TJ 57631, 2 avr. 2026, RG 25/01863

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SARREGUEMINES

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 02 AVRIL 2026

N° RG 11.N° RG 25/01863 - N° Portalis DBZK-W-B7J-D2TI CIV
Minute n°

DEMANDEURS :

Madame [E] [X] épouse [Q]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [T] [Q]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Madame [Z] [L]
demeurant [Adresse 3]
comparante

Monsieur [K] [C]
demeurant [Adresse 3]
comparant

SIÉGEANT :

Président : Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière,
présente lors des débats et du prononcé du jugement

DÉBATS à l’audience publique du 05 MARS 2026

JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 AVRIL 2026,
Par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Signé par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,
et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 28 mars 2025, Mme [H] [X] épouse [Q] et M. [T] [Q] ont donné à bail à Mme [Z] [L] et M. [K] [C] un logement [Adresse 4] [Localité 1], pour un loyer mensuel de 470.00 euros, augmenté d'une provision sur charges locatives.

Le 20 août 2025, Mme [H] [X] épouse [Q] et M. [T] [Q] ont fait signifier à Mme [Z] [L] et M. [K] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1546.01 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés augmentés des frais du commandement.

Ce commandement a été notifié par voie électronique à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la Moselle (CCAPEX) le 20 août 2025.

Suivant assignation du 8 décembre 2025, Mme [H] [X] épouse [Q] et M. [T] [Q] demandent au juge des contentieux de la protection de :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l'expulsion de Mme [Z] [L] et M. [K] [C] ainsi que de tout occupant de leur chef,
- condamner solidairement Mme [Z] [L] et M. [K] [C] au paiement:
- de la somme de 1591.01 au titre des loyers et des provisions sur charges impayés au 31 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation
- d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et de la provision sur charges jusqu'à la libération effective des lieux,
- la somme de 720.00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- aux dépens y compris les frais du commandement de payer
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir

L'assignation a été dénoncée au préfet de la Moselle par voie électronique le 11 décembre 2025.

À l'audience du 5 mars 2026, le conseil de Mme [H] [X] épouse [Q] et M. [T] [Q] a comparu, a maintenu ses demandes et a produit un décompte actualisé de la créance locative qui s'élève à 2819.01 euros à la date du 1er février 2026.

Mme [H] [X] épouse [Q] et M. [T] [Q] exposent que Mme [Z] [L] et M. [K] [C] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer et que dès lors la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Les bailleurs ont déclaré être opposés à tout délai de paiement.

Mme [Z] [L] et M. [K] [C] ont comparu. Ils ont indiqué avoir repris le paiement du loyer courant et ont demandé un délai de paiement en proposant de payer la somme de 200 euros par mois en plus du loyer courant pour régulariser l'arriéré locatif. Mme [Z] [L] déclare être sans emploi et M. [K] [C] être militaire de carrière pour un salaire moyen de 1500 euros tout en précisant que ses revenus vont augmenter à compter de son départ en OPEX en mai 2025. Ils ont ajouté ne pas avoir d'enfant à charge et devoir s'acquitter de la somme de 217 euros par mois au titre d'un crédit à la consommation.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu par l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.
Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 11 décembre 2025 en vue d'une audience prévue le 5 mars 2026, soit plus de six semaines après.

D'autre part, la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la CCAPEX par le bailleur le 20 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

En conséquence, les demandes de Mme [H] [X] épouse [Q] et M. [T] [Q] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, d'expulsion et de paiement de l'arriéré locatif sont recevables.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause afférente à la condition résolutoire, par laquelle il est expressément convenu que le contrat sera résilié de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort des pièces versées aux débats qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Mme [Z] [L] et M. [K] [C] le 20 août 2025 pour un montant principal de 1546.01 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans les six semaines de sa délivrance.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 1er octobre 2025 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l'indemnité d'occupation

En l'espèce, Mme [Z] [L] et M. [K] [C] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2025.

Le bail étant résilié, l'occupation du bien par Mme [Z] [L] et M. [K] [C] cause incontestablement un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

En conséquence, il convient de réparer le préjudice subi par ce dernier et de condamner solidairement Mme [Z] [L] et M. [K] [C] à payer au bailleur, à compter du 1er octobre 2025, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges indexée selon les modalités de l'ancien bail et jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Il est rappelé que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu'ils doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l'article 1728 du code civil repris par l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, Mme [H] [X] épouse [Q] et M. [T] [Q] apportent la preuve de l'arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l'assignation délivrée en vue de l'audience visant une dette de loyers, ainsi qu'un décompte actualisé des sommes dues.

Il ressort de ce décompte, arrêté au 1er février 2026, que Mme [Z] [L] et M. [K] [C] restent devoir la somme de 2819.01 euros à cette date au titre des loyers, avances sur charges et indemnités d'occupation.

L'obligation au paiement de cette dette étant rapportée, Mme [Z] [L] et M. [K] [C] sont condamnés solidairement à payer à Mme [H] [X] épouse [Q] et M. [T] [Q] la somme de 2819.01 euros, au titre de l'arriéré locatif, arrêté au 1er février 2026 avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur l'expulsion, la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu'il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Mme [Z] [L] et M. [K] [C] sollicitent des délais de paiement afin d'apurer leur dette.

Mme [H] [X] épouse [Q] et M. [T] [Q] s'opposent à cette demande.

Il ressort des pièces du dossier que la dette locative s'est stabilisée et qu'au demeurant, Mme [Z] [L] et M. [K] [C] ont repris le paiement du loyer courant avant la date de l'audience, condition posée par l'article 24 V de la loi précitée pour l'octroi de délais de paiement.

Il convient en conséquence d'accorder des délais de paiement à Mme [Z] [L] et M. [K] [C] selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d'impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, si bien que l'expulsion de Mme [Z] [L] et M. [K] [C] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires

Mme [Z] [L] et M. [K] [C] sont condamnés in solidum aux dépens de l'instance, en application de l'article 696 du code de procédure civile et au paiement de la somme de 720.00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS