TJ 57631, 7 mai 2026, RG 26/00012

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SARREGUEMINES

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 07 MAI 2026

N° RG 11.N° RG 26/00012 - N° Portalis DBZK-W-B7K-D2ZN CIV
Minute n°

DEMANDERESSE :

Madame [B] [S] [Q] épouse [U]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Nadia PIETERS-FIMBEL, avocat au barreau de SARREGUEMINES

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [H]
demeurant [Adresse 3]
non comparant

SIÉGEANT :

Président : Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière,
présente lors des débats et du prononcé du jugement

DÉBATS à l’audience publique du 05 MARS 2026

JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 MAI 2026,
Par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Signé par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,
et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [B] [Q], épouse [U], a donné à bail par contrat du 27 novembre 2018 à M. [D] [H] un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel réactualisé de 431,78 euros, outre les charges.

La bailleresse a fait délivrer à M. [H], par acte extrajudiciaire signifié le 31 juillet 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un impayé locatif d'un montant de 2 508,42 euros.

Le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 4 août 2025.

Par assignation signifiée le 19 décembre 2025, Mme [B] [U] a fait attraire M. [V] [H] devant le juge des contentieux de la protection tribunal judiciaire de Sarreguemines, afin qu'il constate la résiliation du bail, ordonne l'expulsion du preneur, ainsi que le paiement de l'arriéré de loyer et d'une indemnité d'occupation.

L'assignation a été dénoncée au préfet de Moselle le 22 décembre 2025.

À l'audience du 3 mars 2026, Mme [U] a maintenu en les réactualisant ses demandes et sollicite du juge des contentieux de la protection de :

-DECLARER l'action de la demanderesse régulière, recevable et bien fondée ;
- CONSTATER la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties le 27/11/2018, et ce, à la date du 01/9/2025 ;

En conséquence,

- CONSTATER que le défendeur est occupant sans droit ni titre depuis le 01/09/2025 ;
- ORDONNER l'expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef ;
- DIRE qu'à défaut d'avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef après la signification du jugement, il sera procédé à l'expulsion du défendeur et à celle de tous occupants de son chef avec le concours et l'assistance de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;
- CONDAMNER le défendeur à payer à la demanderesse la somme de 6 349,12 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation au 2 mars 2026, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
- CONDAMNER le défendeur à payer à la demanderesse une indemnité d'occupation de 520 euros par mois subsidiairement du montant du loyer et des charges à compter du 01.12.2025 et jusqu'à la totale et définitive libération des lieux, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
- CONDAMNER le défendeur en tous les frais et dépens de la présente procédure, y compris 143,68 euros correspondants au coût du commandement de payer ;
- CONDAMNER le défendeur à payer à la demanderesse la somme de 1 200 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- RAPPELER que la décision à intervenir sera exécutoire de plein droit.

À l'appui de ses prétentions, Mme [U] indique que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié au preneur est resté sans effet pendant plus de deux mois, de sorte que la clause résolutoire est acquise, conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et que le contrat de bail doit être résolu. Elle ajoute que le loyer du mois de février 2026 n'a pas été payé.
M. [H] a comparu et demandé au juge des contentieux de la protection de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter de sa dette de suspendre les effets de la clause résolutoire.
M. [H] indique qu'un plan d'apurement a été mis en place, l'autorisant à payer la somme de 130 euros par mois en plus du loyer courant pour apurer la dette locative. Il précise qu'il reprendra le paiement du loyer dès lors que le plan est signé.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

En application de l'article 24 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu par l'article 7-2 de la loi no 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

Cette disposition est applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'État dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, une copie de l'assignation a été dénoncée au préfet de la Moselle le 22 décembre 2025 en vue d'une audience prévue le 5 mars 2026, soit plus de six semaines avant celle-ci.

En conséquence, les demandes de Mme [U] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la résolution

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 1224 du Code civil dispose que "la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice".

L'article 1225, alinéa 1er du même code ajoute que "la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat".

L'article 24, I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ".

L'article VIII du contrat de bail du 27 novembre 2018 stipule que le contrat de bail sera " résilié immédiatement et de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, si bon semble au bailleur deux mois après un commandement demeuré infructueux, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges […] "

Il convient de préciser que la loi no 2023-668 du 27 juillet 2023 portant notamment réforme de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant une application immédiate aux contrats en cours. Par ailleurs, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai de deux mois laissé au locataire afin d'apurer les causes du commandement de payer. En outre, aucune disposition d'ordre public" particulièrement impérieuse " ne justifie l'application immédiate aux contrats en cours.

Compte tenu de ces éléments, il y a lieu, dans le cadre du présent litige, d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail (délai de deux mois).

En l'espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 31 juillet 2025, pour paiement de la somme de 2 508,42 euros.

Le défendeur n'allègue pas avoir payé la somme qui lui a été réclamée dans le délai prévu de deux mois. Au regard du dernier décompte, l'arriéré locatif a plus que doublé depuis la délivrance de ce commandement.

En conséquence, il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire, à compter du 1er septembre 2025.

Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation

L'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution prévoit que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L 412-7.

En l'espèce, le preneur réside dans les lieux sans droit ni titre depuis le 1er septembre 2025.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande et d'ordonner son expulsion des locaux ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Dès lors, il est ordonné, qu'à défaut par M. [H] d'avoir volontairement libéré les lieux au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l'expulsion des occupants, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou, à défaut, par la bailleresse.

Par ailleurs, le bail étant résilié, l'occupation du bien par le défendeur cause incontestablement un préjudice pour la bailleresse qui ne peut disposer de son bien à son gré.

En conséquence, en application des dispositions de l'article 1760 du Code civil, il convient de réparer le préjudice subi par cette dernière et de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel éventuellement révisé augmenté des charges jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs.

Sur le paiement de l'arriéré locatif

L'article 7 de la loi du 9 juillet 1989 dispose que " le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ".

L'article 1221 du Code civil dispose que "le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier ".

L'article 1353 du même code dispose qu'il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de démontrer son existence et son exigibilité et celui qui s'en prétend libéré de démontrer le fait qui l'éteint.

La preuve de l'exigibilité du loyer et des charges résulte, chaque mois, du seul écoulement du temps.

Il résulte du dernier décompte produit, arrêté au 2 mars 2026, que la dette locative de M. [H] s'élève à 6 349,12 euros, décompte qui n'est pas contesté par le locataire.

L'obligation de paiement de cette dette étant rapportée, M. [H] sera condamné à payer à Mme [U] la somme de 6 349,12 euros au titre de l'arriéré locatif, arrêté au 2 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, soit le 19 décembre 2025, sur la somme de 4 614,53 euros et à compter du jour de l'audience, le 5 mars 2026, pour le surplus.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les délais de paiement

L'article 24, V et VII de la loi du 9 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. […]

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l'espèce, il ressort du décompte arrêté au 2 mars 2026 que M. [H] n'a payé aucun loyer depuis mars 2025. Ainsi, le versement de l'intégralité du loyer n'a pas repris au jour de l'audience de sorte qu'il ne peut obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire ni bénéficier de délais de paiement.

Sa demande en ce sens sera en conséquence rejetée.

Sur les frais du procès et de l'exécution provisoire

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, " la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ".

M. [H], partie perdante au procès, est condamné aux dépens de l'instance, ce compris les frais de commandement de payer 31 juillet 2025.

En vertu de l'article 700, 1° du Code de procédure civile, " le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ".

En l'espèce, M. [H], tenu aux dépens, est condamné à payer à Mme [U] la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles.

L'article 514 du Code de procédure civile dispose que "les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement".

En l'espèce, aucune raison ne justifie d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS