TJ 57631, 26 févr. 2026, RG 25/00628

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SARREGUEMINES

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 26 FEVRIER 2026

N° RG 11.N° RG 25/00628 - N° Portalis DBZK-W-B7J-DWZJ CIV
Minute n°

DEMANDEUR :

Monsieur [B] [Q]
demeurant [Adresse 2]
comparant

DÉFENDERESSE :

Société MOSELIS
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Angélique HUM, avocat au barreau de SARREGUEMINES

SIÉGEANT :

Président : Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Madame Marie-Laure KURTZ, Greffière,
présente lors des débats

Madame Mégane SCHERER, Greffière,
présente lors du prononcé du jugement

DÉBATS à l’audience publique du 04 DECEMBRE 2025

JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 FEVRIER 2026,
Par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Signé par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,
et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,

EXPOSE DU LITIGE

Pour un exposé détaillé du litige, il convient d'en référer au jugement avant-dire-droit du 6 novembre 2025 qui a ordonné la réouverture des débats suite aux pièces communiquées par M. [B] [Q] en cours de délibéré et a renvoyé l'affaire à l'audience du 4 décembre 2025.

Suivant écritures du 28 novembre 2025, M. [B] [Q] expose qu'il est établi que la société MOSELIS n'a jamais facturé sa consommation d'eau chaude sur la base d'un relevé réel et que durant la procédure le bailleur a reconnu une surfacturation de 768 euros correspondant à 40m3 d'eau. Il ajoute que le compteur d'eau chaude est équipé d'un système de télérelève UHF permettant des relevés de la consommation réelle de la consommation. Il produit une photographie de sa consommation d'eau chaude après le remplacement du compteur qui fait état d'une consommation de 6.20 m3 pour 3 mois. Il réitère sa demande d'expertise technique et comptable des décomptes de charges des années 2022 à 2024, la fixation d'un plafond de charges à 100 euros par mois, la confirmation des remboursements à venir. Suivant écritures du 1er décembre 2025, il indique avoir compris que le tribunal a rejeté oralement la somme de 800 euros réclamée par la société MOSELIS au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Les parties ont à nouveau comparu à l'audience du 4 décembre 2025 lors de laquelle M. [B] [Q] a exposé oralement ses prétentions et produit des conclusions récapitulatives dans lesquelles il indique que la société MOSELIS ne lui a toujours pas remboursé la somme de 780 euros au titre du trop perçu sur les charges locatives.

Il ajoute que le logement présente une "précarité structurelle" en raison de :
- l'absence de hotte dans la cuisine
- la présence de murs perforés qui laissent passer les insectes en été
- d'infiltrations d'eau provenant d'un conduit de cheminée ou d'aération lors des pluies
- d'une cave inutilisable à cause des insectes et araignées

Il demande au tribunal de fixer une limitation annuelle des charges locatives pour éviter le renouvellement annuel d'une surfacturation et sollicite la compréhension du tribunal quant à la situation qu'il subit depuis plusieurs années en réclamant la somme de 500 euros au titre de son préjudice moral.

Suivant conclusions du 28 novembre 2025, la société MOSELIS demande au tribunal de débouter M. [B] [Q] de toutes ses demandes et de le condamner à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elle indique que sa demande reconventionnelle est devenue sans objet suite aux régularisations intervenues durant l'instance.

Elle indique que les provisions sur les consommations d'eau facturées au locataire étaient insuffisantes ce qui entrainait des régularisations annuelles importantes et que depuis le mois de février 2025, l'eau froide fait l'objet d'une facturation réelle à hauteur de 8,14 euros par mois. S'agissant de la consommation d'eau chaude, elle précise que la facturation était estimée sur la base de 2 à 3 m3 par mois et que le compteur d'eau chaude a été remplacé par la société OCEA le 6 août 2025. Lors du remplacement par un compteur communiquant, un relevé réel de la consommation a été réalisé par M. [B] [Q] par photographies du compteur et la société MOSELIS a procédé à un remboursement de la somme de 768 euros correspondant à 40m3 d'eau à 19.20 euros. Après compensation avec la dette locative, M. [B] [Q] restait devoir la somme de 10.64 euros au 31 août 2025. Elle précise que la société OCEA a du reporter son intervention à plusieurs reprises en raison de l'absence du locataire et que la facturation d'eau chaude au réel aurait pu être effective dès le 11 avril 2025.

Concernant l'arriéré de 10.64 euros, elle précise qu'il a été payé par M. [B] [Q] et que son compte locatif est créditeur de 319.52 euros au 14 novembre 2025.

La société MOSELIS a maintenu sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile à l'audience du 4 décembre 2025.

L'affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d'expertise technique et comptable

L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. L'article 10 quant à lui dispose que le juge a le pouvoir d'ordonner d'office toute mesure d'instruction légalement admissible.

Il est constant qu'une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d'une partie dans l'administration de la preuve.

L'article 146 du code de procédure civile précise qu'une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver et qu'en aucun cas cette mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.

Et l'article 147 du même code impose au juge de limiter le choix de la mesure à ce qui est suffisant pour la solution du litige, en s'attachant à retenir ce qui est le plus simple et le moins onéreux.

La mesure doit être pertinente et utile.

En l'espèce, M. [B] [Q] ne produit aucune pièce au soutien de sa demande d'expertise technique et comptable des charges locatives qui lui ont été facturées pour la période 2022 à 2024. La société MOSELIS indique que le locataire a pu consulter les justificatifs des charges locatives de l'année 2023 et que celles de 2024 similaires à celles retenues en 2023 n'ont appelé aucune remarque de sa part.

L'existence d'une régularisation de la consommation d'eau au titre de l'année 2025 ne signifie pas qu'une erreur a été commise dans les décomptes des années antérieures dès lors que jusqu'en 2025, il était procédé par appel de provisions mensuelles en sus du loyer courant avec régularisation annuelle.

M. [B] [Q] ne formulant aucune observation précise sur les décomptes annuels du bailleur, il n'y a pas lieu d'ordonner une mesure d'expertise pour suppléer la carence du locataire dans l'administration de la preuve.

Sur la précarité du logement

Ni la loi du 6 juillet 1989, régissant les rapports locatifs, ni le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, ne mentionnent expressément la hotte aspirante comme faisant partie des équipements obligatoires du logement loué. Il résulte par ailleurs de la photographie produite par le locataire que trois fenêtres sont présentes dans la cuisine au-dessus de la cuisinière, ce qui permet une aération suffisante de la pièce.

S'agissant des autres désordres évoqués par le locataire, M. [B] [Q] produit une photographie qui ne démontre pas l'intrusion d'insectes et ne formalise aucune demande à l'égard du bailleur s'agissant des infiltrations d'eau dont il est victime lors des épisodes pluvieux.

Sur la fixation d'un plafond mensuel des charges locatives

Aux termes de l'article 1103 du Code civil, " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. " Il en résulte que les conséquences de la force obligatoire sont que le contrat s'impose aux parties et que le contrat s'impose au juge.

Les relations entre un bailleur et un locataire sont de nature contractuelle et il n'appartient pas au juge de modifier les dispositions du contrat de bail conclu entre les parties.

En conséquence la demande de M. [B] [Q] est rejetée.

Sur le dysfonctionnement du système d'aération

M. [B] [Q] produit des photographies d'une bouche d'aération en indiquant que celle-ci refoule de la poussière dans le logement au lieu de l'aspirer.

Si les photos produites démontrent un encrassement de la bouche d'aération, il n'existe aucune preuve permettant d'établir un dysfonctionnement de l'aspiration malgré un entretien régulier par M. [B] [Q] étant rappelé que le locataire doit entretenir et faire les petites réparations des équipements indiqués dans le bail et notamment nettoyer les bouches d'entrée d'air et bouches d'extraction d'air équipant le logement.

La demande de M. [B] [Q] est rejetée.

Sur la demande d'indemnisation du préjudice moral

L'indemnisation du préjudice moral du locataire nécessite la caractérisation d'un manquement du bailleur à ses obligations légales ou contractuelles, notamment l'obligation de délivrance d'un logement décent, d'entretien ou de garantie contre les vices et défauts et que ce manquement soit la cause directe du préjudice moral allégué. Il appartient au locataire de démontrer la réalité du préjudice moral, c'est-à-dire une souffrance psychologique, un stress, une anxiété ou une atteinte à la dignité, distincts du simple trouble de jouissance ou du préjudice matériel. Cette preuve peut résulter de certificats médicaux, de témoignages, ou, dans certains cas, être déduite de la gravité et de la durée des manquements du bailleur.

Le lien de causalité entre le manquement du bailleur et le préjudice moral doit être établi mais il est admis que ce lien peut être présumé lorsque la situation est objectivement anxiogène ou porte atteinte à la santé ou à la sécurité des occupants (exposition au plomb, insalubrité, impossibilité d'utiliser une partie du logement sur une longue période).

En l'espèce, M. [B] [Q] expose qu'il a été victime de stress, harcèlement, perte de confiance sans produire aucune pièce au soutien de sa demande.

En l'absence d'éléments factuels, M. [B] [Q] échoue à démontrer la réalité du préjudice moral allégué, c'est-à-dire une souffrance psychologique, un stress, une anxiété ou une atteinte à la dignité, distincts du simple trouble de jouissance.

En conséquence, M. [B] [Q] est débouté de sa demande d'indemnisation au titre du préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Chacune des parties succombant pour une partie de ses demandes, elles conserveront chacune la charge de leurs propres dépens.

Pour ces mêmes motifs, les demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile sont rejetées.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS