TJ 57631, 5 mars 2026, RG 25/01334

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SARREGUEMINES

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 05 MARS 2026

N° RG 11.N° RG 25/01334 - N° Portalis DBZK-W-B7J-DZB2 CIV
Minute n°

DEMANDERESSE :

S.A. VIVEST
dont le siège social est sis [Adresse 2] à [Localité 1] [Adresse 3] [Localité 2]
représentée par Me Manuel KELLER, avocat au barreau de SARREGUEMINES

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [O]
demeurant [Adresse 4]
comparant

Madame [S] [O]
demeurant [Adresse 4]
comparante

SIÉGEANT :

Président : Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière,
présente lors des débats et du prononcé du jugement

DÉBATS à l’audience publique du 05 FEVRIER 2026

JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 MARS 2026,
Par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Signé par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,
et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 10 décembre 2018, la société VIVEST GROUPE ACTION LOGEMENT a donné à bail à M. [F] [O] et Mme [S] [O] un appartement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 194.86 euros, augmenté des provisions sur charges.

Le 16 septembre 2024, la société VIVEST GROUPE ACTION LOGEMENT a fait signifier à M. [F] [O] et Mme [S] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1394.95 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés augmentés des frais du commandement.

La situation d'impayé locatif a été dénoncée par le bailleur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la Moselle (CCAPEX) par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 août 2024.

Suivant assignation du 25 août 2025, la société VIVEST GROUPE ACTION LOGEMENT demande au juge des contentieux de la protection de :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l'expulsion de M. [F] [O] et Mme [S] [O] ainsi que de tout occupant de leur chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard
- condamner M. [F] [O] et Mme [S] [O] au paiement des sommes suivantes :
- la somme de 2447.51 euros au titre des loyers et des provisions sur charges impayés au 30 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du jugement
- une indemnité mensuelle d'occupation de 272.67 euros jusqu'à la libération effective des lieux
- enjoindre à M. [F] [O] et Mme [S] [O] de produire une assurance locative sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision
- aux dépens y compris les frais du commandement de payer et la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Moselle par voie électronique le 26 août 2025.

À l'audience du 4 décembre 2025, la société VIVEST GROUPE ACTION LOGEMENT, représentée par son conseil, a comparu et a maintenu ses demandes.

La société VIVEST GROUPE ACTION LOGEMENT expose que M. [F] [O] et Mme [S] [O] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer et que dès lors la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [F] [O] et Mme [S] [O] ont comparu. M. [O] a exposé avoir rencontré d'importantes difficultés financières dans le cadre de la fixation et la liquidation de sa pension de retraite liquidée initialement à 940 euros par mois. Après régularisation de son compte retraite, il perçoit actuellement 1400 euros et indique qu'il a du recourir à l'aide financière de tierces personnes pour vivre dignement. Il déclare aussi avoir accumulé du retard dans le paiement des factures d'électricité et de gaz qui font l'objet d'un plan de remboursement. Il a indiqué que son épouse est invalide et qu'il va reprendre le paiement du loyer courant.

L'affaire a fait l'objet d'un renvoi au 5 février 2026 pour permettre aux locataires de produire une synthèse de leurs revenus et charges de la vie courante.

Lors de l'audience de renvoi, les parties ont comparu et la société VIVEST a donné son accord pour des délais de paiement de l'arriéré locatif.

L'affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu par l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, une copie de l'assignation a été dénoncée au préfet de la Moselle le 26 août 2025 en vue d'une audience prévue le 4 décembre 2025, soit plus de six semaines après.

D'autre part, la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la CCAPEX par la société VIVEST GROUPE ACTION LOGEMENT le 6 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

En conséquence, les demandes de la société VIVEST GROUPE ACTION LOGEMENT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause afférente à la condition résolutoire, par laquelle il est expressément convenu que le contrat sera résilié de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant notamment réforme de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l'application immédiate aux contrats en cours. Par ailleurs, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai de deux mois laissé au locataire afin d'apurer les causes du commandement de payer. En outre, aucune disposition d'ordre public " particulièrement impérieuse " ne justifie l'application immédiate aux contrats en cours. Compte tenu de ces éléments, il y a lieu, dans le cadre du présent litige, d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail (délai de deux mois).

Il ressort des pièces versées aux débats qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à M. [F] [O] et Mme [S] [O] le 16 septembre 2024 pour un montant principal de 1394.95 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans les deux mois de sa délivrance.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 16 novembre 2024 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation

L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

En l'espèce, M. [F] [O] et Mme [S] [O] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 16 novembre 2024.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande et d'ordonner leur expulsion des locaux ainsi que celle de tous occupants de leur chef.

Dès lors, il est ordonné, qu'à défaut par M. [F] [O] et Mme [S] [O] d'avoir volontairement libéré les lieux au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l'expulsion des occupants, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou, à défaut, par le bailleur.

Par ailleurs, le bail étant résilié, l'occupation du bien par M. [F] [O] et Mme [S] [O] cause incontestablement un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

En conséquence, il convient de réparer le préjudice subi par ce dernier et de condamner solidairement M. [F] [O] et Mme [S] [O] à payer au bailleur, à compter du 16 novembre 2024, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 272.27 euros jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Il est rappelé que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu'ils doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l'article 1728 du code civil repris par l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la société VIVEST GROUPE ACTION LOGEMENT apporte la preuve de l'arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l'assignation délivrée en vue de l'audience visant une dette de loyers, ainsi qu'un décompte actualisé des sommes dues.

Il ressort de ce décompte, arrêté au 4 février 2026, que M. [F] [O] et Mme [S] [O] restent devoir la somme de 4101.23 euros à cette date au titre des loyers, avances sur charges et indemnités d'occupation.

L'obligation au paiement de cette dette étant rapportée, M. [F] [O] et Mme [S] [O] sont condamnés solidairement à payer à la société VIVEST GROUPE ACTION LOGEMENT la somme de 4101.23 euros, au titre de l'arriéré locatif, arrêté au 4 février 2026 avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu'il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, M. [F] [O] et Mme [S] [O] sollicitent des délais de paiement afin d'apurer leur dette.

La société VIVEST GROUPE ACTION LOGEMENT ne s'oppose pas à cette demande.

Il ressort des pièces du dossier que la dette locative s'est stabilisée et qu'au demeurant, M. [F] [O] et Mme [S] [O] ont repris le paiement du loyer courant avant la date de l'audience, condition posée par l'article 24 V de la loi précitée pour l'octroi de délais de paiement. Il a justifié avoir commencé à apurer l'arriéré locatif.

Il convient en conséquence d'accorder des délais de paiement à M. [F] [O] et Mme [S] [O] selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d'impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, si bien que l'expulsion de M. [F] [O] et Mme [S] [O] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande au titre de l'assurance du logement

Il résulte de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de s'assurer " contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire ". Il doit en justifier, chaque année sur demande du bailleur (attestation d'assurance). Cette obligation ne prend fin qu'à la date de libération des lieux.

M. [F] [O] et Mme [S] [O] ont justifié d'une assurance logement de sorte que cette demande est devenue sans objet.

Sur les demandes accessoires

M. [F] [O] et Mme [S] [O], partie perdante, sont condamnés aux dépens de l'instance, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la société VIVEST GROUPE ACTION LOGEMENT les frais irrépétibles qu'elle a exposés.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS