TJ 57631, 5 mars 2026, RG 24/01612

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SARREGUEMINES

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 05 MARS 2026

N° RG 11.N° RG 24/01612 - N° Portalis DBZK-W-B7I-DUTV CIV
Minute n°

DEMANDERESSE :

Madame [V] [R]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me François BURKATZKI, avocat au barreau de SARREGUEMINES

DÉFENDERESSE :

Madame [U] [Z]
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Armand HENNARD, avocat au barreau de SARREGUEMINES

SIÉGEANT :

Président : Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière,
présente lors des débats et du prononcé de l’Ordonnance

DÉBATS à l’audience publique du 05 FEVRIER 2026

JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 MARS 2026,
Par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Signé par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,
et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant assignation du 13 décembre 2024, Mme [V] [R] demande au juge des contentieux de la protection de :

- constater la validité de congé pour reprise signifié à Mme [U] [Z] le 27 novembre 2023
- constater que Mme [U] [Z] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2024
- condamner Mme [U] [Z] ainsi que tout occupant de son chef à quitter les lieux sans délai
- ordonner, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Mme [U] [Z] et celle de tous occupant de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique
- condamner Mme [U] [Z] à lui payer une indemnité d'occupation d'un montant de 550.00 euros, charges et avances sur charges non comprises, révisée selon les conditions de l'ancien bail et augmentée des intérêts au taux légal à compter de leur date d'exigibilité
- condamner Mme [U] [Z] à lui payer la somme de 3377.16 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter du jugement
- condamner Mme [U] [Z] à lui payer la somme de 1400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

En cours d'instance, Mme [U] [Z] a quitté le logement le 30 septembre 2025 et un état des lieux de sortie a été signé le 1er octobre 2025.

Suivant conclusions du 4 novembre 2025, Mme [V] [R] a maintenu sa demande en paiement au titre des charges récupérables au titre des années 2022 à 2025 en indiquant que sa créance s'élève à 3233.92 euros.

Suivant conclusions du 3 février 2026, Mme [U] [Z] considère que le bailleur ne produit aucun décompte exploitable permettant d'établir la créance.

L'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois avant d'être évoquée utilement à l'audience du 5 février 2026 lors de laquelle chaque partie a déclaré s'en rapporter à ses conclusions.

L'affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Compte tenu du départ de Mme [U] [Z], les demandes d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation sont devenues sans objet.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Il est rappelé que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu'ils doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l'article 1728 du code civil repris par l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l'Article 23 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, "Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur."

Ce texte consacre le principe d'exigibilité des charges sur justification, prohibant toute évaluation forfaitaire non justifiée, et impose au bailleur une obligation de régularisation annuelle et de communication du décompte et des pièces justificatives. La contestation du décompte des charges par le locataire, lorsqu'elle est fondée sur l'absence de justification, de régularisation ou de communication des pièces, constitue une contestation sérieuse qui fait obstacle à l'exigibilité des sommes réclamées. Le bailleur, tenu par une obligation de transparence et de rigueur dans la gestion des charges, doit rapporter la preuve de la régularité de sa demande, en produisant le décompte précis, les pièces justificatives et le mode de répartition, sous peine de voir ses demandes rejetées.

En l'espèce, Mme [V] [R] produit plusieurs décomptes de charges locatives au titre des années 2022 à 2025 accompagnés de factures d'eau SAUR et VEOLIA au nom de [R] [N] pour un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1], des factures EDF de 2022 à 2024 pour le même immeuble et la taxe foncière des années 2022 et 2024.

En l'espèce, il résulte du bail que Mme [U] [Z] était locataire d'un logement de 75 m2 au 2ème étage d'un immeuble comportant 6 appartements dont un logement au rez de chaussée occupé par Mme [V] [R].

Le bailleur expose que pour déterminer la part de chaque locataire dans le paiement des charges, la clé de répartition repose sur un principe de proportionnalité à savoir que les dépenses annuelles sont divisées par 6.

S'agissant des sommes réclamées au titre de la consommation d'eau, il est mentionné sur les décomptes un index d'un nouveau relevé et d'un ancien index sans qu'il soit précisé s'il s'agit d'un relevé d'un sous compteur propre au logement de Mme [U] [Z], de sorte que le tribunal n'est pas en mesure d'apprécier le bien fondé des consommations imputées à la locataire.

Il en est de même s'agissant de l'électricité des communs. Il n'est pas précisé la clé de répartition utilisée pour calculer la part de Mme [U] [Z] à partir des factures produites.

S'agissant des frais d'entretien aucune facture d'une société de nettoyage n'étant produite au soutien de ce poste de dépenses, la demande sera rejetée.

S'agissant des ordures ménagères, il est noté dans les écritures qu'elle s'élève à 1131 euros sur la taxe foncière 2024 de l'immeuble et que par application de la clé de répartition, la somme récupérable sur chaque locataire s'élève à 189 euros.

Il ressort de l'ensemble de ces observations que la seule créance du bailleur certaine liquide et exigible concerne sa réclamation au titre des ordures ménagères pour les années 2022 à 2025 pour un montant total de 700,60 euros. Après déduction des "avances mensuelles sur frais payés par la CAF" au titre de la période précitée et de l'absence de restitution du dépôt de garantie au locataire, il apparaît que la créance est soldée.

En conséquence, Mme [V] [R] est déboutée de sa demande en paiement, la preuve de l'obligation dont elle se prévaut n'étant pas rapportée.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Chacune des parties succombant pour une partie de ses demandes, elles conserveront chacune la charge de leurs propres dépens.

Pour ces mêmes motifs, les demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS