TJ 13055, 8 juin 2026, RG 25/01017

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 14 Septembre 2026
Président : FUSINA,
Greffier : DE ANGELIS,
Débats en audience publique le : 08 Juin 2026

GROSSE :
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à Me Marine ALBRAND...................................
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à Me ...............................................
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à Me ...............................................
EXPEDITION :
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à Me ......................................................
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à Me ......................................................
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à Me ......................................................

N° RG 25/01017 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6BUO

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Marine ALBRAND, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [X] [V], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Hugo BONACA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Mme [X] [V] est propriétaire du lot de copropriété n°4 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4].

Par exploit de commissaire de justice en date du 27 janvier 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses demandes et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4], représenté par son la SELARL AJASSOCIES, a fait assigner Mme [X] [V] devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE, pôle de proximité.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 8 juin 2026, après un renvoi.

Au jour de l'audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et produit un relevé de compte actualisé au 25 août 2025.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Mme [X] [V] ne s’est pas acquittée de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Citée à étude, Mme [X] [V] a été représentée par son conseil. Il est sollicité un délai de 24 mois pour apurer sa dette ainsi que le rejet de la demande de dommages-intérêts, outre la réduction de la somme demandée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L'affaire est mise en délibéré au 14 septembre 2026.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,
Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble [...] ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4], représenté par son la SELARL AJASSOCIES, justifie d’une qualité et d’un intérêt à agir pour le recouvrement de charges de copropriété impayées, de même qu’une tentative infructueuse de médiation.

L’action sera déclarée recevable.

Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété
Aux termes de l'article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté, dans le délai de deux mois suivant leur notification dans les conditions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part. La créance du syndicat des copropriétaires est alors certaine, liquide et exigible.

En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
un relevé de propriété attestant de ce que Mme [X] [V] est propriétaire du lot de copropriété n°4 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4],un décompte actualisé au 25 août 2025,les appels de fonds et reddition des comptes,les procès-verbaux des assemblées générales tenues 16 mars 2023 et le 25 mars 2024, une mise en demeure de payer en date du 26 novembre 2024,
Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Mme [X] [V] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 4956,23 euros (hors frais, voire infra).

Dans ses conclusions déposées au jour de l’audience, la défenderesse fait valoir que selon le dernier décompte actualisé au 9 février 2026, la dette a diminué à la somme de 3988,11 euros. Néanmoins, ce décompte n’est produit aux débats ni par Mme [X] [V], ni par le syndicat des copropriétaires demandeur, de sorte qu’il est impossible en l’état de tenir compte de cette affirmation.

Il convient, en conséquence, de condamner Mme [X] [V] au paiement de la somme de 4956,23 euros, au titre des charges dues à la date 25 août 2025.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2024, date de la mise en demeure.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c'est-à-dire ceux exposés pour l'avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n'est pas le cas à titre d'exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d'honoraires du syndic. En effet, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d'honoraires supplémentaires, n'en change pas la nature.

En l’espèce, Mme [X] [V] affirme que la somme de 40 euros, correspondant aux frais de deux mises en demeure, doit être soustraite au décompte global présenté par le syndicat des copropriétaires. Néanmoins, il est constant que les frais de mise en demeure sont des frais nécessaires.

En conséquence, il convient de condamner cette dernière au paiement de la somme de 40 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de principe que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l'espèce, il n’est pas démontré la mauvaise foi de Mme [X] [V], qui s’est faite représenter pour l’audience et indique avoir subi des difficultés financières du fait d’appels de fonds de montants importants. En outre, celle-ci a repris le paiement des charges.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur la capitalisation des intérêts
L’article 1343-2 du code civil dispose : « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise ».
Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues [...] ».

En l’espèce, Mme [X] [V] sollicite des délais de paiement à hauteur de 24 mois ne précise pas quelles sont ses ressources et ses charges. Il est donc impossible d’apprécier la situation financière du débiteur au sens du texte précité, à partir de la seule affirmation de difficultés financières passées sans autre précision.

En conséquence, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [X] [V] qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.
 
Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des circonstances du litige, il convient de condamner Mme [X] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4], représenté par son la SELARL AJASSOCIES la somme de 300 euros en application de l’article précité.
 
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS