TJ 57631, 8 janv. 2026, RG 25/01333

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SARREGUEMINES

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 08 JANVIER 2026

N° RG 11.N° RG 25/01333 - N° Portalis DBZK-W-B7J-DZBZ CIV
Minute n°

DEMANDERESSE :

S.A. VIVEST
dont le siège social est sis [Adresse 2] à [Localité 1] [Adresse 3] [Localité 2]
représentée par Me Manuel KELLER, avocat au barreau de SARREGUEMINES

DÉFENDERESSE :

Madame [T] [J]
demeurant [Adresse 4]
non comparante

SIÉGEANT :

Président : Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Madame Marie-Laure KURTZ, Greffière,
présente lors des débats

Madame Mégane SCHERER, Greffière,
présente lors du prononcé du jugement

DÉBATS à l’audience publique du 04 DECEMBRE 2025

JUGEMENT : Réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 JANVIER 2026,
Par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Signé par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,
et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 28 septembre 2022 , la société VIVEST GROUPE ACTION LOGEMENT a donné à bail à Mme [T] [J] un appartement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 377.64 euros, augmenté des provisions sur charges

Le 16 septembre 2024, la société VIVEST GROUPE ACTION LOGEMENT a fait signifier à Mme [T] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4104.27 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés augmentés des frais du commandement.

La situation d'impayé locatif a été dénoncée par le bailleur à la CAF de la Moselle par lettre du 7 mars 2023. Un plan d'apurement contractuel de l'arriéré locatif a été mis en place le 26 novembre 2024. En raison du non-respect par la locataire des modalités de remboursement, le bailleur a dénoncé le plan par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 mars 2025.

Suivant assignation du 26 août 2025, la société VIVEST GROUPE ACTION LOGEMENT demande au juge des contentieux de la protection de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l'expulsion de Mme [T] [J] ainsi que de tout occupant de son chef,
- condamner Mme [T] [J] au paiement des sommes suivantes :
- la somme de 5048,99 euros au titre des loyers et des provisions sur charges impayés au 30 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du jugement
- une indemnité mensuelle d'occupation de 507.91 euros jusqu'à la libération effective des lieux
- enjoindre à Mme [T] [J] à justifier d'une assurance locative sous astreinte de 50 euros par jour de retard
- aux dépens y compris les frais du commandement de payer et la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Moselle par voie électronique le 26 août 2025.

À l'audience du 4 décembre 2025, la société VIVEST GROUPE ACTION LOGEMENT, représentée par son conseil, a comparu et a maintenu ses demandes. Elle a produit un décompte actualisé de la créance locative qui s'élève à 1468.72 euros au 14 novembre 2025.

La société VIVEST GROUPE ACTION LOGEMENT expose que Mme [T] [J] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai d'un mois après la délivrance du commandement de payer et que dès lors la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice, Mme [T] [J] n'a pas comparu.

L'affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu par l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 26 août 2025 en vue d'une audience prévue le 4 décembre 2025, soit plus de six semaines après.

D'autre part, la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la CAF par la société VIVEST GROUPE ACTION LOGEMENT le 7 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

En conséquence, les demandes de la société VIVEST GROUPE ACTION LOGEMENT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause afférente à la condition résolutoire, par laquelle il est expressément convenu que le contrat sera résilié de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant notamment réforme de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l'application immédiate aux contrats en cours. Par ailleurs, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai de deux mois laissé au locataire afin d'apurer les causes du commandement de payer. En outre, aucune disposition d'ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l'application immédiate aux contrats en cours. Compte tenu de ces éléments, il y a lieu, dans le cadre du présent litige, d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail (délai de deux mois).

Il ressort des pièces versées aux débats qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Mme [T] [J] le 16 septembre 2024 pour un montant principal de 4104.27 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux, l'attestation d'assurance n'ayant pas été communiquée au bailleur.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 16 octobre 2024 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation

L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

En l'espèce, Mme [T] [J] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 16 octobre 2024.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande et d'ordonner son expulsion des locaux ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Dès lors, il est ordonné, qu'à défaut par Mme [T] [J] d'avoir volontairement libéré les lieux au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l'expulsion des occupants, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsée ou, à défaut, par le bailleur.

Par ailleurs, le bail étant résilié, l'occupation du bien par Mme [T] [J] cause incontestablement un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

En conséquence, il convient de réparer le préjudice subi par ce dernier et de condamner solidairement Mme [T] [J] à payer au bailleur, à compter du 16 octobre 2024, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel éventuellement révisé augmenté des charges jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Il est rappelé que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu'ils doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l'article 1728 du code civil repris par l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la société VIVEST GROUPE ACTION LOGEMENT apporte la preuve de l'arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l'assignation délivrée en vue de l'audience visant une dette de loyers, ainsi qu'un décompte actualisé des sommes dues.

Il ressort de ce décompte, arrêté au 14 novembre 2025, que Mme [T] [J] reste devoir la somme de 1468.72 euros à cette date au titre des loyers, avances sur charges et indemnités d'occupation.

L'obligation au paiement de cette dette étant rapportée, Mme [T] [J] est condamnée à payer à la société VIVEST GROUPE ACTION LOGEMENT la somme de 1468.72 euros, au titre de l'arriéré locatif, arrêté au 14 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la demande au titre de l'assurance du logement

Il résulte de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de s'assurer « contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire ». Il doit en justifier, chaque année sur demande du bailleur (attestation d'assurance). Cette obligation ne prend fin qu'à la date de libération des lieux.

Il convient dès lors de condamner Mme [T] [J] à justifier auprès du bailleur de la souscription d'une assurance habitation au titre du logement qu'elle occupe et ce dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement sous astreinte de 10 euros par jour de retard pendant un délai de 90 jours passé lequel il devra être procédé à la liquidation de l'astreinte provisoire et au prononcé éventuel d'une astreinte définitive.

Sur les demandes accessoires

Mme [T] [J], partie perdante, est condamnée aux dépens de l'instance, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande de faire droit, par ailleurs, à la demande formée par la société VIVEST GROUPE ACTION LOGEMENT au titre des frais irrépétibles et de lui allouer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS