TJ 74281, 25 août 2026, RG 25/02383

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 25 AOUT 2026

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/02383 - N° Portalis DB2S-W-B7J-FHR5
AFFAIRE : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE établissement public à caractère industriel et commercial, immatriculé au RCS d’ANNECY sous le n° 349 185 611 / [K] [T]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection
Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 23 Juin 2026

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, Contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDERESSE

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE établissement public à caractère industriel et commercial, immatriculé au RCS d’ANNECY sous le n° 349 185 611, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Colomban CAROULLE de la SELARL RIMONDI ALONSO HUISSOUD CAROULLE PIETTRE, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats plaidant

DEFENDEUR

M. [K] [T], demeurant [Adresse 2]
comparant

Expédition(s) délivrée(s) le
à

Exécutoire(s) délivré(s) le
à

EXPOSÉ DU LITIGE

L’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE a, par contrats signés le 30 janvier 2023 et le 21 février 2023, donné à bail à Monsieur [K] [T] un garage fermé n°[Numéro identifiant 1] et un logement n°[Numéro identifiant 2] au sein du bâtiment E de l’ensemble immobilier ROSE EDEN, situé [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 47 euros, outre des provisions pour charges de 9,96 euros par mois pour le garage et un loyer mensuel de 291,17 euros, outre des provisions pour charges de 122,48 euros pour le logement.

Par acte de Commissaire de Justice du 23 octobre 2025, remis à personne, l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE a fait assigner Monsieur [K] [T] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 23 juin 2026, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :
- constater que la résiliation du bail du logement et du bail du garage conclus entre l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE et Monsieur [K] [T] est acquise depuis le 24 août 2025 par le jeu des clauses résolutoires insérées aux contrats, ou à défaut, prononcer la résolution judiciaire des contrats de baux ;
- dire et juger que Monsieur [K] [T] occupe les lieux sans droit ni titre ;
- ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [K] [T], corps et biens, et celles de toutes personnes introduites de son chef dans le logement, avec le concours de la force publique si besoin est, et deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ;
- condamner Monsieur [K] [T] à payer à l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE la somme de 2 528,81 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus à la date du 20 octobre 2025 ;
- condamner Monsieur [K] [T] à payer à l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation des baux, et ce à compter du 21 octobre 2025 jusqu’au jour de la libération effective des lieux, ladite indemnité subissant les mêmes variations que le loyer contractuel ;
- condamner Monsieur [K] [T] à payer à l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE la somme de 660 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Monsieur [K] [T] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Un rapport a été adressé au Greffe le 5 juin 2026 par le Pôle médico-social indiquant que Monsieur [K] [T] vit seul dans le logement, qu’il perçoit des ressources mensuelles de 1 173 euros par mois et supporte des charges de 592 euros, soit un reste à vivre mensuel de 581 euros. Le rapport mentionne qu’il a repris le paiement du loyer courant depuis le mois de février 2026. Il aurait déjà bénéficié d’une aide du Fonds de solidarité pour le logement d’un montant de 932,41 euros en avril 2025. Il est également mentionné que le locataire est actuellement à la recherche d’un emploi et que ses droits au chômage arrivent à échéance en juin 2026. En raison des difficultés rencontrées, une mesure d’accompagnement de type Accompagnement Social Lié au Logement Maintien a été mise en place à compter du 26 février 2026 avec l’association LA PASSERELLE, pour une durée de six mois. Recontacté par les services sociaux, Monsieur [K] [T] a indiqué poursuivre ses démarches de recherche d’emploi hors du département.
Lors de l’audience du 23 juin 2026, l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE, représenté, a réitéré ses prétentions et confirmé la reprise du versement intégral du loyer courant par le locataire. Il a déposé un décompte arrêté au 18 juin 2026 actualisant la dette à la somme de 3 116,46 euros hors dépens.

Monsieur [K] [T], présent, a indiqué qu’il était au chômage et qu’il poursuivait ses démarches de recherche d’emploi dans le secteur de l’informatique.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 25 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, date d'entrée en vigueur de ladite loi, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s'applique pas puisqu'un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d'être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

A titre liminaire, il y a lieu de préciser que le contrat de bail de garage conclu le 30 janvier 2023 constitue un accessoire du contrat portant sur le logement signé le 21 février 2023, de sorte que le sort du contrat de location du stationnement suivra celui du contrat d’habitation.

En l'espèce, le contrat de bail d’habitation a été conclu le 21 février 2023. La clause résolutoire du contrat (article VIII.b) prévoit qu'à défaut de paiement du loyer, du dépôt de garantie et des charges aux termes convenus, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 23 juin 2025, d'un commandement de payer dans le délai de deux mois, la somme de 1 436,23 euros visant les clauses résolutoires du contrat de bail d’habitation et de garage et comportant l'ensemble des éléments d'information prévu par l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l'assignation au représentant de l'Etat dans le département six semaines au moins avant l'audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation des contrats est acquise de plein droit au 24 août 2025, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles.

Il ressort du décompte actualisé produit aux débats que la dette de loyers, charges échus et laissés impayés, échéance du mois de mai 2026 comprise, arrêtée au 18 juin 2026, s’élève à la somme de 3 116,46 euros, après déduction des frais de contentieux (126,35 euros, 13 euros et 128,39 euros, soit 267,74 euros), qui ne constituent pas des charges locatives, de la somme réclamée de 3 384,20 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Monsieur [K] [T] n’étant pas rapportée, il y a lieu de le condamner à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, et jusqu’à parfait achèvement.  

En vertu de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, malgré la fin des droits au chômage perçus à compter du mois de juin 2026, il convient de noter que Monsieur [K] [T] a repris le versement intégral du loyer courant depuis le mois de février 2026, comme l’atteste le décompte actualisé versé aux débats. Il ressort également du rapport du Pôle médico-social qu’il bénéficie d’un accompagnement social depuis le 26 février 2026 et qu’il poursuit activement ses recherches d’emploi, démontrant ainsi sa volonté de régulariser la situation.

Compte tenu de ces éléments, il sera octroyé au défendeur des délais de paiement dont les mensualités seront fixées à hauteur de 90 euros. Les effets des clauses résolutoires insérées dans les contrats de bail d’habitation et de garage seront par conséquent suspendus.

Dans l’hypothèse où les délais ne seraient pas respectés et où les clauses résolutoires reprendraient leurs effets, il y aura lieu d’autoriser l’expulsion du défendeur et de le condamner, jusqu'à libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers le cas échéant indexés et des charges qui auraient été dus si les baux étaient restés en vigueur.

Monsieur [K] [T], qui succombe, sera condamné aux dépens de l'instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le droit de plaidoirie, les frais d'assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l'État conformément à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 150 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS