TJ 57631, 7 mai 2026, RG 26/00149

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SARREGUEMINES

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 07 MAI 2026

N° RG 11.N° RG 26/00149 - N° Portalis DBZK-W-B7K-D3DF CIV
Minute n°

DEMANDERESSE :

[Localité 1] CONFLUENCES HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 2]
comparante

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [Z]
demeurant [Adresse 3]
non comparant

Madame [D] [H]
demeurant [Adresse 3]
non comparante

SIÉGEANT :

Président : Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière,
présente lors des débats et du prononcé du jugement

DÉBATS à l’audience publique du 02 AVRIL 2026

JUGEMENT : Réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 MAI 2026,
Par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Signé par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,
et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,

EXPOSÉ DU LITIGE

La société [Localité 1] Confluences Habitat a donné à bail, par contrat du 3 mars 2020, à Mme [D] [H] et M. [F] [Z] un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 1] et un garage, moyennant un loyer mensuel total actualisé de 450,69 euros, outre les charges.

La bailleresse a fait délivrer à Mme [H] et M. [Z], par acte extrajudiciaire signifié le 20 octobre 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un impayé locatif concernant les deux contrats d'un montant de 4 371,14 euros, suivant décompte arrêté au 9 octobre 2025.

Le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 21 octobre 2025.

Par assignation signifiée le 6 janvier 2026, la société [Localité 1] Confluences Habitat a fait attraire Mme [H] et M. [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Sarreguemines, afin qu'il constate la résiliation du bail, ordonne l'expulsion des preneurs, ainsi que le paiement de l'arriéré de loyer et d'une indemnité d'occupation.

L'assignation a été dénoncée au préfet de Moselle le 7 janvier 2026.

À l'audience du 6 avril 2026, la société [Localité 1] Confluences Habitat a repris les termes de son assignation en les réactualisant. Elle a demandé au juge des contentieux de la protection de :
CONSTATER la résiliation de plein droit du contrat de location du 3 mars 2020 ;
CONDAMNER solidairement les preneurs à payer à la société [Localité 1] Confluences Habitat la somme de 7 883,68 euros ;

En conséquence,

ORDONNER l'expulsion des preneurs et les condamner à évacuer immédiatement de corps et de bien et de tous occupants de leur chef, tant le logement qu'ils occupent [Adresse 5] à [Localité 1], que le garage situé [Adresse 6] à [Localité 1], ainsi que tous les locaux accessoires, au besoin avec le concours de la force publique ainsi que d'un serrurier s'il y a lieu ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [D] à payer à la requérante une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers contractuels éventuellement révisés et augmentés des charges jusqu'à la libération effective des lieux, comme si les baux s'étaient poursuivis ;

Si le tribunal accorde des délais de paiement aux preneurs,

DIRE qu'à défaut de paiement d'une seule échéance :
- le solde restant deviendra exigible ;
- la clause résolutoire reprendra de plein droit ses effets ;
- les preneurs devront libérer les lieux loués ;
- à défaut de libération volontaire des lieux, il pourra être procédé à leur expulsion, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique.
LES CONDAMNER aux entiers dépens.
ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

À l'appui de ses prétentions, la société [Localité 1] Confluences Habitat expose que les preneurs se maintiennent dans les lieux et que le commandement de payer qui leur a été signifié est resté infructueux. Elle ajoute que la résolution du contrat doit être acquise, conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [H] et M. [Z], bien que régulièrement convoqués, n'ont pas comparu à l'audience. La décision sera en conséquence réputée contradictoire à leur égard, conformément à l'article 474 du Code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du Code de procédure civile dispose que " si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ".

Sur la recevabilité de la demande

En application de l'article 24 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu par l'article 7-2 de la loi no 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'État dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, une copie de l'assignation a été dénoncée au préfet de la Moselle le 7 janvier 2026 en vue d'une audience prévue le 2 avril 2026, soit plus de six semaines avant celle-ci.

D'autre part, la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la CCAPEX par la société [Localité 1] Confluences Habitat le 21 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

En conséquence, les demandes de la société [Localité 1] Confluences Habitat aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la résolution

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 1224 du Code civil dispose que " la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ".

L'article 1225, alinéa 1er du même code ajoute que " la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat ".
L'article 24, I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que " tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ".

L'article 4 des conditions générales annexées du contrat de bail à usage d'habitation du 3 mars 2020 stipule une clause résolutoire pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
L'article 9 du contrat de location du garage du même jour que celui-ci sera résilié, de plein droit, à défaut de paiement d'une échéance d'un terme du loyer et de ses accessoires et un mois après une sommation de payer les sommes dues.

Il convient de préciser que la loi no 2023-668 du 27 juillet 2023 portant notamment réforme de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant une application immédiate aux contrats en cours. Aucune disposition d'ordre public " particulièrement impérieuse " ne justifie l'application immédiate aux contrats en cours. Compte tenu de ces éléments, il y a lieu, dans le cadre du présent litige, d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail et au jour de la conclusion du contrat (délai de deux mois).
En l'espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire des deux contrats a été signifié à la locataire 20 octobre 2025 en laissant aux preneurs un délai de deux mois pour payer l'arriéré locatif au titre des deux contrats.

Il convient dès lors de constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 21 décembre 2025.

Sur l'expulsion des preneurs et l'indemnité d'occupation

L'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution prévoit que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L 412-7.

En l'espèce, les preneurs résident dans les lieux sans droit ni titre depuis le 21 décembre 2025.
Il convient par conséquent de faire droit à la demande et d'ordonner leur expulsion des locaux ainsi que celle de tous occupants de leur chef.

Dès lors, il est ordonné, qu'à défaut par Mme [H] et M. [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l'expulsion des occupants, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou, à défaut, par la société bailleresse.

Par ailleurs, le bail étant résilié, l'occupation du bien par la défenderesse cause incontestablement un préjudice à la société bailleresse qui ne peut disposer de son bien à son gré.

En conséquence, en application des dispositions de l'article 1760 du Code civil, il convient de réparer le préjudice subi par ce dernier et de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel éventuellement révisé augmenté des charges jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur le paiement de l'arriéré locatif

L'article 7 de la loi du 9 juillet 1989 dispose que " le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 1221 du Code civil dispose que " le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier ".

L'article 1353 du même code dispose qu'il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de démontrer son existence et son exigibilité et celui qui s'en prétend libéré de démontrer le fait qui l'éteint.

La preuve de l'exigibilité du loyer et des charges résulte, chaque mois, du seul écoulement du temps.

En l'espèce, il résulte du dernier décompte produit, arrêté au 2 avril 2026, que la dette locative de Mme [H] et M. [Z] au titre des deux contrats de bail s'élève à 7 883,68 euros.
L'obligation de paiement de cette dette étant rapportée, Mme [H] et M. [Z] sont condamnés solidairement à payer à la société [Localité 1] Confluences Habitat la somme de 7 883,68 euros au titre de l'arriéré locatif, arrêté au 2 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais du procès et de l'exécution provisoire

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, " la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ".

Mme [H] et M. [Z], parties perdantes au procès, sont condamnés aux dépens de l'instance.

L'article 514 du Code de procédure civile, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020 comme celle-ci, dispose que "?les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement?".

En l'espèce, aucune raison ne justifie d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS