TJ 74281, 25 août 2026, RG 25/02122

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 25 AOUT 2026

MINUTE N° : 26/490

DOSSIER : N° RG 25/02122 - N° Portalis DB2S-W-B7J-FG77
AFFAIRE : Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE / [M] [D]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection
Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 23 Juin 2026

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, Contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDERESSE

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Colomban CAROULLE de la SELARL RIMONDI ALONSO HUISSOUD CAROULLE PIETTRE, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats plaidant

DEFENDEUR

M. [M] [D], demeurant [Adresse 2]
non comparant

Expédition(s) délivrée(s) le
à

Exécutoire(s) délivré(s) le
à

EXPOSÉ DU LITIGE

L’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE a, par contrat signé le 10 juin 2022, donné à bail à Monsieur [M] [D] un appartement n°9965.0006 au sein du bâtiment B de l’ensemble immobilier [Adresse 3], situé [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 423,70 euros, outre des provisions pour charges de 169,54 euros par mois.

Par acte de Commissaire de Justice du 16 septembre 2025, remis à domicile, l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE a fait assigner Monsieur [M] [D] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 19 mai 2026, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :
- constater que la résiliation du bail du logement conclu entre l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE et Monsieur [M] [D] est acquise depuis le 21 mars 2025 par le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat, ou à défaut, prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail ;
- dire et juger que Monsieur [M] [D] occupe les lieux sans droit ni titre ;
- ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [M] [D], corps et biens, et celles de toutes personnes introduites de son chef dans le logement, avec le concours de la force publique si besoin est, et deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ;
- condamner Monsieur [M] [D] à payer à l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE la somme de 3 754,96 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus à la date du 4 septembre 2025 ;
- condamner Monsieur [M] [D] à payer à l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce à compter du 5 septembre 2025 jusqu’au jour de la libération effective des lieux, ladite indemnité subissant les mêmes variations que le loyer contractuel ;
- condamner Monsieur [M] [D] à payer à l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE la somme de 660 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Monsieur [M] [D] aux entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Un rapport du Pôle médico-social a été adressé au Greffe le 16 avril 2026 indiquant que Monsieur [M] [D] est sans emploi depuis février 2022, perçoit l’Allocation de Solidarité Spécifique (ASS) depuis février 2024 à hauteur de 579 euros. Il déclare supporter des charges estimées à 927 euros, soit un reste à vivre mensuel négatif de 348 euros. Le rapport mentionne que les impayés de loyer ont débuté à la suite d’une suspension temporaire de ses droits ASS en raison d’un avis d’imposition obtenu tardivement. L’intéressé n’a pas repris le paiement du loyer courant et ses ressources apparaissent insuffisantes pour le régler. Un dossier auprès du Fonds de solidarité pour le logement (FSL) ainsi qu’un dossier de surendettement sont envisagés. Le rapport précise que le locataire n’a pas donné suite aux tentatives de contact du service en janvier 2026 pour une mise à jour de sa situation. Il conclut que seule une reprise d’emploi pourrait permettre au locataire de rester dans les lieux.

Lors de l’audience du 19 mai 2026, l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE, représenté, a réitéré ses demandes, indiquant que les paiements du locataire étaient irréguliers et qu’il n’avait aucune garantie sur la poursuite des paiements. Il a déposé un décompte actualisant le montant de la dette à la somme de 4 402 euros, hors dépens.

Monsieur [M] [D], présent, a indiqué qu’il ne percevait plus les allocations d’aide au logement (APL), qu’il avait retrouvé un emploi en tant qu’opérateur mécanique, qu’il réglait 420 euros au titre des loyers chaque mois et qu’il envisageait de déposer un dossier FSL. Il a manifesté sa volonté de se maintenir dans les lieux.

Un renvoi a été prononcé à l’audience du 23 juin 2026 afin que le défendeur produise son contrat de travail et prenne contact avec le bailleur afin de lui formuler des propositions de délais de paiement.

Lors de cette nouvelle audience, l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE, représenté, a réitéré ses demandes, tout en indiquant qu’il n’était pas opposé à un plan d’apurement de la dette à hauteur de 163 euros par mois pendant trois ans.

Monsieur [M] [D], présent, a indiqué qu’il avait omis de produire son contrat de travail, mais a déclaré qu’il s’agissait d’un contrat à durée indéterminée lui procurant un salaire mensuel de 1 900 euros nets. Il a indiqué avoir entrepris des démarches pour percevoir les aides au logement. Il propose de verser une somme complémentaire de 150 euros en sus du loyer s’il ne perçoit pas les APL, et de 300 euros en sus du loyer courant dans l’hypothèse où ces aides lui seraient accordées.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue à la date du 25 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, date d'entrée en vigueur de ladite loi, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s'applique pas puisqu'un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d'être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

En l'espèce, le contrat de bail a été conclu le 10 juin 2022. La clause résolutoire du contrat (article VIII b.) prévoit qu'à défaut de paiement du loyer, du dépôt de garantie et des charges, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 20 janvier 2025, d'un commandement de payer dans le délai de deux mois, la somme de 1 281,60 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail et comportant l'ensemble des éléments d'information prévu par l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l'assignation au représentant de l'Etat dans le département six semaines au moins avant l'audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 21 mars 2025, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles.

Il ressort du décompte actualisé produit aux débats que la dette de loyers, charges échus et laissés impayés, échéance du mois de mai 2026 comprise, arrêtée au 19 juin 2026, s’élève à la somme de 5 864,42 euros, après déduction des frais de contentieux (120,73 euros, 13 euros et 131,39 euros, soit 265,12 euros), qui ne constituent pas des charges locatives, de la somme réclamée de 6 129,54 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Monsieur [M] [D] n’étant pas rapportée, il y a lieu de le condamner à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, et jusqu’à parfait achèvement.  

En vertu de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [M] [D] a sollicité l’octroi de délais de paiement, proposant de verser une somme complémentaire de 300 euros par mois en cas de perception des APL, et de 150 euros par mois dans l’hypothèse où il n’en bénéficierait pas.

Il ressort du dernier décompte actualisé en date du 19 juin 2026 que Monsieur [M] [D] a versé le loyer intégral du mois de novembre 2025, à hauteur de 435,83 euros, ainsi que celui du mois de décembre 2025, à hauteur de 840 euros (deux paiements de 420 euros). Si les paiements réalisés postérieurement demeurent irréguliers et partiels, le locataire indique avoir entrepris des démarches afin de percevoir de nouveau les aides au logement, lesquelles devraient lui permettre de régler une partie du loyer. Par ailleurs, il précise avoir retrouvé un emploi. Le bailleur a, à l’audience, exprimé son accord pour l’octroi de délais de paiement à hauteur de 163 euros par mois.

Compte tenu de ces éléments et de l’accord des parties, il sera octroyé au défendeur des délais de paiement dont les mensualités seront fixées à hauteur de 165 euros. Les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail seront par conséquent suspendus.

Dans l’hypothèse où les délais ne seraient pas respectés et où la clause résolutoire reprendrait ses effets, il y aura lieu d’autoriser l’expulsion du défendeur et de le condamner, jusqu'à libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers le cas échéant indexés et des charges qui auraient été dus si le bail était resté en vigueur.

Monsieur [M] [D], qui succombe, sera condamné aux dépens de l'instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le droit de plaidoirie, les frais d'assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l'État conformément à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 150 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS