TJ 41018, 25 août 2026, RG 26/01305
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Texte de la décision
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Affaire : [H] [C], [Y] [P]/[B] [K], S.A.R.L. [Adresse 1] exploitant sous le nom commerci al STEPHANE PLAZA IMMOBILIER, [W] [K], [Z] [K] épouse [X], [W] [K], [V] [K]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Ordonnance du : 25 Août 2026
N° RG 26/01305 - N° Portalis DBYN-W-B7K-FBFS
Minutage électronique
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Rendue le vingt cinq Août deux mil vingt six
Par Stéphanie FORET, Vice-Président,
Assisté de Johan SURGET, Greffier
ENTRE
DEMANDEURS
Madame [H] [C]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Gaylord GAILLARD (Avocat au barreau de TOURS) substitué à l’audience par Me Nelly GALLIER (Avocat au barreau de BLOIS)
Monsieur [Y] [P]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Me Gaylord GAILLARD (Avocat au barreau de TOURS) substitué à l’audience par Me Nelly GALLIER (Avocat au barreau de BLOIS)
ET
DEFENDEURS
Madame [B] [K]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représenté par Me Flora OLIVEREAU (Avocat au barreau de BLOIS)
COPIE DOSSIER + EXP. EXPERTISES
S.A.R.L. [Adresse 1] exploitant sous le nom commerci al STEPHANE PLAZA IMMOBILIER
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Me Alexandra MONIERE (Avocat au barreau de BLOIS) substituée à l’audience par Me Samantha MORAVY (Avocat au barreau de BLOIS)
Monsieur [W] [K]
[Adresse 5]
[Localité 4]
représenté par Me Flora OLIVEREAU (Avocat au barreau de BLOIS)
Madame [Z] [K] épouse [X]
[Adresse 6]
[Localité 5]
représenté par Me Flora OLIVEREAU (Avocat au barreau de BLOIS)
Monsieur [W] [K]
[Adresse 5]
[Localité 4]
représenté par Me Flora OLIVEREAU (Avocat au barreau de BLOIS)
Monsieur [V] [K]
[Adresse 7]
[Localité 6]
représenté par Me Flora OLIVEREAU (Avocat au barreau de BLOIS)
Audience publique en date du 07 Juillet 2026.
Ordonnance mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d'un acte notarié reçu le 6 décembre 2024 par Maître [S] [R], notaire à [Localité 1] (41), Monsieur [Y] [P] et Madame [H] [C] ont acquis auprès de Monsieur [V] [K], de Madame [Z] [K], de Madame [B] [K] et de Monsieur [W] [K], un pavillon sur sous-sol semi enterré, cadastré section AK parcelle n°[Cadastre 1], situé [Adresse 2] à [Localité 7] (41), moyennant le prix de 240 000 euros.
Préalablement à cet acte de vente, un compromis de vente a été régularisé le 17 septembre 2024 avec le concours de l'agence STEPHANE PLAZA IMMOBILIER [Localité 1].
Aux termes de ce compromis, il était précisé que : " Le vendeur déclare que les biens objet des présentes n'ont subi aucun sinistre en cours actuellement ".
Constatant des désordres à la suite de leur acquisition, notamment des infiltrations dans le sous-sol situé sous la terrasse, les acquéreurs en ont informé les vendeurs par courrier du 29 mars 2025, en indiquant avoir découvert l'existence de devis établis au début de l'année 2024, lesquels faisaient état d'une défaillance structurelle au sein de l'immeuble.
Par courrier en date du 4 avril 2025, Monsieur [W] [K], a indiqué aux acquéreurs que les infiltrations de la terrasse étaient " connues et visibles ", précisant que des devis avaient été établis afin de remédier à ces désordres, et ceux-ci avaient été communiqués à l'agence STEPHANE PLAZA IMMOBILIER.
Souhaitant faire constater les désordres, Monsieur [Y] [P] et Madame [H] [C] ont fait appel à un commissaire de justice.
Un procès-verbal de constat a été dressé le 9 février 2026.
En l'absence de solution amiable, Monsieur [Y] [P] et Madame [H] [C] ont, par actes de commissaire de justice dressés les 4, 6 et 12 mai 2026, assigné Madame [Z] [K], Madame [B] [K], Monsieur [V] [K], Monsieur [W] [K] et la SARL [Adresse 1], exerçant sous le nom commercial STEPHANE PLAZA IMMOBILIER, devant le président du Tribunal judiciaire de Blois, statuant en référé, aux fins de :
-Vu l'article 145 du Code de Procédure Civile,
-Vu les pièces versées aux débats
-Dire et juger bien fondées et recevables les demandes, fins et prétentions des consorts [A],
-Désigner tel Expert qu'il plaira à Monsieur le Président de nommer, avec la mission de:
-Se rendre sur les lieux [Adresse 8] [Localité 8],
-Se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission
-Entendre tout sachant qu'il estimera utile à l'accomplissement de sa mission,
- Décrire les désordres allégués dans l'assignation et les pièces jointes et déterminer l'origine, la date d'apparition, l'étendue et les causes des désordres,
-Dire s'ils préexistaient, même en germe à la vente, s'ils étaient apparents et s'ils rendent l'ouvrage impropre à son usage ou en diminuent fortement l'usage,
-Dire si ces désordres étaient connus du vendeur et de l'agent immobilier
-Déterminer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres sur la base des devis remis par les parties, en évaluer le coût et la durée,
-Donner un avis sur les préjudices subis et à subir par Monsieur [P] et Madame [C],
- Réunir tous les éléments techniques et financiers de nature à permettre au Tribunal éventuellement saisi de se prononcer le moment venu sur les responsabilités encourues
-Dire que l'expert pourra éventuellement s'adjoindre tel sapiteur qu'il lui plaira,
-Dire que l'Expert commis donnera connaissance de ses conclusions aux parties à l'occasion d'un pré-rapport communiqué aux parties, et répondra à tout dire écrit de leur part formulé clans le délai qu'il aura imparti, avant d'établir un rapport définitif qu'il déposera au secrétariat-greffe du Tribunal Judiciaire de BLOIS dans un délai maximal de six mois à compter de l'ordonnance à intervenir,
-Fixer la provision destinée à l'expert judiciaire à régler,
-Réserver les dépens.
Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 6 juillet 2026, Madame [Z] [K], Madame [B] [K], Monsieur [V] [K] et Monsieur [W] [K] demandent au juge des référés de :
-Vu l'article 145 du Code de procédure civile,
-Vu les pièces versées aux débats,
-Constater que les consorts [K] ne s'oppose pas, par principe, à la mesure d'expertise sollicitée, laquelle ne saurait toutefois préjuger du bien-fondé des prétentions des demandeurs;
-Donner acte aux consorts [K] de leurs plus expresses protestations et réserves sur les faits allégués par les demandeurs ainsi que sur toute qualification juridique qui pourrait en être déduite ;
-Compléter, en tant que de besoin, la mission de l'expert afin qu'il lui soit notamment demandé :
-de reconstituer la chronologie complète des faits ayant précédé la vente du bien litigieux;
-de prendre connaissance de l'ensemble des échanges intervenus entre les vendeurs, les différentes agences immobilières et les acquéreurs, ainsi que de toutes les pièces relatives aux devis établis avant la vente ;
-d'analyser les modalités de transmission des informations relatives aux désordres affectant la terrasse entre les vendeurs, les agences immobilières successivement mandatées et les acquéreurs ;
-de déterminer si les désordres affectant la terrasse et les infiltrations alléguées étaient matériellement apparents lors des visites du bien et lors de la vente, au regard notamment de leur visibilité, des traces d'humidité, des infiltrations constatables et des éléments accessibles à un acquéreur normalement attentif ;
-de préciser si les travaux ayant fait l'objet du devis communiqué avant la vente correspondaient aux désordres aujourd'hui invoqués par les demandeurs ou si ceux-ci présentent une nature, une ampleur ou une cause différente ;
-Réserver les dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 7 juillet 2026, à laquelle les demandeurs, représentés par leur avocat, ont maintenu leurs demandes dans les termes de leurs assignations.
Lors de cette audience, la SARL [Adresse 1], exerçant sous le nom commercial STEPHANE PLAZA IMMOBILIER, représentée par son avocat, a présenté ses protestations et réserves d'usage.
Pour un plus ample exposé des faits et moyens développés par les demandeurs au soutien de leurs prétentions, il est renvoyé à leurs écritures régulièrement versées aux débats de l'audience.
A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 25 août 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande d'expertise
Aux termes de l'article 145 du Code de procédure civile, " S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ".
L'article 145 du Code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables et il n'est ainsi pas soumis à la condition d'urgence ou à la condition d'absence de contestation sérieuse.
Le référé-expertise suppose l'existence d'un motif légitime c'est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui et qu'elle soit pertinente et utile, sans préjuger de la responsabilité des parties.
Il est constant que Monsieur [Y] [P] et Madame [H] [C] sont propriétaires d'une maison d'habitation sise [Adresse 2] à [Localité 7] (41).
Constatant des infiltrations dans leur sous-sol en provenance de la terrasse, ils sollicitent la nomination d'un expert judiciaire.
Afin de justifier de leur intérêt légitime, ils versent plusieurs pièces aux débats :
-Le compromis de vente du 17 septembre 2024, au sein duquel est indiqué que (voir en ce sens : pièce n°2 des demandeurs) : " Le VENDEUR déclare :
Que les biens objets des présentes n'ont subi aucun sinistre en cours actuellement. "
-L'acte notarié du 6 décembre 2024, au sein duquel est énoncé que (voir en ce sens : pièce n°1 des demandeurs) : " S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas " :
-s'il est prouvé par l'ACQUEREUR dans le délai légal, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR ".
-Le procès-verbal de constat du 6 février 2026, qui constate que (voir en ce sens : pièce n°6 des demandeurs) : " Sous-sol / Garage :
L'environnement est extrêmement humide.
Le mur Est et le mur Sud du fond du garage sont très nettement impactés par des infiltrations d'eau.
Le mur mitoyen entre le garage et la cave présente les mêmes désordres.
Une flaque d'eau se dessine au sol.
Les parpaings des murs et les hourdis du plafond sont humides au toucher et s'effritent.
Des fissures avec effritement en bordure sont apparentes au niveau des hourdis et des poutrelles.
Sous-sol / Cave :
L'environnement est extrêmement humide.
Les cavaliers des conduites électriques sont rouillés.
A l'intérieur de la cave, au niveau du mur mitoyen avec le garage, les parpaings sont humides au toucher et couverts de moisissures.
On observe des fissures au niveau des hourdis et des poutrelles.
Au plafond, les plaques existantes se délitent et sont partiellement effondrées, laissant des barres métalliques de fixation couvertes de rouille.
Une infiltration d'eau est également visible sous les buches de bois qui sont elles-mêmes moisies.
Terrasse :
Le revêtement de la terrasse présente des tâches noires d'humidité, exception faite de la partie située contre la façade de la maison qui est abritée par la saillie de toit.
Autour de certaines dalles en pierre de la terrasse, j'observe la présence de mousse.
Au niveau des joints de la terrasse, de l'herbe pousse. "
-Le courrier en date du 4 avril 2026 adressé aux acquéreurs, au sein duquel Monsieur [W] [K], a indiqué aux acquéreurs que les infiltrations de la terrasse étaient " connues et visibles ", précisant que des devis avaient été établis afin de remédier à ces désordres, et ceux-ci avaient été communiqués à l'agence STEPHANE PLAZA IMMOBILIER (voir en ce sens : pièce n°4 des demandeurs),
-Les devis estimant la reprise des désordres (voir en ce sens : pièce n°5 des demandeurs).
Au regard de ces éléments, Monsieur [Y] [P] et Madame [H] [C] justifient que les conditions d'application des dispositions de l'article 145 du code de procédure civile sont réunies, de sorte qu'il convient d'ordonner la mesure d'expertise judiciaire qui a pour vocation à faire constater l'étendue des désordres, ainsi qu'à éclairer les juges du fond éventuellement ultérieurement saisis d'un litige, sur leur cause et de préconiser et chiffrer les travaux propres à y remédier.
L'expertise judiciaire sera ordonnée selon les modalités prévues au présent dispositif.
Sur les demandes accessoires
A la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l'article 145 du code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge du demandeur. Cette condamnation est provisoire et le coût final de l'expertise pourra être supporté par celui qui perdra le procès au fond.
Monsieur [Y] [P] et Madame [H] [C] au bénéfice desquels l'expertise est ordonnée, supporteront provisoirement la charge des dépens.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront mais dès à présent, par provision ;
ORDONNONS une mesure d'expertise judiciaire au contradictoire de Monsieur [Y] [P], de Madame [H] [C], de la SARL [Adresse 1], exerçant sous le nom commercial STEPHANE PLAZA IMMOBILIER, de Madame [B] [K], de Madame [Z] [K], de Monsieur [V] [K] et de Monsieur [W] [K] ;
COMMETTONS pour y procéder :
Monsieur [G] [Q]
expert inscrit sur la liste de la cour d'appel d'Orléans (Rubrique : C-02.01 - Architecture - Ingénierie - Maîtrise d'œuvre)
[Adresse 9]
[Localité 9]
Port : 06.63.49.67.39
Mèl : [Courriel 1]
DONNONS pour mission à l'expert de :
- Se rendre sur les lieux, sis [Adresse 2] à [Localité 7] (41) après y avoir convoqué les parties,
- Se faire communiquer et prendre connaissance de tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission, à savoir l'ensemble des pièces contractuelles, ainsi que leurs éventuelles annexes, documents techniques, devis, facture, rapport d'expertise, procès-verbaux, compromis de vente, acte authentique de vente etc ;
- Entendre tout sachant susceptible de l'éclairer dans le déroulement de sa mission;
- Etablir la chronologie et notamment la (ou les) date(s) de vente du bien immobilier (en précisant les dates de visite préalables, les intermédiaires éventuels intervenus, etc.)
- Examiner l'immeuble, rechercher la réalité des vices et/ou non conformités allégués par les parties demanderesses dans l'assignation ou ses conclusions ultérieures ; en indiquer la nature, l'origine, l'importance et la date d'apparition ;
- Préciser la date d'apparition des désordres dans toutes leurs composantes, leur ampleur et leurs conséquences (date des premières manifestations, aggravation éventuelle) ;
- Préciser la date à laquelle l'acquéreur a pu avoir connaissance de ces vices ;
- Indiquer si l'acquéreur pouvait déceler ces vices lors des visites et lors de la vente, en tenant compte des connaissances de ce dernier, et s'il pouvait en apprécier la portée ;
- Fournir tous éléments concernant l'éventuelle connaissance du ou des vices lors de la vente par le vendeur (ou les vendeurs successifs) ; plus précisément, indiquer si la SARL [Adresse 1] et les consorts [K] avaient connaissance de ce vice au moment des visites et/ou de la vente ;
- Indiquer si ces vices rendent l'immeuble impropre à son usage ou s'ils " diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus " (selon les termes de l'article 1641 du code civil) ;
- Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres et leurs délais d'exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d'un maître d'œuvre, le coût de ces travaux et leur durée d'exécution ; à cet égard, indiquer si les travaux à réaliser sont de même nature que ceux indiqués dans les devis réalisés avant la vente dudit bien ;
- Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres affectant les travaux réalisés et/ou des travaux non réalisés, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état, le préjudice financier, les pénalités de retard ;
- Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l'aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l'affirmative, à la demande d'une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;
- Faire le compte entre les parties,
- Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;
DISONS qu'en cas d'empêchement de l'expert, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête ;
FIXONS la consignation à valoir sur la rémunération de l'expert à la somme de 2 000 euros à verser par Monsieur [Y] [P] et Madame [H] [C] entre les mains du régisseur d'avances et de recettes du tribunal judiciaire de Blois avant le 25 octobre 2026 ;
RAPPELONS qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert est caduque ;
DISONS que l'expert devra effectuer sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile ;
DISONS qu'il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes dans les formes prescrites par l'article 242 du code de procédure civile, qu'il pourra demander communication de tous documents aux parties et aux tiers, que ceux-ci devront lui remettre sans délai ;
RAPPELONS qu'il peut s'adjoindre d'initiative, si besoin est, un technicien dans une autre spécialité que la sienne, dont le rapport sera joint au rapport, et/ou se faire assister par une personne de son choix intervenant sous son contrôle et sa responsabilité ;
DISONS qu'il devra adresser aux parties un document de synthèse, ou pré-rapport :
-fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse, lesquelles disposeront d'un délai de quatre à cinq semaines à compter de la transmission du pré-rapport,
-rappelant aux parties, au visa de l'article 276, alinéa 2, du code de procédure civile, qu'il n'est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà du terme qu'il fixe ;
DISONS que l'expert répondra de manière précise et circonstanciée à ces dernières observations ou réclamations, qui devront être annexées au rapport définitif, dans lequel devront figurer impérativement :
- la liste exhaustive des pièces par lui consultées,
- le nom des personnes convoquées aux opérations d'expertise, en précisant pour chacune d'elle la date d'envoi de la convocation la concernant et la forme de cette convocation,
- le nom des personnes présentes à chacune des réunions d'expertise,
- la date de chacune des réunions tenues,
- les déclarations des tiers entendus par lui, en mentionnant leur identité complète, leur qualité et leurs liens éventuels avec les parties,
- le cas échéant, l'identité du technicien dont il s'est adjoint le concours, ainsi que le document qu'il aura établi de ses constatations et avis (lequel devra également être joint à la note de synthèse ou au projet de rapport) ;
DISONS que l'expert déposera un original du rapport définitif au greffe du tribunal judiciaire de Blois, et en adressera un exemplaire accompagné de sa demande de rémunération aux parties et à leur conseil, avant le 25 avril 2027, sauf prorogation expresse ;
DISONS que l'expert pourra adresser, outre son rapport écrit, une copie dématérialisée à l'adresse suivante : [Courriel 2] ;
DISONS que, dans le délai de quinze jours suivant la demande de rémunération, les parties pourront adresser à l'expert et au juge chargé de contrôler l'exécution des mesures d'instruction leurs observations écrites aux fins de fixation de la rémunération de l'expert ;
DISONS qu'en cas d'observations écrites sur sa demande de rémunération, l'expert disposera d'un délai de quinze jours à compter de la réception de celle-ci pour formuler contradictoirement ses observations en réponse ;
DISONS que les opérations d'expertise seront exécutées sous le contrôle du juge chargé de contrôler l'exécution des mesures d'instruction, désigné conformément aux dispositions de l'article 155-1 du code de procédure civile ;
DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNONS provisoirement Monsieur [Y] [P] et Madame [H] [C] aux dépens ;
RAPPELONS que :
1) le coût final des opérations d'expertise ne sera déterminé qu'à l'issue de la procédure, même si la présente décision s'est efforcée de fixer le montant de la provision à une valeur aussi proche que possible du coût prévisible de l'expertise ;
2) la partie qui est invitée par cette décision à faire l'avance des honoraires de l'expert n'est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l'issue du procès ;
RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
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