TJ 57631, 25 juin 2026, RG 26/00003

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1] Référés Civils
Minute n°
N°RG 9.N° RG 26/00003 - N° Portalis DBZK-W-B7K-D2SS CIV

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 25 JUIN 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDERESSE :

S.C.I. CUGNOT
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Armand HENNARD de la SCP ODENHEIMER ET HENNARD, avocats au barreau de SARREGUEMINES, avocat postulant et Me Pauline KHIRA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.S. HD LUXURY CARS
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Mathieu SCHWARTZ de l’ASSOCIATION HUM ET SCHWARTZ, avocats au barreau de SARREGUEMINES

SIÉGEANT :

Président : Madame Anne KLEIN, Présidente du Tribunal judiciaire de SARREGUEMINES,

Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière,
présent lors des débats et du prononcé de l’Ordonnance

DÉBATS à l’audience publique du 07 MAI 2026

ORDONNANCE : Contradictoire,
En premier ressort,

Prononcée par mise à disposition au greffe
le 25 JUIN 2026,
Par Madame Anne KLEIN, Présidente,

Signée par Madame Anne KLEIN, Présidente,
et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,

Nous, Anne KLEIN, Présidente du Tribunal judiciaire de SARREGUEMINES, juge des référés, avons rendu l’ordonnance ci-après :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 24 avril 2024, la SCI CUGNOT a donné à bail commercial à la SAS HD LUXURY CARS un local situé [Adresse 3] à 57200 SARREGUEMINES, moyennant un loyer mensuel de 2.880 euros TTC.

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 octobre 2025, la SCI CUGNOT a fait délivrer à la SAS HD LUXURY CARS un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 17.481,12 euros.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 06 janvier 2026, la SCI CUGNOT a assigné la SAS HD LUXURY CARS devant le président du tribunal judiciaire de Sarreguemines, statuant en référé.

L'affaire a été appelée une première fois à l'audience du 29 janvier 2026, puis renvoyée à plusieurs reprises.

À l'audience du 07 mai 2026, lors de laquelle l'affaire a été retenue, la SCI CUGNOT a sollicité, par l'intermédiaire de son conseil, le bénéfice de ses dernières conclusions en date du 25 février 2026, aux termes desquelles elle demande au juge des référés de :

-,Constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail commercial au 18 novembre 2025 ;
- Condamner la SAS HD LUXURY CARS à lui verser la somme provisionnelle de 23.471,52 euros au titre de l'arriéré locatif, les pénalités contractuelles de 1 % et les frais de commissaire de justice à parfaire au jour de la décision à intervenir ;
-Condamner la SAS HD LUXURY CARS à lui verser une somme équivalente au montant du loyer à titre d'indemnité d'occupation jusqu'au 06 février 2026, date de la remise effective des clés ;
- Condamner la SAS HD LUXURY CARS à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la SAS HD LUXURY CARS aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI CUGNOT fait valoir que, faute pour la défenderesse d'avoir réglé les sommes visées dans le commandement de payer dans le délai d'un mois suivant sa signification, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 18 novembre 2025.

À l'appui de ses demandes provisionnelles, elle se prévaut notamment du décompte actualisé de la dette locative arrêté au 16 décembre 2025 ainsi que du contrat de bail du 24 avril 2024 versés aux débats.

Elle conteste l'argumentation adverse selon laquelle la demande de provision se heurterait à une contestation sérieuse tirée des travaux réalisés dans les locaux loués.

À cet égard, la SCI CUGNOT soutient que la SAS HD LUXURY CARS avait pleinement connaissance de l'état de vétusté des locaux lors de la conclusion du bail et qu'en tout état de cause, elle ne justifie pas de la réalité de la créance qu'elle invoque au titre des travaux réalisés, qu'elle évalue à 11.000 euros.

Elle ajoute que le bail stipule expressément que les travaux d'amélioration réalisés par le preneur en cours de bail demeureront la propriété du bailleur à l'expiration de celui-ci.

S'agissant de la date de résiliation du bail, la SCI CUGNOT s'oppose à la position de la SAS HD LUXURY CARS qui retient la date du 14 janvier 2026. Elle rappelle que le bail a été résilié de plein droit dès le 18 novembre 2025 et qu'une indemnité d'occupation est due jusqu'au 06 février 2026, date à laquelle les clés lui ont été remises.

Enfin, elle s'oppose à la demande de délais de paiement formée par la défenderesse, faisant valoir que celle-ci ne justifie nullement de difficultés financières de nature à la justifier et soulignant sa particulière mauvaise foi.
La SAS HD LUXURY CARS, également représentée à l'audience, s'en rapporte à ses dernières conclusions du 11 février 2026, aux termes desquelles elle sollicite du juge des référés de :

- À titre principal, constater l'existence d'une contestation sérieuse faisant obstacle aux pouvoirs du juge des référés ;
- En conséquence, déclarer la SCI CUGNOT irrecevable en ses demandes ;
- Débouter la SCI CUGNOT de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;
- À titre subsidiaire, constater que la créance locative alléguée n'était pas certaine, liquide et exigible au jour de la délivrance du commandement de payer du 17 octobre 2025 ;
- Constater l'extinction de la dette locative par compensation avec la créance de travaux dont elle se prévaut ;
- Débouter la SCI CUGNOT de sa demande tendant à voir constater la résiliation du bail commercial ;
- Débouter la SCI CUGNOT de ses demandes d'expulsion et d'indemnité d'occupation, celles-ci étant devenues sans objet ;
- Débouter la SCI CUGNOT de sa demande en paiement de la somme de 23.040 euros ;
- Débouter la SCI CUGNOT de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
- À titre infiniment subsidiaire, lui accorder des délais de paiement échelonnés sur une période de vingt-quatre mois ;
- En tout état de cause, condamner la SCI CUGNOT à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la SCI CUGNOT aux entiers frais et dépens de l'instance.

Au soutien de sa défense, la SAS HD LUXURY CARS expose qu'en raison de l'état de vétusté des locaux loués, elle a été contrainte d'entreprendre à ses frais d'importants travaux de rénovation pour un montant de 11.000 euros, auquel s'ajouterait la valeur du travail personnel fourni par son dirigeant ainsi que par plusieurs de ses proches.

Elle en déduit l'existence d'une contestation sérieuse faisant obstacle tant à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire qu'aux demandes provisionnelles formées par la SCI CUGNOT.

À titre subsidiaire, elle conteste le caractère certain, liquide et exigible de la créance locative invoquée et soutient que celle-ci doit être compensée avec sa créance alléguée au titre des travaux réalisés.

Elle fait valoir que le commandement de payer portait ainsi sur une créance qui n'était pas certaine, liquide et exigible, de sorte que la clause résolutoire n'a pu produire ses effets et que la résiliation du bail ne saurait être regardée comme acquise au 18 novembre 2025.

Elle soutient par ailleurs que la demande d'expulsion est dépourvue d'objet dès lors qu'elle a quitté volontairement les lieux le 14 janvier 2026 et qu'un état des lieux a été réalisé le 06 février 2026. Elle soutient ainsi qu'il ne peut lui être reproché de s'être maintenue dans les locaux sans droit ni titre.

Elle conteste également le bien-fondé de la demande en paiement, invoquant à nouveau la compensation avec sa créance de travaux et faisant valoir que l'occupation des lieux n'a perduré que jusqu'au 14 janvier 2026.

À titre infiniment subsidiaire, elle sollicite l'octroi de délais de paiement en faisant état de difficultés financières conjoncturelles.

Elle expose à cet égard que, depuis le mois de mai 2025, elle a rencontré des difficultés économiques l'ayant placée dans l'incapacité de régler les loyers dus.

Enfin, elle souligne avoir quitté volontairement les lieux à la suite de la délivrance du commandement de payer, soit le 14 janvier 2026, près de trois semaines avant l'établissement de l'état des lieux du 06 février 2026, ce qui, selon elle, confère un caractère contestable à la présente démarche procédurale.

L'affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 834 du Code de procédure civile dispose : " dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ".

L'article 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, la SCI CUGNOT, par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2025, a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SAS HD LUXURY CARS pour un arriéré locatif de 17.280 euros.

La clause résolutoire contenue dans le bail commercial du 24 avril 2024 est reproduite au commandement de payer, prévoit qu'à défaut d'un terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer, le bail sera résilié un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, sans qu'il soit besoin de former une demande en justice.

La SAS HD LUXURY, ne conteste pas ne pas s'être acquittée des sommes visées par le commandement de payer délivrer le 17 octobre 2025 dans le délai d'un mois.

Dès lors la clause résolutoire est acquise depuis le 17 novembre 2025.

Sur la demande de provision au titre de l'arriéré locatif

L'article 835 du Code de procédure civile dispose : " le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. "

En l'espèce, la SCI CUGNOT sollicite la condamnation de la SAS HD LUXURY CARS au paiement de la somme provisionnelle de 23.471,52 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de décembre 2025, outre les pénalités contractuelles de 1 % et les frais de commissaire de justice à parfaire au jour de la présente décision.

Au soutien de sa demande, elle produit notamment un décompte de la dette locative arrêté au 16 décembre 2025 ainsi que le contrat de bail commercial du 24 avril 2024, lequel fixe le montant du loyer mensuel à la somme de 2.880 euros TTC.

La SAS HD LUXURY CARS conteste être redevable de la somme réclamée, soutenant avoir exposé des frais de travaux à hauteur de 11.000 euros pour la rénovation du local loué et se prévaut, à ce titre, d'une créance à l'encontre du bailleur venant s'imputer par compensation sur la dette locative.

Toutefois, si les photographies versées aux débats, bien que non datées, permettent de constater que des travaux ont effectivement été réalisés dans les locaux, les pièces justificatives produites ne permettent pas d'établir avec l'évidence requise en référé que les dépenses invoquées correspondent aux travaux exécutés dans le local objet du bail.

En effet, plusieurs factures sont établies au nom personnel du dirigeant de la société défenderesse et mentionnent une adresse différente de celle des locaux loués, tandis que d'autres ne comportent ni identification du bénéficiaire ni adresse permettant de rattacher les achats concernés aux travaux litigieux.

En outre, le contrat de bail stipule expressément que les travaux d'amélioration réalisés par le preneur en cours de bail demeureront la propriété du bailleur à l'expiration du bail. S'il n'appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la validité ou l'interprétation définitive d'une telle stipulation, il n'en demeure pas moins que son existence est de nature à remettre sérieusement en cause le principe même de la créance invoquée par la SAS HD LUXURY CARS.

Il s'ensuit que la compensation opposée par la défenderesse se heurte elle-même à une contestation sérieuse et ne saurait, dans le cadre de la présente instance, faire obstacle à l'octroi d'une provision.

S'agissant du montant de celle-ci, la SCI CUGNOT fait valoir que la SAS HD LUXURY CARS n'a plus réglé les loyers dus à compter du mois de mai 2025, ce que cette dernière ne conteste pas.
Il résulte ainsi des pièces produites que demeurent impayés les loyers des mois de mai, juin, juillet, août, septembre et octobre 2025, ainsi que ceux dus au titre des dix-sept premiers jours du mois de novembre 2025, outre les frais engagés au titre de la délivrance du commandement de payer, soit une somme totale de 17.574,02 euros.

La SCI CUGNOT sollicite également le paiement d'une pénalité contractuelle de 1 % par mois. Toutefois, une telle demande s'analyse en l'application d'une clause pénale dont le montant est susceptible d'être modéré ou augmenté par le juge du fond en application de l'article 1231-5 du code civil. Une telle appréciation excède les pouvoirs du juge des référés, juge de l'évidence.

La SCI CUGNOT sera dès lors invitée à mieux se pourvoir de ce chef.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, l'obligation de la SAS HD LUXURY CARS au paiement de la somme de 17.574,02 euros n'apparaît pas sérieusement contestable.

Il convient en conséquence de condamner la SAS HD LUXURY CARS à verser à la SCI CUGNOT la somme provisionnelle de 17.574,02 euros.

Sur la demande de provision au titre de l'indemnité d'occupation

La SCI CUGNOT sollicite la condamnation de la SAS HD LUXURY CARS au paiement d'une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer contractuel jusqu'au 06 février 2026, date à laquelle les clés des locaux lui ont été remises.

La SAS HD LUXURY CARS s'oppose à cette demande en soutenant avoir quitté les lieux dès le 14 janvier 2026.

Toutefois, elle ne produit aucun élément permettant d'établir qu'elle aurait effectivement libéré les locaux à cette date.

En tout état de cause, il est constant que la seule cessation de l'occupation matérielle des lieux ne suffit pas à caractériser leur libération effective, laquelle se matérialise par la restitution des clés au bailleur.

En l'espèce, il ressort de l'état des lieux de sortie établi le 06 février 2026 que les clés du local ont été remises à la SCI CUGNOT à cette date. La SAS HD LUXURY CARS doit dès lors être regardée comme s'étant maintenue dans les lieux jusqu'au 06 février 2026.

La résiliation du bail étant acquise depuis le 17 novembre 2025, la SAS HD LUXURY CARS est redevable, à compter du 18 novembre 2025, d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel.

La SCI CUGNOT ne sollicitant toutefois une indemnité d'occupation qu'à compter du 18 décembre 2025, il convient de faire droit à sa demande dans cette limite.

L'indemnité d'occupation due pour la période comprise entre le 18 décembre 2025 et le 06 février 2026 s'élève ainsi à la somme de 3.075,76 euros, correspondant aux treize derniers jours du mois de décembre 2025, au mois de janvier 2026 et aux six premiers jours du mois de février 2026.

L'obligation de la SAS HD LUXURY CARS à ce titre n'apparaissant pas sérieusement contestable, il convient de la condamner à verser à la SCI CUGNOT la somme provisionnelle de 3.075,76 euros au titre de l'indemnité d'occupation.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, " compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ".

Il appartient dès lors au juge d'apprécier, au regard de la situation du débiteur et des intérêts du créancier, s'il y a lieu d'accorder de tels délais.

En l'espèce, la SAS HD LUXURY CARS sollicite le bénéfice de délais de paiement en faisant état de difficultés financières qu'elle présente comme conjoncturelles.

Toutefois, cette dernière ne verse aux débats aucun élément permettant d'apprécier sa situation financière actuelle ni de justifier des difficultés alléguées. Elle ne produit notamment aucun document comptable, bancaire ou fiscal de nature à établir son incapacité temporaire à faire face à ses obligations ou à démontrer sa capacité à apurer sa dette dans le cadre d'un échéancier.

Dans ces conditions, la demande de délais de paiement n'apparaît pas suffisamment justifiée, de sorte que la demande formée par la SAS HD LUXURY CARS en ce sens ne pourra qu'être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il sera rappelé que l'article 491 du Code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur le sort des dépens.

La SAS HD LUXURY CARS, succombant à l'instance, sera condamnée aux dépens de l'instance qui comprendront les frais engagés au titre de la délivrance du commandement de payer.

Il n'apparait par ailleurs pas inéquitable de la condamner à payer à la SCI CUGNOT la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il sera enfin rappelé que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS