TJ 57631, 5 mars 2026, RG 25/00735

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SARREGUEMINES

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 05 MARS 2026

N° RG 11.N° RG 25/00735 - N° Portalis DBZK-W-B7J-DXEB CIV
Minute n°

DEMANDEURS :

Madame [H] [I]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Cécile BARTH, avocat au barreau de SARREGUEMINES

Monsieur [P] [O]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Cécile BARTH, avocat au barreau de SARREGUEMINES

DÉFENDEURS :

Madame [Q] [C]
demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Danièla SPRETNJAK, avocat au barreau de SARREGUEMINES

Madame [N] [T] [J] épouse [C]
demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Danièla SPRETNJAK, avocat au barreau de SARREGUEMINES

Monsieur [B] [C]
né le 26 Août 1972 à [Localité 1], demeurant [Adresse 5]
non comparant

SIÉGEANT :

Président : Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière,
présente lors des débats et du prononcé du jugement

DÉBATS à l’audience publique du 05 FEVRIER 2026

JUGEMENT : Réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 MARS 2026,
Par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Signé par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,
et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant assignations des 14 et 15 mai 2025, Mme [H] [I] et M. [P] [O] demandent au juge des contentieux de la protection de:

- CONDAMNER solidairement Madame [N] [C], Monsieur [B] [C] et Madame [Q] [C] à leur payer la somme de 1.113,31 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés
- CONDAMNER solidairement Madame [N] [C], Monsieur [B] [C] et Madame [Q] [C] à leur payer la somme de 5.433,51 euros au titre des dégradations imputable à la locataire
- CONDAMNER solidairement Madame [N] [C], Monsieur [B] [C] et Madame [Q] [C] à leur payer la somme de 2000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens
- RAPPELER que du tout il sera ordonné l'exécution provisoire

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent qu'ils ont donné à bail à Mme [Q] [C] et M. [Z] [W] un logement suivant contrat du 29 février 2020. Suite au départ de M. [W] un nouveau bail a été conclu avec Mme [Q] [C] le 1er juillet 2020. Ils ajoutent que Monsieur [B] [C] et Madame [Q] [C] se sont portés cautions solidaires de leur fille Mme [Q] [C] par acte séparé du 28 juin 2020.

Ils déclarent que Madame [Q] [C] a donné congé le 27 juin 2022 en signant une reconnaissance de dettes d'un montant de 1172.00 euros au titre de deux loyers en retard et qu'un état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé par un commissaire de justice le 27 septembre 2022, faisant état de dégradations des lieux loués.

Ils chiffrent le coût de la remise en état à la somme de 5433.51 euros et ajoutent que toutes leurs tentatives pour récupérer les sommes dues tant auprès de la locataire que des garants sont restées vaines.

Suivant conclusions du 28 octobre 2025, Mme [Q] [C] et Mme [N] [C] exposent que les garants n'ont pas été informés des loyers et charges impayés en violation des dispositions de l'article 2293 du Code civil. S'agissant des dégradations locatives, elles contestent le bien fondé, le caractère disproportionné de certaines sommes réclamées ou l'absence de justificatifs et reconnaissent être redevables de la somme de 341.22 euros. Madame [Q] [C] sollicite des délais de paiement pour apurer la dette.

Suivant conclusions du 8 janvier 2026, Mme [H] [I] et M. [P] [O] ont maintenu leurs demandes et ont indiqué que l'information annuelle des cautions visée prévue par l'article 2293 du Code civil s'applique uniquement aux créanciers professionnels.

L'affaire a été utilement évoquée à l'audience du 5 février 2026 lors de laquelle les conseils des parties ont comparu et maintenu leurs demandes.

M. [B] [C], bien que régulièrement cité à personne n’a pas comparu ni personne pour lui.

L'affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Mme [Q] [C] acquiesce à la demande en paiement et reconnait devoir la somme de 1113.31 euros.

Contrairement à ce que soutient Mme [N] [C], les dispositions de l'article 2293 ancien du Code civil relatives à l'obligation d'information s'appliquent aux créanciers professionnels et pas aux bailleurs personnes physiques.

En conséquence, Mme [Q] [C], Mme [N] [C] et M. [B] [C] sont condamnés solidairement à payer à Mme [H] [I] et M. [P] [O] la somme de 1113.31 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande au titre des dégradations locatives

Dans le cadre de son occupation, le locataire doit répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive . Les articles 1732 du code civil et 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 font peser une présomption de responsabilité des dégradations et pertes sur le locataire. Pour écarter cette présomption, ce dernier peut prouver qu'elles ont eu lieu :

- par cas de force majeure.
- par un manquement du bailleur, si cette faute est à l'origine du sinistre.
- par le fait d'un tiers qui se serait introduit sans son accord dans le logement.

Il est également tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat ainsi que les menues réparations et de manière générale l'ensemble des réparations locatives définies par les textes réglementaires (article 7d) de la loi du 6 juillet 1989).

La détermination des réparations et dégradations locatives, en fin de contrat, se fait par comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie.

Si le locataire est présumé responsable des dégradations qui surviennent pendant sa jouissance des lieux, la preuve de la réalité des dégradations incombe au bailleur.

Lorsque l'état des lieux de sortie révèle des désordres non mentionnés dans l'état des lieux d'entrée, les travaux ou remplacement d'éléments d'équipement nécessités pour une restitution en bon état sont à la charge du preneur qui est présumé responsable des dégradations intervenues pendant sa jouissance à moins qu'il puisse se prévaloir de l'une des causes exonératoires susmentionnées dont la vétusté.

En l'absence d'état des lieux d'entrée, l'article 1731 du code civil prévoit que le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives. La présomption de bon état posée par l'article 1731 du Code civil peut être renversée par tout moyen de preuve, conformément à l'article 1354 du Code civil. La jurisprudence exige que les éléments produits soient précis, circonstanciés et concordants : attestations, photographies, rapports techniques, correspondances, factures, etc. Le juge apprécie souverainement la valeur de ces éléments et peut écarter ceux qu'il estime insuffisants ou non probants. La charge de la preuve pèse sur le locataire, qui doit établir de manière objective que le bien n'était pas en bon état lors de son entrée dans les lieux.

Il sera rappelé que pour justifier du coût de la remise en état, un devis suffit, la production de factures n'étant pas exigée par la loi ni par la jurisprudence, sous réserve de l'appréciation du juge qui peut retenir tout ou partie du devis, ou exiger des éléments complémentaires si le devis est surévalué ou non justifié. Seules les prestations correspondant aux désordres constatés lors de l'état des lieux de sortie peuvent être retenues et le montant retenu doit correspondre à la réalité des travaux nécessaires, sans excéder le préjudice subi étant précisé que les réparations dues à la vétusté ne sont pas à la charge du locataire?et qu'il appartient au juge d'ajuster en conséquence.

En l'espèce, il résulte de l'état des lieux d'entrée du 29 février 2020 que l'appartement a été donné en location dans un très bon état général avec une aiguille de la jauge de fioul à 40cm de hauteur de cuve. Il est précisé dans un avenant les conditions dans lesquelles le logement doit être restitué s'agissant des peintures des murs, des boiseries et de l'entretien des extérieurs.

Au vu des justificatifs produits, des explications données par les parties, de la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et de sortie et de la durée d'occupation des lieux par Madame [Q] [C], il sera fait droit aux demandes suivantes :

- 224.00 euros au titre de la peinture des murs
- 53.35 euros pour la peinture des boiseries
- 25.00 euros au titre du nettoyage de la cave
- 2947.56 euros au titre de la remise en état de l'escalier, du parquet et du nettoyage des fenêtres
- 64.00 euros au titre de la remise en état des extérieurs
- 99.00 euros au titre du réglage de la fenêtre
- 39.60 euros au titre du remplacement de 3 bondes sanitaires

S'agissant du fuel, s'il est exact que la jauge de la citerne est plus basse qu'à l'entrée dans les lieux, il n'est pas possible de calculer le nombre de litres correspondant à la différence faute de précision sur la capacité de la citerne et ses dimensions. La demande sera rejetée.

S'agissant de l'entretien de la chaudière et compte tenu de la date de la dernière intervention le 30 septembre 2021 et de la date de sortie de Madame [Q] [C], le nouvel entretien incombe au nouveau locataire entrant ou au bailleur.

Concernant les dégâts sur la porte du garage, il est constant qu'en l'absence de mention particulière dans l'état des lieux d'entrée, la porte était présumée être en bon état. En l'absence d'information sur le coût et la date de pose de la porte dégradée, de sa nature et de son entretien et en prenant en compte un état de vétusté de 70% au vu des photographies produites, il ne sera retenu qu'une somme de 314.00 euros à charge de Madame [Q] [C].

Au vu de ces éléments, la créance du bailleur au titre des frais de remise en état du logement s'élève à 3 766,51 euros.

En conséquence, Mme [Q] [C], Mme [N] [C] et M. [B] [C] sont condamnés solidairement à payer à Mme [H] [I] et M. [P] [O] la somme de 3766.51 euros au titre des frais de remise en état.

Sur la demande de délais de paiement

Au soutien d'une demande de délais de paiement formulée au visa de l'article 1343-5 du Code civil, le débiteur doit justifier, par des éléments objectifs et des pièces justificatives, de difficultés financières réelles et actuelles, rendant impossible ou excessivement difficile l'exécution immédiate de l'obligation. La simple allégation de difficultés ou la production de documents insuffisants ne suffit pas. Le débiteur doit démontrer sa bonne foi, c'est-à-dire l'absence de manœuvres dilatoires, la volonté de s'acquitter de sa dette et, le cas échéant, la reprise de paiements partiels ou la formulation de propositions sérieuses d'apurement.

Le juge apprécie également les besoins du créancier, afin de ne pas porter une atteinte excessive à ses droits. L'octroi d'un délai ne doit pas avoir pour effet de priver le créancier de la substance de sa créance ou de le placer dans une situation de précarité. La capacité du débiteur à respecter l'échéancier sollicité est déterminante. Le juge vérifie la cohérence entre les ressources, les charges et le plan de paiement proposé.

En l'espèce, Madame [Q] [C] sollicite des délais de paiement afin d'apurer sa dette.

Or il est constant que depuis que Madame [Q] [C] a restitué les clés au bailleur le 27 septembre 2022 et alors même qu'elle reconnait être redevable d'une dette locative, elle n'a procédé à aucun paiement même partiel. Elle a donc de fait déjà bénéficié d'un délai de plus de 3 années durant lesquelles, elle aurait pu montrer sa bonne foi en désintéressant le bailleur des sommes non contestées.

En conséquence, la demande de délai de paiement est rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Parties perdantes, Mme [Q] [C], Mme [N] [C] et M. [B] [C] sont condamnés in solidum aux dépens de l'instance, en application de l'article 696 du code de procédure civile et à payer in solidum à Mme [H] [I] et M. [P] [O] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS