TJ 57631, 2 avr. 2026, RG 25/00426

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SARREGUEMINES

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 02 AVRIL 2026

N° RG 11.N° RG 25/00426 - N° Portalis DBZK-W-B7J-DWDK CIV
Minute n°

DEMANDERESSE :

Société MOSELIS
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Angélique HUM, avocat au barreau de SARREGUEMINES

DÉFENDERESSE :

Madame [T] [O]
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Manuel KELLER, avocat au barreau de SARREGUEMINES

SIÉGEANT :

Président : Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière,
présente lors des débats et du prononcé du jugement

DÉBATS à l’audience publique du 05 MARS 2026

JUGEMENT : Contradictoire et en dernier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 AVRIL 2026,
Par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Signé par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,
et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant ordonnance d'injonction de payer du 30 janvier 2025, Mme [T] [O] a été condamnée à payer à la société MOSELIS la somme de 2951.76 euros au titre des charges locatives impayées pour l'année 2022 outre la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'ordonnance d'injonction de payer a été signifiée le 4 mars 2025 et Mme [T] [O] a formé opposition par déclaration au greffe du 21 mars 2025.

Suivant conclusions du 27 novembre 2025, Mme [T] [O] demande au juge des contentieux de la protection de :

- débouter la société MOSELIS de l'intégralité de ses demandes
- condamner la société MOSELIS à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens

Suivant jugement du 8 janvier 2026, auquel il convient de se rapporter pour un exposé complet du litige, le juge des contentieux de la protection a :
- ordonné la réouverture des débats ;
- invité la société MOSELIS à justifier par tout moyen des modalités de calcul retenues par la société OCEA pour "ramener la consommation des unités RFC de l'année 2022 sur la période complète" suite à la pose des nouveaux répartiteurs de chauffage en cours d'année sur les radiateurs du logement de Mme [T] [O];
- renvoyé l'affaire à l'audience du juge des contentieux de la protection du jeudi 5 mars 2026 à 14 heures Salle A du tribunal judiciaire de Sarreguemines ;
- dit que la présente décision sera notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception et que la présente vaut convocation des parties à l'audience ;
- réservé les demandes des parties ;

A l'audience du 5 mars 2026, le conseil de la société MOSELIS a déclaré s'en rapporter à ses conclusions du 12 février 2026 et aux nouvelles pièces produites.

Le conseil de Mme [T] [O] n'a pas fait valoir d'observations.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Mme [T] [O] conteste le décompte de régularisation des charges de l'année 2022 et plus précisément les modalités de calcul retenues par la société OCEA pour "ramener la consommation des unités RFC de l'année 2022 sur la période complète" suite à la pose des nouveaux répartiteurs de chauffage le 23 juin 2022 sur les radiateurs de son logement.

Selon l'Article 23 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, "Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.
Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur."

Ce texte consacre le principe d'exigibilité des charges sur justification, prohibant toute évaluation forfaitaire non justifiée, et impose au bailleur une obligation de régularisation annuelle et de communication du décompte et des pièces justificatives. La contestation du décompte des charges par le locataire, lorsqu'elle est fondée sur l'absence de justification, de régularisation ou de communication des pièces, constitue une contestation sérieuse qui fait obstacle à l'exigibilité des sommes réclamées. Le bailleur, tenu par une obligation de transparence et de rigueur dans la gestion des charges, doit rapporter la preuve de la régularité de sa demande, en produisant le décompte précis, les pièces justificatives et le mode de répartition, sous peine de voir ses demandes rejetées.

En l'espèce, le bailleur produit des pièces au soutien de sa demande de régularisation des charges mais s'abstient de justifier du mode de calcul utilisé pour "ramener la consommation sur la période complète".

L'examen des relevés des compteurs permet d'établir que la variation de l'index réel des compteurs de chauffage de l'ensemble des pièces du logement s'établit à 1780 unités pour la période arrêtée au 31 décembre 2022.

Après pondération par un facteur de position et un facteur de position variable pour chaque compteur, l'index pondéré total s'établit à 1015.03 unités RFC. Sur la base de 1.22 euros l'unité, la part variable des charges de chauffage individuel s'élève à 1238.34 euros au lieu de 3248.38 euros.

Il en ressort que le décompte de régularisation de charges et fluides au titre de l'année 2022, après déduction des provisions du locataire, s'établit à 1001.72 euros au lieu de 3011.76 euros.

En conséquence, Mme [T] [O] est condamnée à payer à la société MOSELIS la somme de 1001.72 euros au titre du solde des charges et fluides de l'année 2022.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Chacune des parties succombant pour une partie de ses demandes, elles conserveront chacune la charge de leurs propres dépens.

Pour ces mêmes motifs, les demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS