TJ 13055, 8 juin 2026, RG 25/06694

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 14 Septembre 2026
Président : FUSINA,
Greffier : DE ANGELIS,
Débats en audience publique le : 08 Juin 2026

GROSSE :
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à Me .Caroline CAUSSE...................
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à Me ...............................................
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à Me ...............................................
EXPEDITION :
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à Me ......................................................
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à Me ......................................................
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à Me ......................................................

N° RG 25/06694 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7GJO

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 1], domiciliée : chez Mme [I] [B], syndic en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Caroline CAUSSE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. [C], dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [C] est propriétaire du lot de copropriété n°4 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4].

Par exploit de commissaire de justice en date du 14 octobre 2025, rectifié par acte du 17 novembre 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses demandes et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4], a fait assigner la SCI [C] devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE, pôle de proximité.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 8 juin 2026.

Au jour de l'audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la SCI [C] ne s’est pas acquittée de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Citée à étude, la SCI [C] n’a pas comparu.

L'affaire est mise en délibéré au 14 septembre 2026.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,
Vu l’article 1353 du code civil,

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété
Aux termes de l'article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté, dans le délai de deux mois suivant leur notification dans les conditions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part. La créance du syndicat des copropriétaires est alors certaine, liquide et exigible.

En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats:
un relevé de propriété attestant de ce que la SCI [C] est propriétaire du lot de copropriété n°4 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4],un décompte daté du 1er juillet 2025,les appels de fonds et reddition des comptes,les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 8 février 2021, 19 avril 2022, 18 décembre 2023, une mise en demeure en date du 24 novembre 2022, du 4 novembre 2023 et une sommation de payer par acte de commissaire de justice du 7 mai 2024,
Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que la SCI [C] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 4968,37 euros (hors frais, cf infra).

Il convient, en conséquence, de condamner la SCI [C] au paiement de la somme de 4968,37 euros, au titre des charges dues à la date du 1er juillet 2025.

Il est sollicité que cette somme porte intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2024 dans le dispositif de l’assignation. Pour autant, la date visée dans le corps de l’assignation est le 24 novembre 2022, qui correspond à la date effective du courrier joint à la procédure, de sorte qu’il s’agit d’une erreur matérielle. Cette somme portera donc intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2022, date de la mise en demeure.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c'est-à-dire ceux exposés pour l'avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n'est pas le cas à titre d'exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d'honoraires du syndic. En effet, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d'honoraires supplémentaires, n'en change pas la nature.

En l'espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à la SCI [C] seule, la somme de 159,12 euros, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l'article 10-1 susvisé (Frais pris en compte : frais de mise en demeure du 24 novembre 2022 et facture de la sommation de payer d’huissier. Frais non pris en compte : frais de remise de dossier à l’avocat et l’huissier).

Par conséquent, la SCI [C] sera condamnée à payer la somme de 159,12 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l'espèce, la SCI [C] commet régulièrement des manquements répétés à ses obligations de paiement des charges, et ne justifie pas de difficultés particulières.
Il est admis que les manquements répétés par un copropriétaire à son obligation essentielle de paiement de ses charges, sans justifier de raisons valables, sont constitutifs d’une faute causant un préjudice direct et certain au syndicat des copropriétaires distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, étant rappelé que le syndicat des copropriétaires n’a pas vocation à faire systématiquement l’avance des fonds à un copropriétaire délibérément défaillant.
En conséquence, la SCI [C] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts, en considération de l’ancienneté du litige et du montant des charges impayées.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI [C] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.
 
Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des circonstances du litige et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique de la défenderesse, il convient de condamner la SCI [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] la somme de 800 euros en application de l’article précité.
 
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS