TJ 57631, 7 mai 2026, RG 26/00119

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SARREGUEMINES

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 07 MAI 2026

N° RG 11.N° RG 26/00119 - N° Portalis DBZK-W-B7K-D3BK CIV
Minute n°

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [M]
demeurant [Adresse 3]
non comparant

Madame [V] [Z]
demeurant [Adresse 3]
non comparante

SIÉGEANT :

Président : Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière,
présente lors des débats et du prononcé du jugement

DÉBATS à l’audience publique du 02 AVRIL 2026

JUGEMENT : Réputée contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 MAI 2026,
Par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Signé par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,
et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Immo-M, a donné à bail par contrat du 6 septembre 2024 à M. [L] [M] et Mme [V] [Z], un appartement situé [Adresse 4] à Sarreguemines, pour un loyer de 490 euros, charges comprises. La SAS Action Logement Services s'est portée caution des preneurs au titre de la garantie VISALE.

Suite au défaut de paiement des loyers des mois de mars et avril 2025, la SAS Action Logement Services, en sa qualité de caution, a payé la somme de 980.00 euros au bailleur.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire pour paiement de la somme de 980.00 euros en principal a été délivré par la caution aux preneurs, par acte extrajudiciaire signifié le 7 octobre 2025.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 8 octobre 2025.

Par ailleurs, la caution a également payé au bailleur, en sa qualité, les sommes dues au titre des mois de septembre à décembre 2025 pour un montant total de 1960 euros.

La mise en place d'un échéancier amiable de remboursement a été mis en place mais il n'a pas été respecté par les preneurs.

Par assignation signifiée le 15 janvier 2026, la SAS Action Logement Services a fait attraire M. [L] [M] et Mme [V] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Sarreguemines, afin qu'il constate la résiliation du bail, ordonne l'expulsion des preneurs, ainsi que le paiement de l'arriéré de loyer et d'une indemnité d'occupation.

L'assignation a été dénoncée au préfet de Moselle le 16 janvier 2026.

À l'audience du 2 avril 2026, la SAS Action Logement Services a repris les termes de son assignation et actualisé ses demandes. Elle sollicite du juge des contentieux de la protection de :

CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail
À titre subsidiaire,
PRONONCER la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur.
ORDONNER l'expulsion de Monsieur [L] [M] et Madame [V] [Z] et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique.
CONDAMNER solidairement Monsieur [L] [M] et Madame [V] [Z] à payer à Action Logement Services la somme de 3 430 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 octobre 2025 sur la somme de 980 euros, et pour le surplus à compter de l'assignation.
FIXER l'indemnité d'occupation à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges.
CONDAMNER solidairement Monsieur [L] [M] et Madame [V] [Z] à payer lesdites indemnités d'occupation à Action Logement Services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.
CONDAMNER in solidum Monsieur [L] [M] et Madame [V] [Z] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
CONDAMNER solidairement, Monsieur [L] [M] et Madame [V] [Z] à payer à Action Logement Services la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
DIRE n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

À l'appui de ses prétentions, la demanderesse indique être recevable à agir en ce qu'elle s'est subrogée dans les droits de la société bailleresse en sa qualité de caution, conformément aux articles 1346 et 2306 du Code civil. La SAS Action Logement Services ajoute, au visa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que l'absence de remboursement par les preneurs des sommes qu'elle a payées en leurs noms, malgré la signification d'un commandement de payer et d'un plan de remboursement, entraîne l'acquisition de la clause résolutoire et, subsidiairement présente une gravité suffisante pour justifier la résolution du contrat.

La demanderesse ajoute encore qu'en s'étant subrogée dans les droits de la société bailleresse, elle est fondée à réclamer le remboursement des sommes qu'elle a payées pour le compte des preneurs et de percevoir l'indemnité d'occupation, dès lors qu'elle a indemnisé la société bailleresse de ces sommes.

Bien que régulièrement assignés par dépôt à l'étude, M. [L] [M] et Mme [V] [Z] ne se sont pas présentés à l'audience ni fait représenter. La décision sera donc réputée contradictoire à leur égard, conformément à l'article 474 du Code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

En application de l'article 24 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu par l'article 7-2 de la loi no 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'État dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, une copie de l'assignation a été dénoncée au préfet de la Moselle le 16 janvier 2026 en vue d'une audience prévue le 2 avril 2026, soit plus de six semaines avant celle-ci.

D'autre part, la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la CCAPEX par la société Action Logement Services le 8 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

En conséquence, les demandes de la société Action Logement Services aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la résolution du contrat de bail

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 2309 du Code civil dispose que " la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur ".

L'article 1224 du Code civil dispose que " la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ".

L'article 1225 alinéa 1er du même code ajoute que " la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat ".

L'article 24, I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que " tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ".

L'article VII du contrat de bail du 6 septembre 2024 stipule que " le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, c'est-à-dire sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées […] ".

Il convient de préciser que la loi no 2023-668 du 27 juillet 2023 portant notamment réforme de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant une application immédiate aux contrats en cours. Par ailleurs, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai de deux mois laissé au locataire afin d'apurer les causes du commandement de payer. En outre, aucune disposition d'ordre public " particulièrement impérieuse " ne justifie l'application immédiate aux contrats en cours. Compte tenu de ces éléments, il y a lieu, dans le cadre du présent litige, d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail (délai de deux mois).

L'article 1353 du Code civil ajoute que " celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ".

En l'espèce, la SAS Action Logement Services démontre qu'elle a payé en sa qualité de caution et, pour le compte des preneurs au bénéfice du bailleur, la somme totale de 3?430 euros correspondant aux loyers des mois de mars, avril, septembre, octobre, novembre, décembre 2025 et janvier 2026. La SAS Action Logement Services étant subrogée dans les droits de la SCI Immo-M est dès lors fondée à en demander le paiement aux preneurs.

Par ailleurs, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 7 octobre 2025, soit depuis plus de deux mois et les défendeurs, non comparants, n'apportent pas la preuve de s'être acquittés de la somme due depuis la signification du commandement de payer.

En conséquence, il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire, à compter du 7 décembre 2025.

Sur l'expulsion des preneurs et l'indemnité d'occupation

L'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution prévoit que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L 412-7.

En l'espèce, les preneurs résident dans les lieux sans droit ni titre depuis le 7 décembre 2025.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande et d'ordonner leur expulsion des locaux ainsi que celle de tous occupants de leur chef.

Dès lors, il est ordonné, qu'à défaut par M. [M] et Mme [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l'expulsion des occupants, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou, à défaut, par le bailleur.

Par ailleurs, le bail étant résilié, l'occupation du bien par les défendeurs cause incontestablement un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

En application des dispositions de l'article 1760 du Code civil, il convient de réparer le préjudice subi par ce dernier et de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel éventuellement révisé augmenté des charges jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

En conséquence, M. [L] [M] et Mme [V] [Z] sont condamnés solidairement à payer une indemnité d'occupation à la demanderesse égale au montant du loyer et de la provision sur charges du bail résilié.

Sur le paiement de l'arriéré locatif

L'article 2309 du Code civil dispose que " la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur ".

L'article 7 de la loi du 9 juillet 1989 dispose que " le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ".

L'article 1221 du Code civil dispose que " le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier ".

L'article 1353 du même code dispose qu'il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de démontrer son existence et son exigibilité et celui qui s'en prétend libéré de démontrer le fait qui l'éteint.

En l'espèce, la SAS Action Logement Services démontre avoir payé, en sa qualité de caution et pour le compte des preneurs, au bénéfice du bailleur, la somme totale de 3 430 euros correspondant aux loyers des mois de mars, avril, septembre, octobre, novembre décembre 2025 et janvier 2026. La SAS Action Logement Services est donc subrogée dans les droits de la SCI Immo-M.

Les défendeurs, non comparants, ne démontrent pas s'être libérés, même partiellement de l'arriéré locatif.

En conséquence, M. [L] [M] et Mme [V] [Z] sont condamnés solidairement à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 3 430 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 13 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les frais du procès et de l'exécution provisoire

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, " la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie "
.
En l'espèce, M. [L] [M] et Mme [V] [Z], parties perdantes au procès, seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance, y compris les frais du commandement de payer du 7 octobre 2025.

Aux termes de l'article 700, 1° du Code de procédure civile, " le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ".

En l'espèce, M. [L] [M] et Mme [V] [Z], tenus aux dépens, seront condamnés in solidum à verser à la SAS Action Logement Services la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

L'article 514 du Code de procédure civile dispose que "les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement".

En l'espèce, aucune raison ne justifie d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS