TJ 57631, 5 mars 2026, RG 25/00517

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SARREGUEMINES

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 05 MARS 2026

N° RG 11.N° RG 25/00517 - N° Portalis DBZK-W-B7J-DWLG CIV
Minute n°

DEMANDERESSE :

Madame [O] [Y]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Nadia PIETERS-FIMBEL, avocat au barreau de SARREGUEMINES

DÉFENDERESSE :

Madame [V] [U]
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Ayse BAYRAM, avocat au barreau de SARREGUEMINES

SIÉGEANT :

Président : Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière,
présente lors des débats et du prononcé du jugement

DÉBATS à l’audience publique du 05 FEVRIER 2026

JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 MARS 2026,
Par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Signé par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,
et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 20 décembre 2023, Mme [O] [Y] a donné à bail à Mme [V] [U] un logement [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 480.00 euros, augmenté d'une provision sur charges locatives et un garage pour un loyer mensuel de 45.00 euros

Le 13 novembre 2024, Mme [O] [Y] a fait signifier à Mme [V] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1160.00 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés augmentés des frais du commandement.

Ce commandement a été notifié par voie électronique à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la Moselle (CCAPEX) le 19 novembre 2024.

Suivant assignation du 31 mars 2025, Mme [O] [Y] demande au juge des contentieux de la protection de :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l'expulsion de Mme [V] [U] ainsi que de tout occupant de son chef,
- condamner Mme [V] [U] au paiement:
- de la somme de 1636.25 au titre des loyers et des provisions sur charges impayés au 31 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation
- d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 530.00 euros égal au montant du loyer et de la provision sur charges jusqu'à la libération effective des lieux,
- la somme de 350.00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- aux dépens y compris les frais du commandement de payer
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir

L'assignation a été dénoncée au préfet de la Moselle par voie électronique le 1er avril 2025.

L'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande de la locataire et a été évoquée utilement à l'audience du 5 février 2026.

Suivant conclusions du 3 décembre 2025, Mme [V] [U] expose que les provisions sur charges n'ont pas fait l'objet d'un décompte annuel et demande que leur montant soit déduit de la dette locative. S'agissant de l'arriéré locatif, elle indique que la propriétaire a précisé dans une attestation du 1er mai 2025 qu'elle était à jour du paiement des loyers depuis son entrée dans les lieux. Elle sollicite la somme de 7000.00 euros en réparation de son préjudice de jouissance aux motifs que les prises électriques ne sont pas raccordées à la terre, qu'elle n'a pas pu bénéficier d'une partie du jardin et que la surface du logement est de 55 m2 et pas 70m2 comme indiqué dans le bail. Elle déclare qu'en omettant de remettre le DPE du logement, la propriétaire a manqué à ses obligations notamment s'agissant de l'exposition au plomb et à l'amiante et demande en conséquence la somme de 3500 euros à titre de dommages et intérêts. Subsidiairement, elle sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Suivant conclusions du 8 janvier 2025, Mme [O] [Y] expose qu'en raison de son âge (80 ans) elle a du se résoudre à quitter l'appartement qu'elle occupait au rez de chaussée de l'immeuble en raison des nuisances de Mme [V] [U]. Elle reconnait avoir remis l'attestation dont se prévaut Mme [V] [U] en précisant les conditions dans lesquelles elle a été rédigée et notamment permettre le relogement de la locataire avec l'aide de l'UDAF contre un effacement de la dette pour les besoins de la vente de l'immeuble. Elle indique que les décomptes de charges ont été remis à Mme [V] [U] lors de l'assignation et qu'il ressort un solde de 41.66 euros au bénéfice du bailleur. S'agissant du préjudice de jouissance, elle indique qu'il s'agit d'une demande de pure opportunité et rappelle que la locataire a emménagé dès la fin des travaux alors même que le DPE n'avait pas encore été finalisé. Elle rappelle qu'elle a toujours cherché des solutions amiables et la conciliation et que si la saisine du conciliateur de justice n'a pas abouti c'est en raison de l'absence de Mme [V] [U].

À l'audience du 5 févier 2026, les conseils des parties ont comparu et ont sollicité le bénéfice de leurs conclusions écrites.

L'affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu par l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 1er avril 2025 en vue d'une audience prévue le 5 juin 2025, soit plus de six semaines après.

D'autre part, la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la CCAPEX par le demandeur le 19 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

En conséquence, les demandes de Mme [O] [Y] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, d'expulsion et de paiement de l'arriéré locatif sont recevables.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause afférente à la condition résolutoire, par laquelle il est expressément convenu que le contrat sera résilié de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort des pièces versées aux débats qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Mme [V] [U] le 13 novembre 2024 pour un montant principal de 1160.00 euros.

Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans les 2 mois de sa délivrance, l'attestation de loyer du 12 mai 2025 dont se prévaut Mme [V] [U] ne permettant pas de déterminer si l'arriéré locatif a été payée dans le délai de 2 mois.

Faute pour Mme [V] [U] de produire aux débats les justificatifs datés du paiement de l'arriéré locatif visé dans le commandement, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 janvier 2025 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation

L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

En l'espèce, Mme [V] [U] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 13 janvier 2025.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande et d'ordonner son expulsion des locaux ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Dès lors, il est ordonné, qu'à défaut par Mme [V] [U] d'avoir volontairement libéré les lieux au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l'expulsion des occupants, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou, à défaut, par le bailleur.

Par ailleurs, le bail étant résilié, l'occupation du bien par Mme [V] [U] cause incontestablement un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

En conséquence, il convient de réparer le préjudice subi par ce dernier et de condamner Mme [V] [U] à payer au bailleur, à compter du 13 janvier 2025, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges indexée selon les modalités de l'ancien bail soit la somme de 530.00 euros et jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Il est rappelé que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu'ils doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l'article 1728 du code civil repris par l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, Mme [O] [Y] apporte la preuve de l'arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l'assignation délivrée en vue de l'audience visant une dette de loyers, ainsi qu'un décompte actualisé des sommes dues.

Il ressort de ce décompte, arrêté au 30 novembre 2025, que Mme [V] [U] reste devoir la somme de 4422.00 euros à cette date au titre des loyers, avances sur charges et indemnités d'occupation.

Mme [V] [U] conteste le montant des provisions sur charges porté en compte par la propriétaire dans son décompte au motif de l'absence de régularisation annuelle. Or d'une part, la contestation n'est pas chiffrée et d'autre part, Mme [O] [Y] a produit en cours d'instance les justificatifs sollicités sans que ceux-ci appellent des observations de la locataire, étant rappelé qu'il n'appartient pas au tribunal de chiffrer une demande indéterminée dans son quantum.

L'obligation au paiement de cette dette étant rapportée, Mme [V] [U] est condamnée à payer à Mme [O] [Y] la somme de 4422.00 euros, au titre de l'arriéré locatif, arrêté au 30 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu'il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Qu'il s'agisse d'une demande de délais de paiement formulée au visa de l'article 1343-5 du code ou de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le débiteur doit justifier, par des éléments objectifs et des pièces justificatives, de difficultés financières réelles et actuelles, rendant impossible ou excessivement difficile l'exécution immédiate de l'obligation. La simple allégation de difficultés ou la production de documents insuffisants ne suffit pas. Le débiteur doit démontrer sa bonne foi, c'est-à-dire l'absence de manœuvres dilatoires, la volonté de s'acquitter de sa dette et, le cas échéant, la reprise de paiements partiels ou la formulation de propositions sérieuses d'apurement.

Le juge apprécie également les besoins du créancier, afin de ne pas porter une atteinte excessive à ses droits. L'octroi d'un délai ne doit pas avoir pour effet de priver le créancier de la substance de sa créance ou de le placer dans une situation de précarité. La capacité du débiteur à respecter l'échéancier sollicité est déterminante. Le juge vérifie la cohérence entre les ressources, les charges et le plan de paiement proposé.

En l'espèce, Mme [V] [U] sollicite des délais de paiement afin d'apurer sa dette.
Mme [O] [Y] s'oppose à cette demande.

Il ressort des pièces du dossier que la dette locative a augmentée durant l'instance et que les loyers sont impayés en totalité depuis le mois de juin 2025 et au demeurant, Mme [V] [U] n'a pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l'audience, condition posée par l'article 24 V de la loi précitée pour l'octroi de délais de paiement.

En conséquence, la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire est rejetée.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

Selon les dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

En application des dispositions du même article, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il doit en outre délivrer un logement en bon état d'usage et de réparation.

Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance, il peut être condamné à effectuer des travaux de remise en état mais il peut également lui être demandé des dommages et intérêts en raison du trouble de jouissance subi.

En l'espèce, Mme [V] [U] déclare subir un préjudice de jouissance aux motifs qu'elle a constaté qu'une prise électrique n'est pas raccordée à la terre, que l'isolation des fenêtres du logement n'est pas assurée, qu'elle n'a pas accès à un quelconque jardin et qu'en raison de la surface habitable réelle du logement, le loyer doit être révisé à la baisse. Au soutien de sa demande, elle produit des photographies et une lettre du 16 septembre 2024.

D'une part, aucun élément factuel ne permet d'établir que les photographies produites par Mme [V] [U] ont été prises dans le logement alors qu'il résulte des photographies du bailleur et des attestations des locataires précédents que le logement a été remis entièrement à neuf avant sa mise en location. Les demandes du propriétaire pour obtenir des informations sur la prise électrique concernée sont restées sans suite.

S'agissant du jardin, s'il est exact qu'il figure dans le contrat de bail, il apparaît que la demande de Mme [V] [U] à ce titre a été réalisée le 23 juin 2024 et qu'il n'est pas établi que Mme [O] [Y] ait volontairement refusé de lui laisser un accès à une partie du jardin, tel que cela résulte du courriel de la fille de Mme [O] [Y] du 25 juin 2024.

S'agissant de la différence entre la surface réelle du logement qui est situé pour partie en soupente de toit avec celle mentionnée dans le bail , Mme [V] [U] considère que la surface réelle est de 55 m2 et qu'elle doit dès lors bénéficier d'une réduction proportionnelle du loyer, cette différence étant supérieure de plus de 5% avec celle indiquée dans le bail.

Au soutien de sa demande, Mme [V] [U] ne produit aucune pièce permettant au tribunal de vérifier la réalité de ses allégations et par suite si les conditions de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 sont remplies. Pareillement sa demande à ce titre n'est pas chiffrée étant rappelé qu'il n'appartient pas au tribunal de suppléer l'absence de chiffrage de la réduction proportionnelle du loyer.

En conséquence, Mme [V] [U] est déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur la demande indemnitaire en raison de l'absence de remise du DPE

Il résulte des pièces du dossier qu'un DPE a été établi le 28 janvier 2025 duquel il résulte que l'appartement a été classé en catégorie D avec une estimation des coûts annuels en énergie entre 1280 et 1780 euros.

S'il apparaît que ce document n'a pas été remis au locataire lors de l'entrée dans les lieux, il convient de constater que la demande du locataire à ce titre n'a été formalisée que par lettre du 23 juin 2024 et que le bailleur ne lui a transmis que le 27 janvier 2025, la première page du DPE.

Il est dès lors établi que le bailleur a manqué à son obligation.

Il appartient dès lors à Mme [V] [U] de caractériser un préjudice en lien direct et certain avec l'absence de remise du DPE lors de la signature du bail qui aurait vicié son consentement lors de sa décision de prendre à bail le logement, notamment en raison de l'absence d'information sur son coût énergétique annuel.

Mme [V] [U] ne produit aucune pièce en ce sens. Dès lors, en l'absence de démonstration d'un préjudice financier, la demande indemnitaire pour absence de remise du DPE sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Mme [V] [U] est condamnée aux dépens de l'instance en application de l'article 696 du code de procédure civile et au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS