TJ 57631, 7 mai 2026, RG 25/01858

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SARREGUEMINES

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 07 MAI 2026

N° RG 11.N° RG 25/01858 - N° Portalis DBZK-W-B7J-D2SQ CIV
Minute n°

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [Z]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Manuel KELLER, avocat au barreau de SARREGUEMINES

DÉFENDERESSE :

Madame [N] [C]
demeurant [Adresse 3]
comparante

SIÉGEANT :

Président : Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière,
présente lors des débats et du prononcé du jugement

DÉBATS à l’audience publique du 05 MARS 2026

JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 MAI 2026,
Par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Signé par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,
et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Y] [Z], a donné à bail par contrat du 29 août 2019 à Mme [T] [C] un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel réactualisé de 370 euros, outre les charges.

Le bailleur a fait délivrer à Mme [C], par acte extrajudiciaire signifié le 19 septembre 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour paiement d'un impayé locatif d'un montant de 2 374 euros.

Le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 22 septembre 2025.

Par assignation signifiée le 3 décembre 2025, M. [Z] a fait attraire Mme [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Sarreguemines, afin qu'il constate la résiliation du bail, ordonne l'expulsion de la preneuse, ainsi que le paiement de l'arriéré de loyer et d'une indemnité d'occupation.

L'assignation a été dénoncée au préfet de Moselle le 9 décembre 2025.

À l'audience du 5 mars 2026, M. [Z], représenté par son avocat, a demandé au juge des contentieux de la protection de :

- DECLARER recevable l'action en constatation de la résiliation de bail.
- CONSTATER, à effet au 20 novembre 2025, la résiliation du bail conclu le 29 août 2019 entre les parties concernant le logement situé [Adresse 5] à [Localité 2]
- CONDAMNER Madame [N] [C] ainsi que tout occupant de son chef à quitter les lieux susvisés, de corps et de biens, et ce immédiatement et sans délai.
- DIRE qu'à défaut pour Madame [N] [C] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique.
- CONDAMNER Madame [N] [C] à payer à la demanderesse la somme de 2 704 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 novembre 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir.
- CONDAMNER Madame [N] [C] à payer à Monsieur [Y] [Z], à compter du 20 novembre 2025, date de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, à titre d'indemnité mensuelle d'occupation, la somme de 370 € par mois, charges et avances sur charges non comprises et en plus, ladite indemnité étant révisée selon les conditions de l'ancien bail et augmentée des intérêts au taux légal à compter de leur date d'exigibilité.
- CONDAMNER Madame [N] [C] à payer à Monsieur [Y] [Z] la somme de 800 € en application de l'article 700 du CPC.
- CONDAMNER Madame [N] [C] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer signifié par la SELAR ANGLE DROIT le 19 septembre 2025.
- DIRE qu'il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.

À l'appui de ses prétentions, M. [Z] expose qu'en dépit de la signification d'un commandement de payer, Mme [C] ne s'est pas acquittée de l'ensemble des sommes dues, de sorte que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [Z] émet des réserves quant à la capacité de la preneuse à solder sa dette. Il s'oppose à l'octroi de délai de paiement.

Mme [C] a comparu et a demandé au juge des contentieux de la protection de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter de sa dette et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Mme [C], indique avoir repris le paiement du loyer courant ainsi qu'un complément pour apurer sa dette. Elle indique percevoir un salaire de 1 300 euros, dans le cadre d'une activité salariée en contrat à durée indéterminée. Elle précise cependant être débitrice d'autres dettes, à hauteur de 400 euros par mois.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

En application de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu par l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

Cette disposition est applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'État dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, une copie de l'assignation a été dénoncée au préfet de la Moselle le 9 décembre 2025 en vue d'une audience prévue le 5 mars 2026, soit plus de six semaines avant celle-ci.

En conséquence, les demandes de M. [Z] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la résolution du bail

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 1224 du Code civil dispose que " la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ".

L'article 1225, alinéa 1er du même code ajoute que " la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat ".

L'article 24, I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que " tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ".

L'article VIII du contrat de bail du 29 août 2019 stipule une clause résolutoire pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus.

Il convient de préciser que la loi no 2023-668 du 27 juillet 2023 portant notamment réforme de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant une application immédiate aux contrats en cours. Par ailleurs, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai de deux mois laissé au locataire afin d'apurer les causes du commandement de payer. En outre, aucune disposition d'ordre public " particulièrement impérieuse " ne justifie l'application immédiate aux contrats en cours. Compte tenu de ces éléments, il y a lieu, dans le cadre du présent litige, d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail (délai de deux mois).

En l'espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire régulièrement signifié à la locataire 19 septembre 2025, pour un montant de 2 374 euros au titre de l'arriéré locatif est resté infructueux.

Il convient dès lors de constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à compter du 20 novembre 2025.

Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation

L'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution prévoit que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L 412-7.

En l'espèce, la preneuse réside dans les lieux sans droit ni titre depuis le 20 novembre 2025.
Il convient par conséquent de faire droit à la demande et d'ordonner son expulsion des locaux ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Dès lors, il est ordonné, qu'à défaut par Mme [C] d'avoir volontairement libéré les lieux au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l'expulsion des occupants, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou, à défaut, par le bailleur.

Par ailleurs, le bail étant résilié, l'occupation du bien par la défenderesse cause incontestablement un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

En conséquence, en application des dispositions de l'article 1760 du Code civil, il convient de réparer le préjudice subi par ce dernier et de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel éventuellement révisé augmenté des charges jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur le paiement de l'arriéré locatif

L'article 7 de la loi du 9 juillet 1989 dispose que " le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 1221 du Code civil dispose que " le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier ".

L'article 1353 du même code dispose qu'il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de démontrer son existence et son exigibilité et celui qui s'en prétend libéré de démontrer le fait qui l'éteint.

La preuve de l'exigibilité du loyer et des charges résulte, chaque mois, du seul écoulement du temps.

Il résulte du dernier décompte produit, arrêté au jour de l'audience, le 5 mars 2026, que la dette locative de Mme [C] s'élève à 2 704 euros, décompte qui n'est pas contesté par la locataire.

L'obligation de paiement de cette dette étant rapportée, Mme [N] [C] est condamnée à payer à M. [Y] [Z] la somme de 2 704 euros au titre de l'arriéré locatif, arrêté au 5 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les délais de paiement

L'article 24, V et VII de la loi du 9 juillet 1989 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. […]

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

En l'espèce, il résulte du décompte produit par M. [Z] que Mme [C] a repris le paiement intégral du loyer courant, en versant au bailleur la somme de 470 euros en février 2026.
Au regard des ressources qu'elle a indiqué disposer à l'audience et de ses charges, il apparaît que Mme [C] est en mesure de s'acquitter de sa dette par le versement d'une somme supplémentaire de 100 euros en plus du loyer courant.

Il sera ainsi accordé à Mme [C] la possibilité de s'acquitter de sa dette en 27 mensualités de 100 euros et une 28e mensualité correspondant au solde de la somme due en principal, intérêts et frais.

Chaque paiement devra s'effectuer en même temps que l'échéance du loyer principal, à compter du jour de la signification du jugement.

Il est également rappelé à Mme [C] que le défaut de paiement d'un seul règlement à l'échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible et que la clause résolutoire reprendra ses pleins et entiers effets.

Dans cette hypothèse, Mme [C] devra libérer immédiatement les lieux loués, et, à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, le concours de la force publique.

Il est encore rappelé que Mme [C] sera également redevable de l'indemnité d'occupation jusqu'à complète libération des lieux.

Sur les frais du procès et de l'exécution provisoire

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, " la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ".

Mme [C], partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens de l'instance, ce compris les frais résultants du commandement de payer.

En vertu de l'article 700, 1o du Code de procédure civile, " le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ".

En l'espèce, Mme [C], tenue aux dépens, sera condamnée à verser à M. [Z] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

L'article 514 du Code de procédure civile dispose que "les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement".

En l'espèce, aucune raison ne justifie d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS