TJ 57631, 2 avr. 2026, RG 25/01707

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SARREGUEMINES

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 02 AVRIL 2026

N° RG 11.N° RG 25/01707 - N° Portalis DBZK-W-B7J-D2EC CIV
Minute n°

DEMANDERESSE :

CDC HABITAT [Localité 1]
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Angélique HUM, avocat au barreau de SARREGUEMINES

DÉFENDERESSE :

Madame [N] [B]
demeurant [Adresse 3]
comparante

SIÉGEANT :

Président : Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière,
présente lors des débats et du prononcé du jugement

DÉBATS à l’audience publique du 05 FEVRIER 2026

JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 AVRIL 2026,
Par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Signé par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,
et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 31 août 2017, la société CDC HABITAT [Localité 1] a donné à bail à Mme [N] [B] un appartement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 323.32 euros, augmenté d'une provision sur les charges locatives.

Le 25 juin 2025, la société CDC HABITAT [Localité 1] a fait signifier à Mme [N] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1561.88 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés augmentés des frais du commandement.

Ce commandement a été notifié à la CAF de la Moselle le 6 juin 2025.

Suivant assignation du 29 octobre 2025, la société CDC HABITAT [Localité 1] demande au juge des contentieux de la protection de :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l'expulsion de Mme [N] [B] ainsi que de tout occupant de son chef,
- condamner Mme [N] [B] au paiement des sommes suivantes :
- la somme de 2948.89 euros au titre des loyers et des provisions sur charges impayés au 30 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du jugement
- une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et de la provision sur charges jusqu'à la libération effective des lieux
- aux dépens et à la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir

L'assignation a été dénoncée au préfet de la Moselle par voie électronique le 29 octobre 2025.

À l'audience du 5 février 2026, le conseil de la société CDC HABITAT [Localité 1] a comparu, a maintenu ses demandes et a produit un décompte actualisé de sa créance qui s'élève à 4302.08 euros à la date du 31 janvier 2026.

La société CDC HABITAT [Localité 1] expose que Mme [N] [B] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer et que dès lors la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [N] [B] a comparu et a indiqué qu'elle a pris l'attache d'une assistance sociale pour régulariser un dossier de surendettement tout en indiquant qu'elle a donné son préavis pour quitter le logement. Elle n'a pas produit de justificatifs en déclarant qu'elle était dans l'attente de la décision de recevabilité de la commission de surendettement. Elle n'a pas contesté le montant de l'arriéré locatif.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'incidence de la procédure de surendettement

En application des dispositions de la loi [Localité 2] du 23 novembre 2018 en matière de surendettement, si la commission a déclaré le dossier de surendettement recevable avant la fin du délai de deux mois du commandement de payer, la seule recevabilité constitue une prise en charge de la dette locative répondant à l'injonction du commandement de payer.

Si la commission de surendettement a rendu sa décision avant l'audience, le locataire est maintenu dans son logement sous réserve du respect des mesures prévues. Si la commission a été saisie avant l'audience mais n'a pas encore rendu sa décision, l'expulsion est suspendue jusqu'à la décision de la commission et le maintien du locataire dans les lieux est conditionné par le respect des mesures prévues. Si la commission est saisie après l'octroi de délais de paiement par le tribunal, les modalités d'apurement de la dette locative définies par la commission se substituent à celles du tribunal.

Ces dispositions ne s'appliquent que si le locataire a repris et poursuit le paiement régulier de son loyer pendant toute la durée des mesures de surendettement. A défaut, la procédure d'expulsion reprend son cours.

Il s'ensuit que si, dans l'hypothèse où le bailleur a fait délivrer un commandement de payer au débiteur, la décision de recevabilité intervient pendant le délai de deux mois, c'est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l'effet attaché à cette décision, à savoir l'interdiction au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire. Au contraire, si la décision sur la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement est intervenue plus de deux mois après la signification du commandement, la condition résolutoire est alors acquise et la procédure d'expulsion peut suivre son cours.

En l'espèce, Mme [B] déclare avoir saisi la commission de surendettement des particuliers de la Moselle postérieurement à l'acquisition de la clause résolutoire sans pour autant être en mesure de justifier de la date de la décision de recevabilité de son dossier. La recevabilité du dossier est donc sans effet sur la présente procédure.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu par l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, une copie de l'assignation a été dénoncée au préfet de la Moselle le 29 octobre 2025 en vue d'une audience prévue le 8 janvier 2026, soit plus de six semaines après.

D'autre part, la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la CCAPEX par la société CDC HABITAT [Localité 1] le 6 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

En conséquence, les demandes de la société CDC HABITAT [Localité 1] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause afférente à la condition résolutoire, par laquelle il est expressément convenu que le contrat sera résilié de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant notamment réforme de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l'application immédiate aux contrats en cours. Par ailleurs, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai de deux mois laissé au locataire afin d'apurer les causes du commandement de payer. En outre, aucune disposition d'ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l'application immédiate aux contrats en cours. Compte tenu de ces éléments, il y a lieu, dans le cadre du présent litige, d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail (délai de deux mois).

Il ressort des pièces versées aux débats qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Mme [N] [B] le 25 juin 2025 pour un montant de 1561.88 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans les deux mois de sa délivrance.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 25 août 2025 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation

L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

En l'espèce, Mme [N] [B] réside dans les lieux sans droit ni titre depuis le 25 août 2025.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande et d'ordonner son expulsion des locaux ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Dès lors, il est ordonné, qu'à défaut par Mme [N] [B] d'avoir volontairement libéré les lieux au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l'expulsion des occupants, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsée ou, à défaut, par le bailleur.

Par ailleurs, le bail étant résilié, l'occupation du bien par la défenderesse cause incontestablement un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

En conséquence, en application des dispositions de l'article 1760 du code civil, il convient de réparer le préjudice subi par ce dernier et de condamner Mme [N] [B] à payer au bailleur, à compter du 25 août 2025, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel éventuellement révisé augmenté des charges jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Il est rappelé que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu'ils doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l'article 1728 du code civil repris par l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la société CDC HABITAT [Localité 1] apporte la preuve de l'arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l'assignation délivrée en vue de l'audience visant une dette de loyers, ainsi qu'un décompte actualisé des sommes dues.

Il ressort de ce décompte, arrêté au 31 janvier 2026, que Mme [N] [B] reste devoir la somme de 4302.08 euros à cette date au titre des loyers, avances sur charges et indemnités d'occupation.

L'obligation au paiement de cette dette étant rapportée, Mme [N] [B] est condamnée à payer à la société CDC HABITAT [Localité 1] la somme de 4302.08 euros, au titre de l'arriéré locatif, arrêté au 31 janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Mme [N] [B], succombant à l'instance, est condamnée aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile et à payer à la société CDC HABITAT [Localité 1] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS