-B7J-53TK

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [P] [Y]
né le 31 Juillet 1981 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me BRUMM & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON

Madame [S] [A] épouse [Y]
née le 01 Octobre 1978 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me BRUMM & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

Madame [D] [W] épouse [K]
née le 14 Juillet 1968 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Guillaume FABRICE, avocat au barreau de MARSEILLE

M. [J] [K]
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Guillaume FABRICE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 janvier 2017, M. [P] [Y] et Mme [S] [A] épouse [Y] ont donné à bail à M. [J] [K] et Mme [D] [W] épouse [K] un logement d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 700 euros, outre 90 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 5 avril 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Suivant acte de commissaire de justice du 10 juillet 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de ses moyens et prétentions, M. [P] [Y] et Mme [S] [A] épouse [Y], ayant pour mandataire la SAS [T], ont fait assigner M. [J] [K] et Mme [D] [W] épouse [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE pour l’audience du 16 décembre 2024. Le tribunal a déclaré la citation caduque à la suite d’un malentendu quant à la non comparution du demandeur, qui était en réalité représenté. La déclaration de caducité a été rapportée et l’affaire renvoyée au 10 février 2025.

A l'audience du 8 juin 2026 à laquelle l’affaire a été utilement retenue, après plusieurs renvois, le demandeur, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance. Il sollicite à titre principal de :
Débouter les défendeurs de leurs demandes,Constater la résiliation du bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,A titre subsidiaire :
Prononcer la résiliation du bail du fait des manquements des locataires à leurs obligations,En tout état de cause :
Ordonner l’expulsion des défendeurs avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin,Condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 18.720,12 euros suivant décompte actualisé au 5 février 2026, outre les sommes dues au jour de l’audience, Condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à leur départ effectif des lieux,Condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Un décompte actualisé au 1er juin 2026 est produit au débat.

M. [J] [K] et Mme [D] [W] épouse [K] ont été représentés lors de l’audience du 8 juin 2026. Leur conseil sollicite de :
Constater l’absence de mandat de la SAS [T] et déclarer irrecevables les demandes,Débouter la SAS [T] de l’intégralité de ses demandes,Condamner la SAS [T] au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
La décision a été mise en délibéré au 14 septembre 2026, par mise à disposition au greffe.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,
Vu l'article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée par la voie électronique à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 18 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions précitées.

En outre, le demandeur justifie avoir procédé à la délivrance d’une assignation après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, qui est intervenue le 5 avril 2024.

Par ailleurs, le conseil des défendeurs fait valoir qu’aucun mandat ad agendum n’est fourni au dossier pour justifier l’action de la SAS [T]. Or, l’assignation est engagée par M. [P] [Y] et Mme [S] [A] épouse [Y], et le mandat avec la SAS [T] est produit au dossier (pièce n°15), de sorte que cette exception d’irrecevabilité sera rejetée.

L’action est donc recevable.

Sur les contestations sérieuses soulevées par les défendeurs

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

En l’espèce, le conseil des défendeurs soutient qu’il existe des contestations sérieuses relatives à un trouble de jouissance subi par les locataires et à des manquements des bailleurs en matière de régularisation des charges. Il est sollicité de débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs demandes et les inviter à saisir le juge du fond.

Or, la présente procédure est engagée au fond, comme cela figure dans le titre de l’assignation du 10 juillet 2024, étant précisé que l’audience du 8 juin 2026, comme les précédentes, était bien une audience au fond.

Les contestations évoquées seront donc étudiées au fond en l’état des arguments soulevés par les défendeurs.

Sur les demandes principales

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

*
En l’espèce, le conseil des défendeurs expose qu’un dégât des eaux est survenu le 2 septembre 2020 et a engendré un trouble de jouissance aux locataires. Ils produisent un rapport d’expertise daté du 30 octobre 2023, et précisent que les causes du sinistre ne sont pas établies et que les nuisances perdurent. Ils indiquent également que les locataires ont séquestré les loyers sur un compte CARPA.

S’il n’est pas tiré de conclusion juridique de ces arguments, ceux-ci peuvent être compris comme une exception d’inexécution sur le fondement de l’article 1219 du code civil.

Pour autant, il ressort de ces éléments que la gravité de ce dégât des eaux n’est pas suffisamment établie pour justifier un non-paiement partiel ou total des loyers. En effet, le rapport d’expertise évoque « des dommages aux embellissements locatifs de plusieurs pièces de l’appartement », de sorte qu’il n’est pas démontré de caractère inhabitable du logement, ni même de caractère impropre à l’usage.

En outre, le fait que l’expert souligne que l’assurance des locataires n’aurait pas dû prendre en charge ce sinistre, qui relevait de la garantie-ouvrage souscrite pour la construction de l’immeuble, est sans effet sur l’appréciation du seuil de gravité de ce dégât de eaux et de l’exception d’inexécution qui aurait pu en découler.

Par ailleurs, il sera précisé que la séquestration des loyers sur le compte CARPA a débuté postérieurement au commandement de payer et aucun élément n’est fourni pour justifier que les impayés de loyer étaient liés depuis le commencement à ce dégât des eaux ; en tout état de cause, cela n’a pas d’effet sur l’appréciation du seuil de gravité justifiant une éventuelle exception d’inexécution.

Enfin, aucune demande indemnitaire reconventionnelle n’est formée au titre de ce préjudice de jouissance.

Ainsi, l’argument du dégât des eaux n’a, en l’état de la démonstration, aucun impact sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Concernant les charges, les locataires exposent en avoir contesté le montant à plusieurs reprises, indiquant ne pas en comprendre l’augmentation. Pour autant, les bailleurs fournissent les avis d’échéance, les comptes individuels de charges locatives et les redditions de compte précis par année. Les locataires contestent les montants de manière globale, sans détailler les postes et les périodes, ni indiquer le montant global selon eux indu. En l’état, la contestation n’est donc pas de nature à remettre en cause le montant des charges réclamées au moment du commandement de payer.

Il ressort de ces éléments que les arguments soulevés par les défendeurs, à la fois au titre du préjudice de jouissance et de la contestation des charges, sont sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire à la suite du commandement de payer infructueux.

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En effet, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 avril 2024, pour la somme en principal de 2360,85 euros, hors coût de l’acte.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 5 juin 2024 à minuit.

M. [J] [K] et Mme [D] [W] épouse [K] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

M. [J] [K] et Mme [D] [W] épouse [K] seront également condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 6 juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit 1093,16 euros selon le dernier décompte produit.

Sur la demande de condamnation au paiement de l'arriéré locatif

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur communique un décompte actualisé de sa créance arrêté au 1er juin 2026, indiquant un solde débiteur de 20.894,80 euros. Comme précisé précédemment, si le montant global de la dette est contesté, notamment du fait des charges, cette contestation est imprécise et n’est pas de nature à remettre en cause les pièces justificatives produites en demande. En outre, il est prévu au bail une clause de solidarité.

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [J] [K] et Mme [D] [W] épouse [K] à payer la somme de 20.894,80 euros au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation.

Il sera relevé que les défendeurs ne formulent aucune demande de suspension de l’acquisition de la clause résolutoire ni de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [J] [K] et Mme [D] [W] épouse [K] succombent à l’instance, de sorte qu'ils doivent être condamnés aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles  
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les demandeurs, M. [J] [K] et Mme [D] [W] épouse [K] seront condamnés à verser la somme de 300 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,